FEIN y acta de transparencia: la oferta vinculante de tu hipoteca

• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es la oferta vinculante del banco: lo que pone ahí es lo que tiene que firmar, en ese formato idéntico en todos los bancos, para que puedas comparar.
• Desde que la recibes, el banco no puede llevarte a firmar hasta pasados 10 días naturales (14 en Cataluña). Es un plazo a tu favor: no se puede renunciar a él.
• Antes de la firma pasarás por la notaría a firmar el acta de transparencia: una reunión gratuita y sin el banco en la que el notario comprueba que entiendes lo que vas a firmar.
• Puedes pedir FEIN a varios bancos a la vez y usarlas para negociar. Es legal, es gratis y es la mejor herramienta que tienes.

Qué es la FEIN y de dónde sale

La FEIN existe desde la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (la LCCI, en vigor desde el 16 de junio de 2019), que trasladó a España la directiva europea de crédito hipotecario. Hasta entonces cada banco entregaba su «oferta vinculante» con el formato que le apetecía; ahora el modelo es el mismo en toda Europa, apartado por apartado, y eso es lo que te permite poner dos ofertas una al lado de la otra y compararlas de verdad.

Tiene dos efectos jurídicos que conviene tener claros:

• Vincula al banco, no a ti. Durante el plazo de validez que figura en la propia ficha (lo fija el banco, nunca puede ser menor de 10 días y lo normal es que sea de 14 a 30 días), la entidad está obligada a firmar la hipoteca con esas condiciones si tú quieres. Tú puedes echarte atrás sin coste.
• Arranca el reloj. La ley obliga a que pasen al menos 10 días naturales entre la entrega de toda la documentación precontractual y la firma de la escritura. Ese plazo no se puede acortar aunque tú lo pidas.

Los documentos que acompañan a la FEIN

La FEIN nunca viene sola. El banco tiene que entregarte, a la vez y por escrito (hoy casi siempre a través de la plataforma telemática de los notarios), este paquete completo. Si falta cualquiera de ellos, los 10 días no empiezan a contar.

Los 14 apartados de la FEIN, uno a uno

La ficha sigue siempre el mismo orden. Te señalo en qué fijarte en cada bloque:

1. Prestamista. Datos del banco y, si la operación entra por un intermediario, también los suyos.
2. Características principales del préstamo. Importe, plazo, tipo de préstamo (fijo, mixto o variable), valor de tasación en el que se basa y el importe total a reembolsar: la suma de capital más intereses. Es el primer número que impresiona y el que más conviene comparar entre ofertas.
3. Tipo de interés y otros gastos. El TIN, el índice y el diferencial si es variable, la TAE y el desglose de todos los costes que la forman (seguros vinculados, comisiones, gastos de tasación). Si la TAE incluye bonificaciones, debe indicar también la TAE sin ellas.
4. Periodicidad y número de pagos. Normalmente mensual: 300 cuotas en 25 años, 360 en 30.
5. Importe de cada cuota. En las variables incluye el aviso de que la cuota puede subir y un ejemplo con el tipo máximo de los últimos 20 años.
6. Cuadro ilustrativo de reembolso. La tabla de amortización que vimos en la lección 13: cuánto va a capital y cuánto a intereses cada año.
7. Obligaciones adicionales. Aquí están las vinculaciones: nómina, seguros, tarjetas, planes de pensiones, alarma… y cuánto sube el tipo si dejas de cumplir cada una. Léelo despacio: muchas «hipotecas baratas» solo lo son en este apartado.
8. Reembolso anticipado. La comisión por amortizar antes de tiempo, con los límites legales (los repasamos en la lección 18).
9. Características de flexibilidad. Si permite subrogación (que otra persona asuma tu hipoteca al vender), carencias, cambio de tipo, etc.
10. Otros derechos del prestatario. Los 10 días de reflexión y el derecho a asesoramiento notarial.
11. Reclamaciones. Servicio de atención al cliente del banco y Banco de España.
12. Incumplimiento de compromisos. Intereses de demora (interés del préstamo + 3 puntos, el máximo legal) y causas de vencimiento anticipado.
13. Información adicional. Ley aplicable, idioma, posibilidad de desistir.
14. Supervisor. Banco de España.

El plazo de 10 días: cómo se cuenta

Son 10 días naturales (14 si la vivienda está en Cataluña, por su Código de Consumo) y se cuentan desde el día siguiente al que recibes la documentación completa en la plataforma notarial, no desde que el banco te aprueba la operación por teléfono o por email. En la práctica:

• Si recibes la FEIN el día 1, el primer día en que puedes firmar la escritura es el día 11.
• Dentro de ese plazo tienes que acudir a la notaría a firmar el acta de transparencia, que puede ser incluso el día anterior a la firma de la hipoteca.
• Si el banco modifica cualquier condición (el importe, el tipo, una vinculación), te tiene que entregar una nueva FEIN y el plazo vuelve a empezar de cero.

El acta de transparencia en la notaría

Es una reunión de unos 20–30 minutos con el notario que tú elijas (no tiene por qué ser el que proponga el banco), gratuita y sin presencia del banco. El notario comprueba que has recibido toda la documentación en plazo, te explica las cláusulas más relevantes, resuelve tus dudas y te hace un pequeño test de comprensión. Todo queda recogido en un acta.

Tres cosas que conviene saber:

• Es la última oportunidad de hacer preguntas con calma. Lleva la FEIN subrayada y una lista de dudas; el notario está obligado a aclarártelas.
• Si el acta sale negativa (no has recibido algo, no se han respetado los plazos), la hipoteca no se puede firmar hasta subsanarlo.
• Firmar el acta no te obliga a firmar la hipoteca. Sigues siendo libre de no hacerlo.

Cómo usar la FEIN para negociar

La FEIN es un documento oficial con el membrete del banco y las condiciones exactas: es el mejor argumento que puedes llevar a otra entidad. Nuestra recomendación en el curso es sencilla:

1. Pide la aprobación en al menos tres bancos (lo vimos en la lección 9). Cada uno te entregará su FEIN.
2. Compáralas por la TAE, el importe total a reembolsar y las vinculaciones (apartados 3, 2 y 7).
3. Enseña la mejor a los demás y pide que la mejoren. Los bancos lo saben y, si tu perfil les interesa, se mueven: una décima de diferencial en una hipoteca de 200.000 € a 30 años son unos 3.000 € de intereses.
4. Cuando tengas la definitiva, revisa que el proyecto de contrato dice lo mismo. Y no firmes nada que no esté en la FEIN.

Qué hacer si algo no cuadra

• La escritura no coincide con la FEIN. No firmes. Pide al notario que lo haga constar y al banco que corrija el documento; es su obligación.
• El banco quiere firmar antes de los 10 días. No es posible. El notario lo comprobará en el acta y se negará a autorizar la escritura.
• La FEIN ha caducado. Pide una nueva. Si el euríbor o los tipos han cambiado, las condiciones pueden variar, así que no dejes pasar la validez sin motivo.
• Te presionan con los seguros. La ley permite al banco exigir un seguro de daños (hogar) y bonificar otros, pero tienes derecho a contratarlos con la aseguradora que quieras con las mismas garantías. Lo tratamos en la lección 12.

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