¿Qué vivienda me puedo permitir? Cuánto dinero te puede prestar el banco
Una vez que ya estamos decididos a comprar una casa, la primera pregunta que nos hacemos es: ¿cuánto dinero me puede prestar el banco? Yo soy el primero que, cuando miro viviendas por Idealista, las que más me gustan cuestan varios millones de euros… pero sé que el banco nunca me concederá esa hipoteca. En esta primera lección del curso te doy todas las claves para calcular en dos minutos el precio máximo de vivienda al que puedes aspirar.
Tus ahorros marcan el techo
Lo primero en lo que se fija el banco para calcular cuánto dinero puede prestarte es en el ahorro que tengas disponible. Para que te aprueben la hipoteca tendrás que aportar el 20% del precio como entrada (el banco financia como máximo el 80%) y pagar en torno a un 10% adicional en impuestos y gastos: ITP en vivienda usada o IVA + AJD en obra nueva, más notaría, registro y gestoría. En total, tienes que hacer frente aproximadamente al 30% del valor de compra de la vivienda.
Haciendo el juego al revés, sabiendo qué ahorros tienes, podemos calcular el precio máximo de la vivienda que te puedes permitir:
Regla rápida: Precio máximo de vivienda ≈ tus ahorros ÷ 0,30. Ejemplo: con 60.000 € ahorrados → 60.000 ÷ 0,30 = 200.000 € de precio máximo de compra.
| Ahorros disponibles | Precio máx. vivienda | Entrada (20%) | Impuestos (~10%) | Hipoteca (80%) |
|---|---|---|---|---|
| 30.000 € | 100.000 € | 20.000 € | 10.000 € | 80.000 € |
| 45.000 € | 150.000 € | 30.000 € | 15.000 € | 120.000 € |
| 60.000 € | 200.000 € | 40.000 € | 20.000 € | 160.000 € |
| 90.000 € | 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € | 240.000 € |
| 120.000 € | 400.000 € | 80.000 € | 40.000 € | 320.000 € |
Los impuestos varían según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda (usada u obra nueva), por lo que el 10% es una referencia prudente.
Tu capacidad de pago marca la cuota
El siguiente punto importante es la capacidad de pago. La suma de todas tus cuotas mensuales —préstamos, créditos y la cuota de la futura hipoteca— no puede superar nunca entre el 30% y el 40% de los ingresos que recibas, según la entidad (la referencia más habitual en banca es el 35%).
Esto significa que si tienes unos ingresos de 4.000 € netos al mes, la suma de la cuota de la futura hipoteca más lo que ya estés pagando por otros préstamos no debería superar los 1.400 € (35%) y, en el mejor de los casos, los 1.600 € (40%).
¿Qué vivienda me puedo permitir?
Calcula el precio máximo de vivienda que puedes comprar en función de tus ingresos y ahorros disponibles.
- La cuota hipotecaria no puede superar el 40% de los ingresos netos.
- El precio final es el mínimo entre capacidad por ingresos y por ahorros.
- Se usan todos los ahorros como entrada para maximizar el precio.
- Cuota con amortización francesa (interés mensual compuesto).
Vídeo explicativo
Aquí te dejo un vídeo donde te explico el funcionamiento de qué cantidad de dinero te puede prestar un banco y la vivienda que te puedes permitir:
Trucos para saberlo a ciencia cierta
Preanálisis del banco
Acude a tu oficina y pide que analicen tu perfil. Es la forma más rápida de saber a ciencia cierta el precio de la vivienda que te puedes permitir.
- Sabrás si el banco te aprobaría la hipoteca
- Sabrás la cantidad exacta que te financiaría
- Solo obtienes la respuesta de una entidad
Intermediario hipotecario
Un bróker analiza tu perfil una sola vez y lo presenta a varias entidades a la vez, sin que tengas que ir banco por banco.
- Obtienes el máximo importe que da el mercado
- Comparas condiciones de varios bancos
- En nuestro caso, sin coste para ti
La tasación: el último filtro
El dinero que te puede prestar el banco siempre estará supeditado a la tasación de la vivienda. Como norma general, el banco te dará como mucho una financiación del 80% del menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Si la tasación sale por debajo del precio acordado, tendrás que cubrir la diferencia con más ahorros.
Preguntas frecuentes
¿Qué sucede si somos dos titulares?
Si vais a comprar dos personas, se tienen en cuenta los ingresos de ambos para calcular el ratio de endeudamiento. Con 2.000 € + 2.000 € de ingresos, la capacidad de pago se calcula sobre 4.000 €. Eso sí: también se suman las deudas de los dos titulares.
¿Puede el banco financiar más del 80%?
Sí, en determinados casos:
Avales públicos para jóvenes. Existen programas de avales (estatales a través del ICO y autonómicos) que permiten a compradores jóvenes acceder a financiación de hasta el 90-100% del precio, ya que la administración avala la parte que excede del 80%.
Perfiles muy solventes. Funcionarios y perfiles con ingresos altos y estables pueden conseguir financiaciones del 90% o incluso del 100% en algunas entidades.
Viviendas propiedad del banco. Cuando compras un inmueble de la cartera de la propia entidad, es habitual que financie el 100%.
Doble garantía. Aportando una segunda vivienda libre de cargas como garantía adicional (por ejemplo, de los padres), el banco puede superar el 80%.
¿Qué hipoteca elegir: fija, mixta o variable?
Depende de tu perfil y del momento de mercado. La fija te da certeza total sobre la cuota durante toda la vida del préstamo; la variable depende del euríbor y puede abaratarse o encarecerse; la mixta combina un periodo inicial fijo con un tramo variable posterior.
Tienes las comparativas actualizadas de mejores hipotecas fijas y mejores hipotecas mixtas, y lo veremos en detalle en las próximas lecciones del curso.
¿Cuentan las pagas extra y los ingresos variables?
Los bancos trabajan con el ingreso neto mensual prorrateado (nómina anual entre 12, incluyendo pagas extra). Los ingresos variables (bonus, comisiones, horas extra) suelen computarse solo en parte y siempre que puedas acreditar continuidad de al menos 1-2 años.
Mejores hipotecas fijas del mes
Dado que estás en el proceso de búsqueda de hipoteca, aquí tienes la tabla actualizada con las mejores hipotecas fijas del momento:
Conclusiones
La vivienda que te puedes permitir, en una frase
El dato clave son tus ahorros, porque son la base del cálculo: necesitas cubrir en torno al 30% del precio (20% de entrada más un 10% de impuestos y gastos). A partir de ahí, la suma de las cuotas mensuales de tu futura hipoteca más los préstamos que ya tengas no puede superar nunca el 30-40% de tus ingresos mensuales, y el importe final siempre estará supeditado a la tasación de la vivienda.
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Y si quieres seguir con el proceso hipotecario completo, aquí tienes el curso de hipotecas. La siguiente lección es la nota simple.
Contenido informativo de Economía Responsable. Los porcentajes de entrada, impuestos y ratio de endeudamiento son referencias generales del mercado hipotecario español; cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo. Los resultados de las calculadoras son orientativos y no constituyen una oferta vinculante. Para un cálculo exacto de tu caso, solicita un estudio personalizado. @economiaresponsable