Curso de hipotecas · Bloque 1 · Antes de buscar casa
Lección 1 de 21
Dos números que marcan tu techo: tu ahorro y tu cuota
Cuando miro pisos en los portales, los que más me gustan cuestan varios millones, y sé que ningún banco me va a dar esa hipoteca. Antes de enamorarte de una casa conviene saber hasta dónde llegas. En esta primera lección aprendes a calcularlo en dos minutos con dos límites: el que marca tu ahorro y el que marca tu capacidad de pago.
- Cuánto ahorro necesitas: la entrada del 20 % más los gastos
- La regla del 35 %: cuánta cuota acepta el banco según tus ingresos
- Cómo pasar de la cuota máxima al importe máximo de hipoteca
- Qué más mira el banco: estabilidad, deudas, edad y plazo
- El banco financia como norma el 80 % del menor valor entre el precio y la tasación. El 20 % restante más un 7–13 % de impuestos y gastos tienen que salir de tu ahorro.
- La cuota de la hipoteca (sumada a otros préstamos) no debería superar el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Algunos bancos llegan al 40 % con perfiles muy sólidos; nosotros recomendamos no pasar del 30–33 %.
- Tu precio máximo es el menor de los dos límites: el que te permite el ahorro y el que te permite la cuota.
- El plazo máximo habitual es de 30 años y la hipoteca suele tener que terminar antes de los 75 años del titular de más edad.
Límite 1: tu ahorro marca el techo
Lo primero que mira el banco es cuánto dinero puedes aportar. Con el criterio general del 80 % de financiación, para comprar necesitas tener ahorrado:
- La entrada: el 20 % del precio que el banco no financia.
- Los impuestos y gastos de la compra: ITP en segunda mano (del 4 % al 13 % según comunidad) o IVA del 10 % más AJD en obra nueva, además de notaría, registro, gestoría y tasación. En total, entre un 7 % y un 13 %. Lo detallamos en la lección 8.
- Un colchón para la mudanza, muebles y los primeros meses: no te quedes a cero.
Por tanto, con un 30 % del precio ahorrado vas sobrado en casi toda España; con un 25 % llegas en comunidades con ITP bajo (Madrid, País Vasco, Canarias). Dicho al revés: tu precio máximo por ahorro es tu ahorro disponible dividido entre 0,30 (o entre 0,27 si vives en una comunidad con impuestos bajos).
Tienes 45.000 € ahorrados y quieres reservar 5.000 € de colchón. Con 40.000 € disponibles, tu techo por ahorro es 40.000 / 0,30 ≈ 133.000 € en Cataluña o Andalucía, y 40.000 / 0,27 ≈ 148.000 € en Madrid. Si eres menor de 36 y entras en el aval ICO, el cálculo cambia por completo: solo necesitas los gastos (lección sobre jóvenes y aval ICO).
Límite 2: tu cuota marca el importe
El segundo filtro es la ratio de endeudamiento: qué parte de tus ingresos netos se va en pagar deudas. El criterio general del sector es que la cuota de la hipoteca más el resto de préstamos (coche, tarjetas, préstamos personales) no supere el 35 % de los ingresos netos mensuales de los titulares. Si tus ingresos son muy altos o estables (funcionarios), algunos bancos aceptan el 40 %; si son variables (autónomos, comisiones), lo recortan.
Tres pasos para pasar de ahí al importe máximo de hipoteca:
- Cuota máxima = ingresos netos mensuales × 0,35 − otras cuotas que ya pagas.
- Importe máximo: con un tipo del 3 % a 30 años, cada 100.000 € de hipoteca cuestan unos 422 € al mes; al 2,5 %, 395 €; al 3,5 %, 449 €. Divide tu cuota máxima entre la cuota de 100.000 € y multiplica por 100.000.
- Precio máximo por cuota = importe máximo / 0,80 (porque la hipoteca cubre el 80 %).
| Ingresos netos mensuales (uno o dos titulares) | Cuota máxima (35 %) | Hipoteca máxima (3 %, 30 años) | Precio máximo por cuota (80 %) |
|---|---|---|---|
| 1.600 € | 560 € | ≈ 133.000 € | ≈ 166.000 € |
| 2.000 € | 700 € | ≈ 166.000 € | ≈ 207.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ≈ 207.000 € | ≈ 259.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ≈ 249.000 € | ≈ 311.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ≈ 332.000 € | ≈ 415.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | ≈ 415.000 € | ≈ 519.000 € |
Si ya pagas 250 € de un préstamo del coche, réstalos de la cuota máxima antes de calcular. Y si el plazo es de 25 años en lugar de 30, cada 100.000 € cuestan 474 € al mes al 3 %: el importe máximo baja en torno a un 11 %.
El resultado: el menor de los dos límites
Pareja con 3.200 € netos al mes entre los dos, sin otras deudas, 55.000 € ahorrados (de los que quieren guardar 7.000 € de colchón), en Valencia.
Por cuota: 3.200 × 0,35 = 1.120 € de cuota máxima → hipoteca máxima ≈ 265.000 € a 30 años al 3 % → precio máximo ≈ 331.000 €.
Por ahorro: 48.000 € disponibles / 0,30 (ITP del 9 % más gastos) ≈ 160.000 €.
Precio máximo real: 160.000 €. Es el ahorro, no los ingresos, lo que les limita. Sus opciones son esperar y ahorrar, buscar un aval (ICO o el de la Generalitat, que llega hasta los 45 años), comprar algo más barato o pedir ayuda familiar para la entrada. Lo que no funciona es «pedir más hipoteca»: el banco no va a financiar el 90 % porque los ingresos sobren.
Hazlo con tus datos. Debajo de esta lección tienes nuestra calculadora de financiación: introduce tus ahorros, tus ingresos, tu comunidad y el plazo, y te dice el precio máximo de vivienda al que puedes aspirar y cuál de los dos límites te está frenando.
Lo que también mira el banco
- Estabilidad de los ingresos. Contrato indefinido con antigüedad, o varios años de actividad si eres autónomo. Un periodo de prueba o un contrato temporal suele frenar la operación hasta que pasa.
- Tu historial. Impagos en ficheros (ASNEF, RAI), descubiertos frecuentes o muchos préstamos al consumo recientes pesan más que un buen sueldo. Los bancos consultan la CIRBE, donde figuran todas tus deudas de más de 1.000 €.
- Edad y plazo. El plazo máximo habitual es de 30 años (algunos bancos, 35 para jóvenes) y la hipoteca debe terminar antes de los 75 años del titular mayor. Con 50 años, el plazo será de 25 años como mucho y la cuota, mayor.
- La vivienda. El banco financia sobre el menor entre precio y tasación. Si tasa por debajo del precio, el 80 % se calcula sobre la tasación y tendrás que poner más dinero (lección 10).
- Número de titulares. Comprar en pareja suma ingresos y suele mejorar las condiciones; un avalista refuerza la solvencia pero no sustituye al ahorro (lección sobre cotitulares y avalistas).
Tres consejos antes de empezar a buscar
- Pide una preaprobación. Con tu nómina y tu ahorro, un banco (o nosotros) puede decirte en pocos días hasta qué importe llegas. Buscar casa sabiendo tu límite ahorra meses y disgustos.
- Deja margen. Que la cuota se quede en el 30 % de los ingresos, no en el 35 %: los tipos pueden subir si vas a variable, y la vida se encarece.
- Piensa en el plazo que quieres, no en el máximo. A 30 años la cuota es más baja, pero pagarás mucho más en intereses. Lo verás en la lección 13.
Lista de comprobación
- Tengo calculado mi ahorro disponible (descontando un colchón de 3–6 meses)
- He calculado mi precio máximo por ahorro: ahorro disponible dividido entre 0,30 (0,27 en comunidades con impuestos bajos)
- He calculado mi cuota máxima: ingresos netos × 0,35 menos otras cuotas
- He convertido esa cuota en importe de hipoteca y en precio máximo (÷ 0,80)
- Mi precio objetivo es el menor de los dos límites, con margen
- He comprobado si entro en algún aval (ICO o autonómico) que cambie el cálculo
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero me presta el banco para comprar una casa?
Como norma, hasta el 80 % del menor valor entre el precio y la tasación, siempre que la cuota resultante (más otras deudas) no supere en torno al 35 % de tus ingresos netos. Con aval ICO o autonómico, o para funcionarios, puede llegar al 90–100 %.
¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso?
Alrededor del 30 % del precio: el 20 % de entrada más entre un 7 % y un 13 % de impuestos y gastos según la comunidad autónoma. Para un piso de 200.000 €, entre 53.000 € y 62.000 €, más un colchón para imprevistos.
¿Qué porcentaje del sueldo puede ir a la hipoteca?
El criterio habitual de los bancos es que la cuota de la hipoteca más el resto de préstamos no supere el 35 % de los ingresos netos mensuales. Algunos aceptan hasta el 40 % en perfiles muy estables. Para vivir con tranquilidad, mejor no pasar del 30–33 %.
¿Cuánto cuesta cada 100.000 € de hipoteca al mes?
A 30 años, unos 395 € al 2,5 %, 422 € al 3 % y 449 € al 3,5 %. A 25 años, 449 €, 474 € y 501 € respectivamente. Con esa referencia puedes estimar en segundos la cuota de cualquier importe.
¿Hasta qué edad se puede pedir una hipoteca?
La mayoría de bancos exige que la hipoteca termine antes de los 75 años del titular de más edad (algunos, 70 u 80). Con 50 años el plazo máximo será de unos 25 años; con 55, de 20. A menor plazo, mayor cuota y menor importe máximo.
¿Quieres saber tu precio máximo con exactitud? Con tu nómina, tu ahorro y tu comunidad te decimos en 24 horas hasta qué importe de hipoteca llegas y en qué bancos. Es el primer paso antes de buscar casa, y no te cuesta nada.
Calculad hasta dónde llego¿Qué vivienda me puedo permitir?
Calcula el precio máximo de vivienda que puedes comprar en función de tus ingresos y ahorros disponibles.
- La cuota hipotecaria no puede superar el 40% de los ingresos netos.
- El precio final es el mínimo entre capacidad por ingresos y por ahorros.
- Se usan todos los ahorros como entrada para maximizar el precio.
- Cuota con amortización francesa (interés mensual compuesto).
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¿De cuántos ahorros dispones?
Los bancos suelen pedir entre un 20-30% del valor de la vivienda
¿Cuál es tu situación laboral?
Cada perfil tiene opciones hipotecarias distintas
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