Curso de hipotecas · Bloque 3 · Conseguir la hipoteca
Lección 10 de 21
El número del que depende tu hipoteca
El banco no presta sobre lo que tú pagas por la casa, sino sobre lo que dice la tasación que vale (si es menor). Por eso la tasación es el paso que más hipotecas tuerce a última hora. Esta lección explica cómo funciona, quién la elige, cuánto cuesta y, sobre todo, qué hacer si el tasador dice que la vivienda vale menos de lo que vas a pagar.
- Qué es una tasación hipotecaria y quién puede hacerla
- Cuánto cuesta, cuánto tarda y cuánto tiempo vale
- Qué mira el tasador y qué puedes preparar tú
- Qué hacer si la tasación sale por debajo del precio de compra
- La tasación es una valoración oficial hecha por una sociedad homologada por el Banco de España. El banco financia como máximo el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación.
- Cuesta entre 250 € y 450 € (la pagas tú), tarda 3–7 días y vale 6 meses.
- Desde 2019 puedes elegir la tasadora tú y el banco está obligado a aceptar la tasación si está homologada y vigente. Eso permite usar la misma en varios bancos.
- Si la tasación sale baja, tienes cuatro salidas: negociar el precio, aportar más ahorro, pedir una segunda tasación o renunciar (con la cláusula de arras adecuada).
Qué es la tasación y para qué la usa el banco
La tasación hipotecaria es un informe, regulado por la Orden ECO/805/2003, en el que un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España calcula el valor de mercado de la vivienda. Para el banco es la garantía: si no pagas y tiene que ejecutar la hipoteca, ese es el valor que respalda el préstamo. Por eso el importe máximo se calcula sobre el valor de tasación cuando es inferior al precio.
Compras por 200.000 €. Si la tasación dice 210.000 €, el banco presta el 80 % de 200.000 € = 160.000 € (el menor de los dos). Si dice 185.000 €, presta el 80 % de 185.000 € = 148.000 €: tienes que poner 12.000 € más de tu bolsillo. Algunos bancos calculan sobre la tasación aunque sea mayor que el precio (lo que daría 168.000 €), pero cada vez son menos; pregúntalo antes.
Quién la elige y quién la paga
La Ley 5/2019 (artículo 13) te da derecho a elegir la sociedad de tasación, siempre que esté homologada por el Banco de España, y el banco debe aceptar el informe si tiene menos de seis meses. En la práctica:
- Si la encargas tú, puedes presentar la misma tasación en todos los bancos que estés comparando. Es lo que recomendamos cuando tienes claro que vas a pedir ofertas a varias entidades: ahorras tiempo y 300 € por banco.
- Si la encarga el banco a través de su tasadora habitual, la pagas igual (es el único gasto de la hipoteca que la ley deja al cliente), aunque algunos bancos la devuelven o la bonifican si firmas con ellos.
- Pide siempre que la finalidad sea «préstamo hipotecario» y que la tasadora figure en el registro del Banco de España. Una valoración online o la «tasación» de una agencia inmobiliaria no sirven.
El coste depende del tipo de vivienda y de la tasadora: entre 250 € y 350 € para un piso normal, hasta 450–600 € para casas o fincas grandes. Se paga al encargarla y el informe llega en 3–7 días laborables (la visita suele ser en 2–3 días).
Qué mira el tasador
El técnico visita la vivienda, la mide, la fotografía y comprueba la documentación. El valor sale sobre todo del método de comparación: precios reales de viviendas similares vendidas recientemente en la zona (no los precios de los anuncios), ajustados por las características del inmueble. Lo que más pesa:
| Factor | Cómo influye |
|---|---|
| Superficie real (útil y construida) y distribución | Es la base del cálculo. Si el Registro y el Catastro no cuadran con lo medido, el tasador lo anotará como advertencia. |
| Ubicación, planta, orientación, exterior/interior, ascensor | Comparables distintos para cada combinación. Un cuarto sin ascensor puede valer un 15–20 % menos que un primero con ascensor en el mismo edificio. |
| Estado de conservación y calidades | Reformas recientes suben; humedades, instalaciones viejas o cocina original bajan. |
| Antigüedad y estado del edificio | Fachada, estructura, ITE pasada o pendiente, derramas. |
| Situación legal | Cargas, VPO (se tasa a precio máximo legal), ocupación, obras sin licencia, falta de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. |
| Mercado de la zona | Oferta y demanda, tiempo de venta, tendencia de precios. En mercados que suben rápido, las tasaciones suelen ir por detrás del precio. |
Lo que puedes preparar tú. Ten la vivienda accesible y ordenada el día de la visita; facilita al tasador la nota simple, la referencia catastral, los planos si los hay, el certificado energético y, si ha habido reforma, facturas y licencia. Y si conoces ventas recientes de pisos parecidos en el edificio o la calle a precios similares al tuyo, díselo: son comparables que quizá no tenga.
Las advertencias y condicionantes del informe
El informe incluye un apartado de advertencias (cosas que el tasador no ha podido comprobar o discrepancias) y de condicionantes (problemas que impiden usar el valor a efectos hipotecarios hasta que se resuelvan). Un condicionante paraliza la hipoteca. Los más frecuentes:
- Discrepancia grande de superficie entre Registro, Catastro y realidad.
- Obras sin licencia o cambios de uso (un local convertido en vivienda, una terraza cerrada).
- Falta de cédula de habitabilidad o de licencia de primera ocupación.
- Vivienda ocupada o alquilada sin que conste el contrato.
Muchos se resuelven con un documento (certificado del ayuntamiento, acta de fin de obra, escritura de obra nueva) o con una rectificación registral. Pero lleva tiempo: por eso la nota simple y las comprobaciones de la lección 6 se hacen antes de las arras y no después.
Qué hacer si la tasación sale baja
- Renegocia el precio. Un informe oficial que dice que la vivienda vale 185.000 € es el mejor argumento para no pagar 200.000 €. Muchos vendedores bajan, al menos parcialmente, antes que volver a empezar.
- Aporta más ahorro. Si la diferencia es asumible y la casa te gusta, cubre con tus ahorros la parte que el banco no financia. Comprueba que te queda colchón.
- Pide una segunda tasación. Otra tasadora homologada puede llegar a un valor distinto si usa otros comparables. Cuesta otros 300 € y no garantiza nada, pero en diferencias pequeñas (3–5 %) a veces funciona. Prepárala con comparables reales.
- Busca otro banco que calcule sobre la tasación en lugar de sobre el menor valor, o que acepte un porcentaje algo mayor con tu perfil.
- Renuncia. Si firmaste arras con cláusula de tasación o de financiación, recuperas la señal. Si no, valora si perderla es mejor que pagar de más por una vivienda que, según un técnico, no lo vale.
No busques una tasación «hinchada». Un tasador que infla valores pierde la homologación; el que te promete «llegar al precio» antes de visitar la casa es una señal de alarma. Además, una tasación alta te deja con una hipoteca mayor sobre una vivienda que vale menos: el problema vuelve el día que quieras vender.
Casos particulares
- Obra nueva. Se tasa con el edificio terminado (valor «hipótesis de edificio terminado»); con la vivienda en construcción el banco usa el proyecto. La tasación definitiva se hace al final y puede salir distinta de la inicial.
- Vivienda de protección oficial. Se tasa al precio máximo legal de venta, aunque el mercado libre sea mayor.
- Segunda tasación por caducidad. Si el proceso se alarga más de seis meses (habitual en obra nueva o en herencias), hay que repetirla.
- Subrogación o cambio de banco. El banco nuevo pedirá tasación nueva aunque tengas la original (lección 19).
Lista de comprobación
- He decidido quién encarga la tasación (yo, para usarla en varios bancos, o el banco)
- La tasadora está homologada por el Banco de España y la finalidad es «préstamo hipotecario»
- He preparado nota simple, referencia catastral, planos, certificado energético y facturas de reformas
- He comprobado que el banco calcula sobre el menor entre precio y tasación (o sobre la tasación)
- Sé qué haré si la tasación sale por debajo del precio: negociar, aportar más, segunda tasación o renunciar
- Mis arras incluyen cláusula de financiación (y, mejor, de tasación)
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda?
Entre 250 € y 450 € para un piso, y algo más para casas o fincas. La paga el cliente: es el único gasto de la hipoteca que la Ley 5/2019 deja a cargo del prestatario. Algunos bancos la devuelven si firmas con ellos.
¿Puedo elegir yo la tasadora?
Sí. Desde la Ley 5/2019 puedes elegir cualquier sociedad de tasación homologada por el Banco de España y el banco está obligado a aceptar el informe si tiene menos de seis meses. Así puedes usar la misma tasación en varios bancos.
¿Cuánto tarda una tasación?
Entre 3 y 7 días laborables desde que se encarga: la visita suele ser en 2–3 días y el informe llega poco después. Es válida durante 6 meses.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra?
El banco calcula el 80 % sobre la tasación y tendrás que aportar la diferencia. Puedes renegociar el precio con el vendedor, poner más ahorro, pedir una segunda tasación o, si las arras tienen cláusula de financiación o tasación, resolver el contrato recuperando la señal.
¿Y si la tasación sale por encima del precio?
La mayoría de bancos financia el 80 % del menor de los dos valores, así que no cambia nada. Algunas entidades calculan sobre la tasación, lo que permitiría financiar un porcentaje mayor del precio; pregúntalo antes de encargarla.
¿Sirve la tasación de la agencia inmobiliaria o una valoración online?
No. Para la hipoteca hace falta un informe de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, con visita del técnico y finalidad de préstamo hipotecario. Las valoraciones de agencias o portales solo orientan sobre el precio.
¿Te ha salido la tasación por debajo del precio? Cuéntanos tu caso: vemos si hay bancos que financien sobre la tasación, si compensa una segunda tasación y cómo renegociar con el vendedor. Sin coste.
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