La compraventa de vivienda cae un 11,8% y el precio sube un 8,8%: qué está pasando de verdad
En mayo se firmaron ante notario 55.761 compraventas de vivienda en España, un 11,8% menos que un año antes. En el mismo mes, el precio medio del metro cuadrado subió un 8,8%, hasta los 2.049 euros. Menos operaciones y más caras: la combinación suena contradictoria, pero no lo es. Y entender por qué ocurre importa mucho más que el titular.
Lo esencial en 30 segundos
- Se vende menos, pero desde un récord. 2025 cerró con 714.237 compraventas, la mejor cifra en dieciocho años. El ritmo de mayo, anualizado, todavía supera las 650.000 operaciones. Esto es una corrección desde un máximo, no un desplome.
- El precio no se entera de la caída. Sube en 16 de las 17 comunidades autónomas. Solo Galicia retrocede, un 6,8%.
- El piso es donde duele. Las operaciones con pisos caen un 14,1% y su precio sube un 14,0%. El unifamiliar apenas cede un 4,7% y se encarece un 2,7%.
- La hipoteca resiste mejor que la compra. Los préstamos para adquisición bajan solo un 4,0% frente al 11,8% de las compraventas. Quien se está retirando del mercado es, sobre todo, el comprador que pagaba sin financiación.
- Se compra más pequeño. La superficie media baja a 109 m², un 2,2% menos. Pagas más por metro y te llevas menos metros.
Qué dice exactamente el dato
La estadística viene del Centro de Información Estadística del Notariado, que recoge las escrituras firmadas en todas las notarías de España. Es una fuente especialmente útil porque mide el momento de la firma, no el de la inscripción en el registro, así que llega antes que otros indicadores y no arrastra el desfase de meses que tiene la estadística registral.
El desglose por tipo de vivienda es donde aparece la historia real. Las compraventas de pisos cayeron a 41.211 unidades, un 14,1% menos, mientras que las de vivienda unifamiliar bajaron a 14.550, un descenso mucho más suave del 4,7%. En precio pasa exactamente lo contrario: el metro cuadrado de piso se disparó un 14,0% hasta los 2.455 euros y el de unifamiliar solo subió un 2,7%, hasta 1.445 euros.
Ese contraste es la clave del mes. El piso es el producto de entrada, el que compra quien accede a la vivienda por primera vez y el que más depende de la hipoteca. Es también el que menos oferta tiene en las ciudades donde vive la gente. Cuando la demanda choca contra un stock que no crece, el ajuste no se produce en el precio: se produce en el número de operaciones. Sencillamente, hay compradores que no encuentran nada que puedan pagar y se quedan fuera.
Por qué caen las ventas y suben los precios a la vez
Hay tres fuerzas actuando al mismo tiempo, y conviene separarlas porque cada una tiene una vida distinta.
La primera es el efecto base. Mayo de 2025 fue un mes excepcionalmente fuerte, con 63.246 operaciones, dentro de un año que terminó siendo el mejor desde 2007. Comparar contra un máximo produce caídas grandes aunque el nivel absoluto siga siendo alto. Si anualizas el ritmo de mayo, el mercado sigue moviéndose por encima de las 650.000 compraventas al año, un volumen que en la década pasada habría sido impensable.
La segunda es la financiación. El euríbor a doce meses cerró julio de 2026 en el 2,855%, su nivel más alto desde septiembre de 2024 y 77 puntos básicos por encima del 2,079% de julio de 2025. Para una hipoteca variable de 150.000 euros a treinta años con un diferencial del 0,99%, esa diferencia son unos 65 euros más al mes. No es dramático, pero cambia el cálculo de quien estaba justo en el límite de lo que el banco le concedía.
La tercera, y la más estructural, es la oferta. El Banco de España cifra el déficit acumulado de vivienda en torno a las 700.000 unidades, y BBVA Research lo eleva a 807.000 para el cierre de 2026. En 2026 se prevén unos 220.000 nuevos hogares frente a unas 153.000 viviendas iniciadas. Mientras esa brecha no se cierre, el precio no tiene por qué corregir aunque las operaciones bajen: lo que escasea no se abarata.
El mapa: catorce comunidades a la baja, tres al alza
La caída no es homogénea. La compraventa de vivienda bajó en catorce comunidades autónomas y creció en tres. El retroceso más llamativo, con diferencia, es el de la Comunidad Valenciana: un 35,8% menos, tres veces la media nacional. Le siguen Baleares (−20,6%), Cantabria (−19,7%) y Asturias (−17,4%). En el otro extremo, Navarra sube un 8,2%, Castilla-La Mancha un 4,5% y Extremadura un 0,2%.
El caso valenciano merece una advertencia. Una caída del 35,8% en un solo mes es demasiado grande para explicarse solo por el enfriamiento del mercado, y encaja mejor con un efecto base: un mayo de 2025 anormalmente cargado de firmas. El dato de hipotecas apunta en la misma dirección, con un descenso del 26,1% en la misma comunidad. Conviene esperar a los meses siguientes antes de convertirlo en una tendencia.
En precio, el mapa es mucho más uniforme: sube en dieciséis de las diecisiete comunidades. Solo Galicia baja, un 6,8%. Las subidas más fuertes se dan en Baleares (16,3%), Castilla-La Mancha (15,4%) y Andalucía (14,4%), y llama la atención que en esa lista convivan el mercado más caro de España con dos de los más baratos. El encarecimiento ya no es solo un fenómeno de costa y de capital.
| Comunidad | Precio por m² | Variación anual |
|---|---|---|
| Islas Baleares | 4.384 € | +16,3% |
| Comunidad de Madrid | 3.864 € | +9,2% |
| País Vasco | 3.082 € | +3,7% |
| Cataluña | 2.516 € | +8,2% |
| Islas Canarias | 2.516 € | +13,7% |
| Media de España | 2.049 € | +8,8% |
| Galicia | 1.168 € | −6,8% |
| Castilla-La Mancha | 900 € | +15,4% |
| Extremadura | 766 € | +6,9% |
Quién sigue comprando: la hipoteca gana peso
Aquí está el detalle que casi nadie cuenta y que, a mi juicio, es el más revelador del informe. Los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda bajaron un 4,0%, hasta 30.577 operaciones. Las compraventas cayeron un 11,8%. Es decir, la financiación aguanta casi tres veces mejor que la compra.
La consecuencia aritmética es que el porcentaje de compras financiadas con hipoteca subió hasta el 54,8%, frente a algo más del 50% un año antes. Si haces la resta, las compras sin hipoteca pasaron de unas 31.400 a unas 25.200: un descenso próximo al 20%, casi cinco veces mayor que el de las operaciones financiadas.
Es un giro importante respecto a los últimos años. Durante 2023 y 2024, con el euríbor por encima del 3,5%, el mercado se sostuvo sobre el comprador al contado: el inversor, el extranjero, el que vendía una casa para comprar otra y el que tenía ahorro suficiente para no pedir prestado. Ahora ese comprador se está retirando, probablemente porque a estos precios encuentra rentabilidades más atractivas en otros activos, mientras el comprador financiado vuelve poco a poco.
El préstamo medio para comprar vivienda subió un 3,9%, hasta 181.976 euros, y cubre de media el 72,5% del precio de la vivienda, muy lejos de las financiaciones cercanas al valor total que se concedían antes de 2008. Significa que los bancos siguen exigiendo una entrada considerable y que el ahorro previo, no el tipo de interés, es hoy la barrera principal de acceso.
| Indicador | Dato de mayo 2026 | Variación anual |
|---|---|---|
| Hipotecas para compra de vivienda | 30.577 | −4,0% |
| Importe medio del préstamo | 181.976 € | +3,9% |
| Compras financiadas con hipoteca | 54,8% | Sube desde ~50% |
| Porcentaje del precio que cubre el préstamo | 72,5% | Estable a la baja |
| Constitución de nuevas sociedades | 11.156 | −3,4% |
Lo que este dato no dice
Un buen dato mal leído hace más daño que ningún dato. Estos son los cuatro asteriscos que conviene poner antes de sacar conclusiones:
- Es un mes, no una tendencia. El propio Notariado advierte de que los últimos tres meses de la serie son provisionales hasta disponer del 100% de la información. Un solo mes con un efecto base fuerte no dibuja un cambio de ciclo.
- La caída se mide contra un récord. 2025 fue el mejor año desde 2007. Bajar un 11,8% desde ahí deja el mercado en niveles que seguirían siendo el segundo mejor registro de casi dos décadas.
- El precio medio no es el precio de tu casa. Es una media de composición: si se venden menos pisos baratos y proporcionalmente más caros, la media sube aunque ningún inmueble concreto se haya encarecido. La caída del 2,2% en la superficie media apunta justo a ese tipo de efecto.
- Una comunidad puede distorsionar el conjunto. La Comunidad Valenciana concentra 6.506 operaciones y cae un 35,8%. Sin ese dato, la caída nacional sería sensiblemente menor.
Qué significa esto si vas a comprar
La lectura práctica no es «se va a abaratar la vivienda». Nada en estos datos apunta a eso. La lectura práctica es que el mercado se está estrechando: menos operaciones, precios que no ceden y una financiación algo más cara que hace un año. En un mercado así, la ventaja no la da el momento de entrada sino la preparación.
- Calcula tu entrada real, no la mínima. Si el préstamo medio cubre el 72,5% del precio, necesitas en torno al 27,5% más gastos e impuestos. Sobre una vivienda de 200.000 euros son unos 55.000 de entrada y otros 16.000 o 20.000 de gastos, según la comunidad.
- Simula tu hipoteca con el euríbor al 3%, no al 2,85%. El índice ha subido 77 puntos básicos en un año y los analistas no descartan que roce el 3% a cierre de 2026. Si la cuota te aprieta en ese escenario, la operación es demasiado justa.
- Mira la comunidad, no el titular. La media nacional dice −11,8%, pero Navarra sube un 8,2% y la Comunidad Valenciana cae un 35,8%. Tu mercado real es tu ciudad, y a veces tu barrio.
- Vigila el tipo de producto. Los pisos se encarecen un 14,0% y los unifamiliares solo un 2,7%. Si tu vida admite salir del centro, ahí hay una diferencia de precio que el titular general no te cuenta.
- No compres para ganarle al mercado. Comprar vivienda para vivir es una decisión de vida con consecuencias financieras, no una operación de inversión. Si necesitas que suba para que la operación tenga sentido, probablemente no deberías hacerla.
Preguntas frecuentes
Si se venden menos casas, ¿no deberían bajar los precios?
Solo si la caída de operaciones viniera de una caída de la demanda. Aquí viene sobre todo de la oferta: no hay suficiente vivienda disponible al precio que la gente puede pagar, así que quien no llega se queda fuera del mercado en vez de negociar a la baja. El vendedor no tiene ninguna presión para bajar mientras siga habiendo varios compradores por inmueble.
¿Es este el principio de una bajada de precios?
Los datos disponibles no lo sugieren. El precio sube en dieciséis de las diecisiete comunidades, el déficit de vivienda se prevé creciente y BBVA Research proyecta subidas de doble dígito para el conjunto de 2026. Lo que sí puede pasar es que el ritmo de subida se modere si la financiación se encarece más.
¿Por qué cae tanto la Comunidad Valenciana?
El informe no da una explicación. Una caída del 35,8% en un mes es lo bastante extrema como para sospechar de un efecto base, es decir, de un mayo de 2025 con un volumen de firmas anormalmente alto. Sus hipotecas caen un 26,1% y la constitución de sociedades un 11,4%, lo que sugiere una comparación desfavorable generalizada más que un problema específico del mercado inmobiliario. Habrá que ver los datos de junio y julio.
¿Qué diferencia hay entre estos datos y los del INE?
El Notariado mide la firma ante notario y el INE, a través del Colegio de Registradores, mide la inscripción en el registro de la propiedad, que ocurre semanas o meses después. Por eso los datos notariales se publican antes y suelen anticipar el movimiento. Los niveles absolutos difieren ligeramente por la metodología, pero las tendencias coinciden.
¿Es mejor esperar a comprar?
Depende de tu situación, no del mercado. Esperar tiene sentido si te falta entrada o si la cuota no te cabe con holgura en el presupuesto. No lo tiene si estás esperando a que los precios bajen, porque no hay ningún indicador que apunte a eso y mientras tanto pagas alquiler. Esta no es una recomendación personalizada: no soy asesor financiero y cada caso es distinto.
El titular de este mes es una caída, pero el dato relevante es otro: el mercado español de vivienda ha dejado de ajustarse por precio y ha empezado a ajustarse por exclusión. Cuando la oferta no crece, la subida de tipos no abarata las casas, simplemente decide quién puede comprarlas. Los 55.761 compradores de mayo son los que llegaron; los que faltan respecto al año pasado no es que hayan decidido esperar, es que en muchos casos ya no dan los números.
Para ti, como comprador o como ahorrador, la conclusión es incómoda pero clara. No hay una ventana que se vaya a abrir. Lo único que puedes controlar es tu propia posición: cuánta entrada tienes, cuánta cuota aguantas con el euríbor al 3% y si la casa que quieres tiene sentido para tu vida más allá de lo que valga dentro de cinco años. Ese cálculo lo puedes hacer hoy y no depende de ningún informe.
Fuentes: Consejo General del Notariado, informe de compraventas, préstamos hipotecarios y constitución de sociedades de mayo de 2026 (Centro de Información Estadística del Notariado y Portal Estadístico del Notariado); datos del euríbor de julio de 2026; Banco de España y BBVA Research sobre el déficit de vivienda; cifras de compraventas de 2025. Los datos de los últimos tres meses de las series notariales son provisionales. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni inmobiliario personalizado. Antes de tomar una decisión de compra o de endeudamiento, valora tu situación concreta y, si lo necesitas, consulta con un profesional.