Comprar casa, imposible para el 75%: en las grandes ciudades la mayoría ya no puede acceder a una vivienda
La accesibilidad a la vivienda en España se ha desplomado en cinco años. Un hogar con renta media ya no puede comprar en el 30% del territorio donde vive la población, frente al 9% de 2021. Detrás hay dos fuerzas que empujan en la misma dirección: unos precios que no dejan de subir y unos tipos de interés que encarecen la hipoteca.
El dato que lo resume todo
Según el último informe de la Cátedra Grupo Tecnocasa–Universitat Pompeu Fabra, hace cinco años más de la mitad de los españoles (el 53%) vivía en zonas donde comprar una vivienda estaba al alcance de un sueldo normal; hoy solo lo está para el 22%. Y no es que la gente se haya mudado: es que muchas zonas que antes eran asequibles han dejado de serlo al subir los precios y encarecerse las hipotecas. En paralelo, la población que vive en zonas donde una familia media ya no puede afrontar la compra ha pasado del 9% al 30%. Es, en palabras del propio informe, un «deterioro generalizado» de la accesibilidad.
¿Qué es la RAH y por qué deberías conocerla?
El informe mide la accesibilidad con la ratio de acceso hipotecario (RAH). Suena técnico, pero la idea es sencilla y muy útil para cualquiera que se plantee comprar.
La RAH compara la renta que haría falta para pagar la hipoteca de una zona (sin destinar a ello más del 30% del sueldo, el límite recomendado) con la renta media real de los hogares de esa zona.
Se calcula asumiendo que financias el 80% del precio de la vivienda a 25 años. Si la RAH supera el 100%, significa que el hogar medio de esa zona no llega: necesitaría ingresar más de lo que ingresa para comprar sin ahogarse.
Un ejemplo para aterrizarlo. Con el Euríbor cerca del 2,74% y un diferencial habitual (Euríbor + 0,75%), una vivienda de 200.000 € financiada al 80% (160.000 € a 25 años) supone una cuota de unos 800 € al mes. Para que esa cuota no pase del 30% de tus ingresos, tu hogar necesitaría una renta neta de en torno a 2.667 € mensuales. Ahí está el problema: en muchas zonas, la renta media real se queda por debajo de esa cifra.
Las grandes ciudades, prácticamente fuera de alcance
El deterioro se concentra en las grandes urbes y las zonas turísticas: Palma, Madrid, San Sebastián, Málaga y Barcelona. En ellas, alrededor del 75% de la población vive en zonas donde la RAH supera el 100%. Dicho de otro modo: un hogar con renta media no puede comprar en la inmensa mayoría del territorio de su propia ciudad.
Un mercado en pleno cambio de ciclo
Lo llamativo es que los precios siguen subiendo aunque las transacciones caigan. La explicación está en las expectativas de los vendedores, que confían en vender más caro de lo que finalmente logran. De hecho, el precio inicial de oferta presenta una sobrevaloración cercana al 16% respecto al precio final de venta.
El catedrático José García-Montalvo (UPF) lo resume así: las operaciones primero crecían despacio, luego empezaron a caer, y ahora se alarga el tiempo de venta, que ya llega a los 79 días, cinco más que hace un año. Vendedor y comprador tienen expectativas opuestas —el primero espera subidas exageradas; el segundo ha tocado techo de ahorro y de financiación— y esa brecha, con unos tipos que vuelven a tensionarse, amenaza con paralizar el mercado.
¿Quién compra hoy en España?
El perfil del comprador actual dibuja un mercado de necesidad, no de especulación. La vivienda de segunda mano concentra ya el 91,6% de las compraventas —máximo de toda la serie histórica—; el 72,7% compra primera vivienda para vivir en ella, y el 74% recurre a una hipoteca. El pequeño inversor, en cambio, marca su cuota más baja: no llega ni al 20% de las operaciones.
El papel de los tipos: la otra mitad del problema
El precio no es la única palanca. La accesibilidad también depende del coste del dinero, y ahí las noticias no ayudan. El Euríbor venía moderándose en julio, pero la reciente tensión geopolítica y el repunte del petróleo reavivan el fantasma de la inflación, justo lo que puede frenar cualquier bajada de tipos del BCE. En la práctica, cada décima que sube el índice eleva la renta necesaria para comprar y expulsa a más hogares de su propia ciudad. Precio y financiación tiran, por ahora, en la misma dirección.
Cobramos a los bancos, no a ti.
La regla del 30% no es un obstáculo burocrático: es una red de seguridad. Cuando la RAH de tu zona supera el 100%, el mensaje no es «busca la manera de estirarte», sino «así, la cuota te dejaría sin margen ante cualquier imprevisto». Comprar por encima de tus posibilidades no resuelve el problema de acceso; lo traslada a tu cuenta corriente durante 25 años.
Y si estás del lado vendedor, la lección del 16% es clara: un precio de salida inflado no te hace ganar más, solo alarga la venta. En un mercado que empieza a frenarse, poner un precio realista suele ser la decisión más rentable.
Fuente del informe: Cátedra Grupo Tecnocasa–Universitat Pompeu Fabra y Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Los ejemplos de cuota son orientativos y se calculan por el sistema francés con datos aproximados en el momento de redacción; tu cuota real depende del capital, el plazo, el diferencial y las condiciones de cada préstamo. Este contenido es divulgación financiera de Economía Responsable y no constituye asesoramiento ni recomendación de inversión.