Requisitos para que te concedan una hipoteca y documentación necesaria

• Ahorro: el 20 % del precio que el banco no financia más el 7–13 % de gastos. Es el requisito que más solicitudes frena, y el único que un aval público puede sustituir.
• Ingresos estables: contrato indefinido con antigüedad (6–12 meses como mínimo; mejor 2 años) o dos o tres años de actividad como autónomo con beneficios.
• Cuota asumible: la hipoteca más otras deudas no deben superar el 35 % de los ingresos netos.
• Historial limpio: sin impagos en ficheros de morosos, sin descubiertos y con un nivel de deuda razonable en la CIRBE.

Los seis requisitos, uno a uno

Hay un séptimo factor que no es un requisito pero pesa: la vinculación que el banco espera conseguir (nómina, seguros, ahorro). No te aprueba por aceptarla, pero mejora el precio y, en operaciones justas, inclina la balanza.

Perfiles: quién lo tiene fácil y quién necesita refuerzo

• Funcionarios y empleados fijos de grandes empresas: el perfil favorito. Acceden a mejores tipos y, a veces, a más del 80 %. Tienen lección propia: hipoteca para funcionarios.
• Asalariados indefinidos con 2+ años de antigüedad y ahorro del 30 %: aprobación casi segura si la cuota cabe.
• Indefinidos recientes (menos de 6 meses) o en periodo de prueba: esperar a cumplir el periodo, o reforzar con cotitular o avalista.
• Temporales, fijos discontinuos, interinos: posible si hay continuidad demostrable (vida laboral con pocos huecos) y buen ahorro, pero menos bancos y peores condiciones.
• Autónomos: con 2–3 años de declaraciones y rendimientos netos estables, sin problema; el banco mira el rendimiento neto del IRPF, no la facturación. Lección propia: hipoteca para autónomos.
• Pensionistas: ingresos estables, pero el plazo queda limitado por la edad; suelen necesitar cotitular joven para plazos largos.
• Jóvenes con poco ahorro: los avales ICO y autonómicos cambian el cálculo (lección sobre jóvenes y aval ICO).
• Extranjeros residentes: mismos requisitos con NIE y permiso de residencia y trabajo; los bancos suelen pedir más antigüedad. Los no residentes tienen condiciones distintas (financiación del 60–70 %): lección sobre no residentes.

La documentación que te van a pedir

Prepárala toda en una carpeta digital (PDF, bien nombrados) antes de pedir la primera oferta. Con el expediente completo, la preaprobación tarda días; sin él, semanas.

Para todos los solicitantes

• DNI o NIE en vigor de todos los titulares (y del avalista si lo hay).
• Última declaración de la renta completa (o certificado de imputaciones si no estás obligado).
• Extractos bancarios de los últimos 6 meses de todas tus cuentas.
• Justificante del ahorro: saldos, fondos, depósitos, planes… y origen si procede de una venta, herencia o donación (escritura o documento).
• Recibos de otros préstamos en vigor (coche, personales, tarjetas de pago aplazado).
• Contrato de alquiler actual y recibos, si vives de alquiler (demuestra capacidad de pago).
• Informe de la CIRBE (lo puedes pedir gratis en la web del Banco de España) y, si has tenido incidencias, justificante de su cancelación.

Asalariados

• Contrato de trabajo y últimas 3 nóminas (6 si tienes variable).
• Informe de vida laboral actualizado (gratis en la Seguridad Social).
• Certificado de la empresa si cobras incentivos o estás en periodo de consolidación.

Autónomos

• Declaraciones de IRPF de los dos últimos ejercicios (tres en algunos bancos).
• Declaraciones trimestrales del año en curso: modelos 130 (IRPF) y 303 (IVA) y resúmenes anuales 390 y 190.
• Recibos de autónomos (RETA) de los últimos meses y certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
• Alta en el IAE (modelo 036/037) y vida laboral.
• Si tienes sociedad: cuentas anuales, impuesto de sociedades, nóminas o facturas que te paga la empresa.

Pensionistas

• Certificado de la pensión (Seguridad Social) con el importe anual y revalorización.
• Últimos recibos de la pensión.

Sobre la vivienda

• Nota simple actualizada (lección 6).
• Contrato de arras o reserva, si ya lo has firmado.
• Tasación, si la has encargado tú (lección 10).
• En obra nueva: contrato con el promotor y memoria de calidades. En VPO: calificación.

Cómo se decide: del gestor al comité de riesgos

El gestor de la oficina hace un primer filtro (un scoring automático con tus datos) y, si pasa, envía el expediente al departamento de riesgos, que lo analiza y aprueba con unas condiciones o lo deniega. La respuesta llega en una o dos semanas y, si es positiva, se convierte en la FEIN (lección 15). Un expediente completo y ordenado reduce el número de idas y vueltas, que es lo que más alarga el proceso.

Si te la deniegan

1. Pide el motivo. El banco no está obligado a dártelo con detalle, pero el gestor suele decirlo: ratio, ahorro, estabilidad, historial o la vivienda.
2. Si es el ratio: baja el importe, alarga el plazo, cancela otro préstamo o añade un cotitular.
3. Si es el ahorro: mira avales públicos, ayuda familiar o una vivienda más barata.
4. Si es la estabilidad: espera a cumplir antigüedad o refuerza con avalista.
5. Si es el historial: cancela y pide la baja del fichero; espera unos meses.
6. Y prueba en otro banco: cada entidad tiene criterios distintos y lo que uno rechaza otro lo aprueba, especialmente en perfiles de autónomos, temporales o extranjeros.

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