El contrato de arras: cómo asegurarte la vivienda antes de firmar la hipoteca
Una vez que ya hemos encontrado la vivienda que estábamos buscando, el contrato de arras juega un papel decisivo en el proceso hipotecario: es el documento que reserva la casa a tu nombre mientras negocias la hipoteca con los bancos. En esta lección te doy todas las claves de forma muy fácil de entender y, al final, podrás generar y descargar en PDF tu propio contrato de arras.
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras te garantiza el derecho prioritario a la compra de una vivienda. Es un contrato por el cual comprador y vendedor llegan a un acuerdo para que esa vivienda, durante un periodo de tiempo determinado, no se pueda vender a otra persona. Para que esto ocurra, el comprador deposita una cantidad de dinero pactada entre las partes (la señal), que después se descuenta del precio final en la compraventa.
Si una de las partes rompe el acuerdo, la otra podrá reclamar una indemnización. Cuánto y cómo se reclama depende del tipo de arras que firmes, y aquí es donde está el detalle más importante de toda la lección.
Los 3 tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de arras, y no protegen igual. Esta es la comparativa rápida:
| Tipo | Si se echa atrás el comprador | Si se echa atrás el vendedor | ¿Permite desistir? |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Pierde la señal | Devuelve el doble de la señal | Sí, pagando la penalización |
| Confirmatorias | La otra parte puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato y reclamar daños en los tribunales | Igual: cumplimiento forzoso o daños vía judicial | No |
| Penales | Pierde la señal como penalización | Paga la penalización pactada | No: además de la penalización, se puede exigir que la compraventa se cumpla |
Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil)
Son las más utilizadas en España (más del 90% de los casos) porque dan mayor seguridad a ambas partes y permiten desistir libremente del acuerdo asumiendo la penalización: si el comprador finalmente no compra la vivienda, pierde lo depositado en arras; si es el vendedor quien no respeta el contrato, tendrá que devolver el doble de lo depositado.
Arras confirmatorias
Aquí la señal funciona como un anticipo del precio y una confirmación del compromiso de compra, pero no dan derecho a echarse atrás. Si una de las partes incumple, la otra no se queda automáticamente con la señal ni recibe el doble: tiene que ir a los tribunales a exigir que se cumpla el contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Arras penales
En las arras penales la señal actúa como penalización pactada por incumplir: si el comprador no compra, la pierde; si el vendedor anula, paga la penalización. La diferencia clave es que la penalización no libera del contrato: además de cobrarla, la parte cumplidora puede exigir judicialmente que la compraventa se lleve a término.
Muy importante: si el contrato no especifica de qué tipo son las arras, los tribunales las consideran por defecto confirmatorias — las que menos te protegen si necesitas echarte atrás. Asegúrate de que en tu contrato aparezca expresamente la palabra «penitenciales» y la referencia al artículo 1454 del Código Civil.
¿Cuánto hay que depositar?
No existe una cantidad fija estipulada por ley. Lo más habitual es realizar un depósito en torno al 5% del valor de la compraventa, aunque en algunas ocasiones puede llegar hasta el 10% y en otras quedarse en el 3%. Sobre una vivienda de 200.000 €, hablamos de una señal de entre 6.000 y 20.000 €, con 10.000 € (5%) como referencia más común.
Vencimiento del contrato
Tampoco existe un plazo estipulado por ley. Lo más habitual es que el contrato de arras tenga una duración de entre 30 y 90 días. Está claro que cuanto más largo sea el plazo, mayor tranquilidad tendrás para completar el proceso hipotecario: intenta siempre alargar el tiempo todo lo posible, porque una vez que firmas empieza a correr el reloj para negociar la hipoteca con los bancos, tasar la vivienda y llegar a notaría.
Como referencia, una hipoteca bien gestionada tarda entre 4 y 8 semanas desde que se presenta la documentación hasta la firma. Con 90 días vas holgado; con 30, cualquier retraso del banco te puede costar las arras.
Cláusulas que debes incorporar
Hay cláusulas muy importantes que conviene incorporar al contrato para no llevarnos sustos:
- Suspensión por denegación de financiación. Si el banco no te concede la hipoteca, puedes rescindir el contrato y que te devuelvan las arras. Es la cláusula más importante de todas, sobre todo si tienes dudas sobre si el banco te aprobará el préstamo hipotecario.
- Vicios ocultos. Si antes de entrar a la vivienda descubres un defecto grave del que no eras conocedor (humedades estructurales, aluminosis, instalaciones ilegales…), con esta cláusula podrán devolverte las arras sin tener que ir a los juzgados.
- Entrega de documentación. Obliga al vendedor a entregarte toda la información necesaria: nota simple actualizada, ITE, certificado energético, último recibo del IBI, certificado de estar al corriente con la comunidad, etc.
- Reparto de gastos e impuestos. Deja por escrito quién paga qué en la compraventa (notaría, plusvalía municipal, gestoría) para evitar discusiones el día de la firma.
- Estado de cargas. Que el vendedor declare que la vivienda se entrega libre de cargas, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de pagos con la comunidad de propietarios.
¿Hay que acudir a un abogado?
No es obligatorio acudir a un abogado para redactar un contrato de arras, pero sí puede ser recomendable para asegurarte de que todo está perfecto, especialmente en operaciones con particularidades (herencias, proindivisos, vivienda alquilada, cargas pendientes). El precio de este servicio suele rondar los 300 € — poco dinero comparado con lo que hay en juego en la señal.
Preguntas frecuentes
¿Las arras se descuentan del precio de la vivienda?
Sí. La señal que entregas en el contrato de arras es un pago a cuenta del precio final. Si la compraventa llega a buen puerto, en notaría pagarás el precio pactado menos lo ya entregado en arras.
¿El contrato de arras se firma ante notario?
No es necesario: es un contrato privado entre comprador y vendedor, y así se firma en la inmensa mayoría de los casos. Puede elevarse a público ante notario si las partes lo desean, pero lo habitual es reservar la notaría para la escritura de compraventa.
¿Puedo firmar arras sin tener la hipoteca aprobada?
Es lo habitual — las arras se firman precisamente para reservar la vivienda mientras negocias la hipoteca — pero hazlo con red: incluye siempre la cláusula de suspensión por denegación de financiación y, antes de firmar, ten al menos un preanálisis favorable del banco o de tu intermediario. Así sabrás que la operación es viable antes de arriesgar la señal.
¿Se puede prorrogar el contrato de arras?
Sí, siempre que ambas partes estén de acuerdo. Se firma un anexo de prórroga indicando el nuevo plazo. Si la hipoteca se está retrasando por el banco, pide la prórroga por escrito con tiempo: el vendedor no está obligado a concederla y, si el plazo vence sin firmar, podrías perder las arras.
¿Quién se queda las arras si la venta sale bien?
Nadie «se las queda»: al firmarse la compraventa, la señal ya entregada forma parte del precio pagado. Solo hay penalización cuando una de las partes incumple.
Mejores hipotecas fijas del momento
Como sé que si estás firmando unas arras es porque estás en pleno proceso hipotecario, aquí tienes la tabla actualizada con las mejores hipotecas fijas del momento con todos los tipos de interés:
Conclusión
El contrato de arras, en una frase
El contrato de arras es el documento que reserva la vivienda a tu nombre mientras consigues la hipoteca: firma siempre arras penitenciales mencionando el artículo 1454 del Código Civil, incluye la cláusula de devolución si el banco te deniega la financiación y pelea por el plazo más largo posible. Con esas tres cosas bien atadas, la señal deja de ser un riesgo y pasa a ser tu mejor garantía.
¿Vas a firmar arras y todavía no tienes la hipoteca?
Analizamos tu perfil gratis antes de que arriesgues la señal y presentamos tu caso a varios bancos para llegar a la firma con tiempo de sobra. Cobramos a los bancos, no a ti.
Y si quieres seguir con el proceso hipotecario completo, aquí tienes el curso de hipotecas. La siguiente lección es la negociación de la hipoteca con los bancos.
Contenido informativo de Economía Responsable. Las cantidades, plazos y cláusulas indicados son referencias generales del mercado inmobiliario español y no constituyen asesoramiento jurídico. Para operaciones con particularidades, consulta siempre con un abogado antes de firmar. @economiaresponsable