Los bancos por ley ya no pueden cobrar comisión de amortización si no tienen pérdida financiera. La pérdida financiera es una fórmula compleja por la cual los bancos solo nos pueden cobrar comisiones en el supuesto en el que ellos no puedan generar intereses en el futuro superiores a lo que iban a conseguir con nuestra hipoteca. Si con los intereses actuales el banco no puede recuperar lo que iba a ganar con tu hipoteca, podría darse el caso de pérdida financiera.
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Fórmula
Pérdida financiera= Capital pendiente – Valor Presente de las cuotas futuras.
Vídeo explicativo
Hola,
¿Y cómo se haría en el caso de una amortización parcial? ¿sobre qué capital se calcula la pérdida financiera?
Gracias,
Se calcula con la misma fórmula. Si el banco pierde dinero entonces te puede cobrar comisión sobre el importe amortizado. Un saludo!
Muchas gracias por todo!
Hola! Y si la hipoteca que se va cancelar fue primero de tipo variable y luego de tipo fijo: se cuentan todos los años de vida del préstamo? Y el IRS inicial se cuenta el que estaba vigente cuando se contrató la hipoteca o cuando se hizo novación para convertirla en hipoteca de tipo fijo?
Gracias!
Tienes que mirarlo desde la última hipoteca que contrataste y con los plazos desde esa última hipoteca. Un saludo!
Tipo fijo original es sin las bonificaciones?
Qué pasa si la amortización parcial tiene lugar a los dos meses de contratar la hipoteca ?
El cálculo es sin las bonificaciones. Puedes hacer la amortización parcial cuando quieras, cuanto antes la hagas más intereses ahorras. Un saludo!
Si es el caso de una hipoteca mixta a 3 años a tipo fijo y 27 variable. Quiero cancelar la hipoteca durante el segundo año. El IRS inicial sería a 3 años y el IRS actual sería a 2 años. Entiendo que tiene en cuenta el primer tramo fijo? Muchas gracias!
Eso es, he hecho la calculadora ahora más sencilla. Un saludo!
Muchas gracias! Ha sido de mucha ayuda.
Buenas tardes Alfredo,
Disculpa, pero el formulario para rellenar ha cambiado. El que aparece en el video, que es que yo use inicialmente, no coincide con el actual. Se ha actualizado?
Gracias
Hola, lo actualicé justo ayer para hacerlo más sencillo, cualquier duda estoy aquí.
Buenas tardes,
He realizado la calculadora simulando que amortizo totalmente mi hipoteca a tipo variable y me indica que por ley el importe sería 0, ¿es correcto?
Muchas gracias
Saludos
Hola! La calculadora tiene la misma fórmula que la ley. Igualmente, la ley 05/2019 exige a los bancos de que te den esa información de forma gratuita. Puedes preguntar a tu banco y tienen la obligación de responderte. Un saludo!
He hecho este ejercicio que he enviado por email y que he remitido a mi banco para revision. Estoy tratando de amortizar una hipoteca mixta con tramo fijo a cutro años tras el segundo año del tramo fijo. Lo pego por si es de ayuda:
«Creo que la clave está en el diferencial LCCI/FEIN de -0.85%. La pérdida financiera de €7,557 que indicáis entiendo que no se ajusta a los criterios establecidos por el Banco de España, específicamente en lo referente al diferencial de tipo de interés («Diferencial LCCI» o FEIN) que se utiliza para calcular el valor de mercado del crédito y la consiguiente compensación.
El Compendio de criterios y buenas prácticas bancarias del Banco de España (Junio 2025, páginas 269-270, más actual que los criterios que mandas sobre el riesgo de crédito que no aplica en este caso) (link al documento) indica textualmente: «En el caso de los préstamos mixtos, con tramos a tipo fijo y variable, si la duración del tramo fijo inicial es de al menos 36 meses, pero inferior a 60 meses, el «Diferencial LCCI» se construirá con el mayor valor del tipo de interés pactado durante toda la vida de la operación.» Esto se aclara en el Esquema 7.2 de la página 270.
En mi caso el cálculo del diferencial FEIN LCCI siguiendo escrupulosamente lo publicado por el BDE sería:
CONSIDERANDO BONIFICACIONES:
Diferencial: Máximo entre (2,55%; 2,45%; Euribor a fecha de concesión + 0,55% [4,068% + 0,55%]) – IRS a 4 años (3,347%, según índices del Banco de España (link)). Se emplea el IRS a 4 años pues es el plazo hasta la próxima revisión a momento de concesión. El Diferencial LCCI resultante es: (4,068% + 0,55%) – 3,347% = +1,271%
SIN CONSIDERAR BONIFICACIONES:
Diferencial: Máximo entre (2,55%; 3,55%; Euribor a fecha de concesión + 1,55% [4,068% + 1,55%]) – IRS a 4 años (3,347%, según índices del Banco de España (link)). Se emplea el IRS a 4 años pues es el plazo hasta la próxima revisión a momento de concesión. El Diferencial LCCI resultante es: (4,068% + 1,55%) – 3,347% = +2,271%
En resumen, NO se debe emplear el 2.55% como interes de la operación para el calculo del diferencial, si no el mayor valor del tipo de interés pactado durante toda la vida de la operación, para evitar, como dice el BDE literalmente que «para los préstamos con tipos fijos pactados para el tramo inicial a un tipo reducido, de duración menor de 36 meses, se observa que frecuentemente se utiliza el tipo de interés pactado para los primeros meses, sin tener en cuenta los tipos aplicables después de este período. Esto puede llevar a pérdidas financieras ficticias y cobros indebidos por reembolso anticipado»
En ambos escenarios la pérdida financiera para la entidad aplicando el diferencial correcto sería 0
Por favor, revisa estos cálculos y hazme saber si ves algún error en mi interpretación.
Gracias»
Hola, déjame revisar los cálculos y te agradezco el comentario.
Buenas, intento hacer la formula, pero hay dos datos que aparecen en el video y en la formula no, en concreto el tipo fijo original y el irs del momento inicial.
¿Es por que has mejorado la formula o hay algún tipo de error?
el banco me quiere cobrar 5200€ por cancelar la hipoteca y no me dan ningún tipo de explicación, y nunca me pueden atender, estoy un poco desesperado y en tu formula me sale «0».
agradecería tu ayuda, muchas gracias por todo.