Curso de hipotecas · Bloque 4 · Firma y después
Lección 16 de 21
El gran día: dos escrituras, muchos papeles y las llaves
Después de semanas de papeleo llega el día de la firma. En una hora firmarás dos escrituras, la de compraventa y la de la hipoteca, se moverá más dinero del que has visto junto en tu vida y saldrás con las llaves. Esta lección te explica qué pasa exactamente, qué tienes que llevar, qué mira el notario y qué sigue después, para que ese día no haya sorpresas.
- Qué se firma, en qué orden y quién tiene que estar
- Cómo se paga el precio y se cancela la hipoteca del vendedor
- Qué comprueba el notario y qué puedes pedirle antes
- Lo que pasa después: impuestos, inscripción en el Registro y copias
- Se firman dos escrituras seguidas: primero la compraventa (con el vendedor) y después el préstamo hipotecario (con el apoderado del banco). Sin la primera no hay hipoteca; sin la segunda no hay dinero para la primera.
- El precio se paga con cheques bancarios nominativos o transferencias inmediatas (OMF) que prepara tu banco con el dinero de la hipoteca y tu ahorro. Tú no manejas efectivo.
- Antes de la firma de la hipoteca debes haber pasado por el acta de transparencia (lección 15) y haber dejado una provisión de fondos para impuestos y registro.
- Las llaves se entregan en el acto. La inscripción en el Registro y la liquidación de impuestos las hace la gestoría en las semanas siguientes.
Antes del día: lo que tiene que estar listo
- FEIN y plazo de 10 días cumplidos, y acta de transparencia firmada en la notaría. Sin acta positiva el notario no autoriza la hipoteca.
- Elección de notario. Lo eliges tú como comprador (pagas la escritura de compraventa). El banco debe aceptarlo; la agencia o el banco pueden sugerir uno, pero la decisión es tuya.
- Pide la minuta. Dos o tres días antes solicita a la notaría el borrador de ambas escrituras y léelo: precio, descripción de la finca, cargas, reparto de gastos, condiciones de la hipoteca (que deben ser idénticas a la FEIN).
- Seguro de hogar en vigor desde el día de la firma, con el banco como beneficiario por el importe de la hipoteca. Lo pide la escritura.
- Dinero preparado. Tu ahorro para la entrada y los gastos debe estar en la cuenta del banco de la hipoteca unos días antes, porque desde ahí se emiten los cheques o transferencias.
- Provisión de fondos. La gestoría del banco te pedirá un ingreso (normalmente el importe del ITP o del AJD más unos 1.000–1.500 € para notaría de compraventa, registro y gestoría). Lo que sobre se devuelve con la liquidación.
Quién asiste
- Tú (todos los compradores) con el DNI en vigor. Si estás casado en gananciales y compras para la sociedad, conviene que asista el cónyuge; si no puede, poder notarial.
- El vendedor (todos los titulares, o un apoderado con poder suficiente) con DNI, escritura anterior, certificado de la comunidad, último IBI, certificado energético y, en su caso, cédula de habitabilidad.
- El apoderado del banco para firmar la hipoteca, con los cheques o las órdenes de transferencia.
- El representante del banco del vendedor si hay que cancelar su hipoteca (a veces basta el certificado de deuda y la cancelación se hace después con parte del precio).
- Opcionalmente, la agencia inmobiliaria, tu bróker y la gestoría.
Qué pasa en la notaría, paso a paso
| Paso | Qué ocurre |
|---|---|
| 1. Comprobaciones del notario | Identidad de todos, poderes, nota simple con información continuada pedida ese mismo día (que no haya cargas nuevas), certificado de la comunidad, IBI, certificado energético, medios de pago. |
| 2. Lectura de la compraventa | El notario lee o resume la escritura: partes, finca, precio, forma de pago, cargas, reparto de gastos, entrega de llaves. Es el momento de preguntar lo que no entiendas. |
| 3. Pago del precio | Se entregan los cheques nominativos o se ordenan las transferencias: uno al vendedor por el precio menos las arras y menos lo que se retiene; otro al banco del vendedor por la deuda pendiente de su hipoteca; a veces otro para la agencia si el vendedor lo pide. Todo queda reflejado en la escritura con los números de cheque o referencia de transferencia. |
| 4. Firma de la compraventa | Firman vendedor y comprador. Desde ese momento eres propietario, aunque la inscripción tarde unas semanas. |
| 5. Lectura y firma del préstamo hipotecario | El notario repasa las condiciones (importe, tipo, plazo, cuota, comisiones, vinculaciones, vencimiento anticipado) y comprueba que coinciden con la FEIN. Firmáis tú y el apoderado del banco. |
| 6. Entrega de llaves y copias simples | Te llevas las llaves y, en pocos días, una copia simple de cada escritura. Las copias autorizadas quedan en la notaría y la gestoría las usa para el Registro. |
Pregunta sin vergüenza. El notario es un funcionario imparcial y está obligado a aclararte cualquier cláusula. Nadie en esa mesa tiene prisa por encima de tu derecho a entender lo que firmas, aunque lo parezca.
Cómo se mueve el dinero
Compras por 230.000 € con 23.000 € de arras ya entregadas y una hipoteca de 170.000 €. El vendedor debe 95.000 € de su hipoteca. El día de la firma tu banco emite: un cheque de 95.000 € al banco del vendedor para cancelar su préstamo, y otro de 112.000 € al vendedor (230.000 − 23.000 − 95.000). Los 170.000 € de tu hipoteca y 37.000 € de tu ahorro cubren esos 207.000 €. Aparte, en tu cuenta tienes que haber dejado la provisión de fondos para impuestos (por ejemplo, el ITP) y gastos.
Si el vendedor tiene hipoteca, la escritura recogerá que parte del precio se destina a cancelarla y el vendedor se compromete a otorgar la escritura de cancelación (la paga él). Hasta que esa cancelación se inscribe, la carga seguirá apareciendo en el Registro; es normal y la gestoría lo controla.
Qué cuesta la firma
| Concepto | Lo paga | Orientativo |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa (notaría) | Comprador | 600–700 € para 200.000–300.000 € |
| Escritura de préstamo hipotecario (notaría) | Banco | — |
| Inscripción de la compraventa en el Registro | Comprador | 210–260 € |
| Inscripción de la hipoteca en el Registro | Banco | — |
| Gestoría | Comprador la parte de la compraventa; banco la de la hipoteca (a menudo lo asume todo el banco) | 150–300 € |
| ITP (segunda mano) o AJD (obra nueva) | Comprador | Según comunidad (lección 8) |
| AJD de la hipoteca | Banco | — |
| Plusvalía municipal y cancelación de su hipoteca | Vendedor | — |
Después de la firma
- El mismo día el banco ingresa el préstamo y lo aplica a los pagos. Comprueba en tu cuenta que todo cuadra.
- En 30 días hábiles la gestoría liquida el ITP o el AJD con tu provisión de fondos. Guarda el justificante: lo necesitarás para cualquier deducción autonómica.
- En 2–8 semanas el Registro inscribe la compraventa y la hipoteca. La gestoría te devolverá la escritura con la nota de inscripción, las facturas y la liquidación de la provisión (con lo que sobre).
- Cambios de titularidad de luz, agua, gas y comunidad; alta del IBI a tu nombre en el ayuntamiento (a veces lo hace el Registro automáticamente a través del Catastro, pero compruébalo).
- Primera cuota: normalmente el mes siguiente a la firma. Revisa que coincide con la FEIN y guarda el cuadro de amortización.
- Declaración de la renta: las hipotecas firmadas después de 2013 no tienen deducción estatal, pero algunas comunidades mantienen deducciones para jóvenes o vivienda habitual. Pregunta en tu Agencia Tributaria autonómica.
Si algo no cuadra en la minuta, no firmes ese día. Un importe distinto, una vinculación que no estaba, una comisión que no aparecía en la FEIN. Corregirlo lleva una hora o un día; firmarlo «para no retrasar» te acompaña 30 años.
Lista de comprobación
- He firmado el acta de transparencia y han pasado los 10 días desde la FEIN
- He leído la minuta de las dos escrituras y coincide con la FEIN y con las arras
- Tengo el seguro de hogar en vigor con el banco como beneficiario
- Mi ahorro y la provisión de fondos están en la cuenta del banco de la hipoteca
- Llevo DNI en vigor (y poder notarial si falta algún titular)
- Sé cuánto se retiene para cancelar la hipoteca del vendedor y a quién va cada cheque
- He apuntado cuándo se pasa la primera cuota y qué justificantes me tiene que devolver la gestoría
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura la firma de una hipoteca en el notario?
Entre 45 minutos y hora y media, según la complejidad. Se firman dos escrituras, la de compraventa y la del préstamo, y el notario lee y explica ambas.
¿Quién elige el notario en una compraventa con hipoteca?
El comprador, que es quien paga la escritura de compraventa. El banco tiene que aceptar el notario elegido, aunque es habitual que sugiera uno. El acta de transparencia debe firmarse en la misma notaría.
¿Cómo se paga al vendedor el día de la firma?
Con cheques bancarios nominativos o transferencias inmediatas que emite el banco de la hipoteca con el dinero del préstamo y el ahorro del comprador. Si el vendedor tiene hipoteca, parte del precio va directamente a su banco para cancelarla. Todo queda identificado en la escritura.
¿Cuándo soy propietario, al firmar o al inscribir en el Registro?
Al firmar la escritura y recibir las llaves ya eres propietario. La inscripción en el Registro, que tarda entre dos y ocho semanas, protege tu derecho frente a terceros y es necesaria para que conste la hipoteca.
¿Qué es la provisión de fondos?
Una cantidad que ingresas antes de la firma para que la gestoría pague en tu nombre el ITP o el AJD, la notaría de compraventa y el Registro. Al terminar los trámites te entrega la liquidación con las facturas y te devuelve lo que sobre.
¿Puedo firmar la hipoteca sin pasar antes por el acta de transparencia?
No. La Ley 5/2019 exige que el comprador acuda a la notaría, sin el banco, a firmar el acta de transparencia antes de la escritura de la hipoteca y una vez transcurridos al menos 10 días desde la entrega de la FEIN. Sin acta positiva el notario no autoriza el préstamo.
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