Desde Economía Responsable he analizado cuáles son las mejores hipotecas variables que puedes conseguir. Tienes la información de todas las hipotecas a tipo variable que ofrecen los bancos en España con su diferencial sobre el Euríbor, TAE y bonificaciones. También tienes una calculadora de hipotecas para que puedas ver las cuotas y comparar hasta 3 hipotecas al mismo tiempo.
Gestionamos tu hipoteca sin coste
Responde unas preguntas rápidas y te ayudamos a encontrar las mejores condiciones
¿Cuándo tienes pensado comprar la vivienda?
Esto nos ayuda a planificar los tiempos contigo
¿Es una compra nueva o una subrogación?
Nos ayuda a preparar la mejor estrategia para tu caso
¿En qué provincia está la vivienda?
Escribe la provincia y pulsa siguiente
¿Cuál es el precio estimado de la vivienda?
Una cifra aproximada es suficiente
¿De cuántos ahorros dispones?
Los bancos suelen pedir entre un 20-30% del valor de la vivienda
¿Cuál es tu situación laboral?
Cada perfil tiene opciones hipotecarias distintas
¿Cuáles son los ingresos mensuales netos de la unidad familiar?
Suma los ingresos de todas las personas que firmarán la hipoteca
¡Ya casi está! 🎉
Déjanos tus datos y un asesor estudiará tu caso sin compromiso
¡Solicitud enviada!
Un asesor revisará tu caso y te contactará muy pronto. Revisa tu email por si te escribimos.
Qué es una hipoteca variable
Cuando contratas una hipoteca variable, el banco te aplica un interés que se calcula sumando dos elementos: un diferencial fijo, que nunca cambia durante la vida del préstamo, y el Euríbor, que sí varía y que el banco toma como referencia en cada revisión.
La fórmula es la siguiente: Tipo de interés = Euríbor + diferencial del banco. Por ejemplo, con el Euríbor en el 2,22% y un diferencial del 0,50%, pagarías un 2,72% de interés.
El diferencial lo negocias con el banco en el momento de la firma. Puede oscilar, con las bonificaciones máximas, entre el 0,49% y el 0,90% según la entidad y tu perfil financiero. Cuanto mejor sea tu perfil —ingresos estables, bajo endeudamiento, ahorros elevados— más bajo será el diferencial que te ofrezcan.
La revisión del interés se hace de forma periódica, normalmente cada 12 meses, aunque algunos contratos la fijan cada 6 meses. En esa fecha el banco toma el Euríbor del mes anterior y calcula tu nueva cuota aplicando el diferencial pactado. Si el Euríbor ha bajado, pagarás menos. Si ha subido, pagarás más.
La mayoría de hipotecas variables incluyen también un tipo fijo durante los primeros 6 o 12 meses. Es un período promocional para hacer la oferta más atractiva. A partir de ese momento, se aplica el Euríbor más el diferencial de forma indefinida.
En qué se diferencia de la hipoteca fija
La diferencia fundamental es la certeza. Con una hipoteca fija sabes exactamente lo que vas a pagar todos los meses durante toda la vida del préstamo, independientemente de lo que haga la economía. Con una variable, asumes el riesgo de que tu cuota cambie.
En la hipoteca variable el interés es Euríbor más diferencial y varía en cada revisión. La cuota mensual cambia cada 6 o 12 meses según el Euríbor. Los mejores diferenciales del mercado parten de Euríbor + 0,49% con bonificaciones. El plazo máximo suele ser de 30 años, aunque ING llega a 40. La comisión por amortización anticipada es del 0,25% como máximo los tres primeros años, y muchos bancos no cobran nada a partir del quinto año.
En la hipoteca fija el interés es un TIN permanente que no depende del Euríbor. La cuota es exactamente igual cada mes durante toda la vida del préstamo. Los mejores tipos actuales parten del 2,65% TIN con bonificaciones. El plazo máximo habitual es de 30 años. La comisión por amortización anticipada puede llegar al 2% durante los primeros 10 años.
También hay diferencias relevantes en el coste de la amortización anticipada. Si en el futuro quieres amortizar parte del capital de forma anticipada, en una hipoteca variable la comisión máxima legal es del 0,25% los tres primeros años y del 0,15% los dos siguientes. En las hipotecas fijas, en cambio, la comisión puede llegar al 2% durante los primeros 10 años. Esto hace que las variables sean más flexibles para quienes prevén hacer aportaciones extra a lo largo del préstamo.
¿Cuáles se contratan más en España?
La respuesta ha cambiado mucho en los últimos años y depende directamente del nivel del Euríbor. Históricamente, en España las hipotecas variables dominaron el mercado durante décadas porque el Euríbor estuvo en niveles muy bajos o incluso negativos —entre 2016 y 2022 estuvo por debajo del 0%—. En ese contexto, pagar un diferencial del 1% resultaba más barato que cualquier hipoteca fija.
La situación cambió radicalmente en 2022, cuando el Banco Central Europeo comenzó a subir los tipos de interés para frenar la inflación y el Euríbor pasó del -0,50% al 4,16% en apenas 14 meses. Esto disparó las cuotas de los hipotecados a tipo variable y provocó que muchas familias buscaran la seguridad de las hipotecas fijas. En 2023, las hipotecas fijas representaron más del 70% de las nuevas contrataciones en España, una cifra históricamente inédita.
En 2025 y 2026, con el Euríbor bajando de nuevo hasta el entorno del 2,2% tras las bajadas de tipos del BCE, las hipotecas variables están recuperando terreno. Los diferenciales que ofrecen los bancos son históricamente bajos —desde Euríbor + 0,49%— y la diferencia de coste con las fijas se ha reducido considerablemente. Esto ha vuelto a hacer atractiva la opción variable para quienes confían en que el Euríbor no volverá a los niveles de 2022-2023.
Ventajas y desventajas de las hipotecas variables
Ventajas
Diferencial bajo. Los mejores diferenciales del mercado parten de Euríbor + 0,49%, lo que con el Euríbor actual resulta en tipos del 2,70%, muy competitivos y similares a los de las mejores hipotecas fijas.
Te beneficias de las bajadas del Euríbor. Si el Euríbor continúa bajando, tu cuota se reduce automáticamente en cada revisión sin tener que hacer nada ni renegociar nada con el banco.
Amortización anticipada más barata. La comisión máxima por amortización anticipada es del 0,25%, frente al 2% de las fijas. Ideal si prevés pagar de más en el futuro o tienes capacidad de amortizar capital de forma regular.
Más flexibles y fáciles de subrogar. Cambiar de banco con una hipoteca variable es generalmente más barato y sencillo que con una fija, lo que te da más margen de maniobra si en el futuro aparecen mejores condiciones en el mercado.
Plazos más largos. Algunos bancos como ING permiten plazos de hasta 40 años en variable, lo que reduce la cuota mensual inicial y facilita el acceso a la financiación.
Desventajas
Incertidumbre total sobre la cuota. No sabes lo que vas a pagar el año que viene. Una subida del Euríbor puede incrementar tu cuota cientos de euros al mes de forma repentina.
Estrés financiero en momentos de subida. Como ocurrió en 2022-2023, una subida rápida del Euríbor puede poner en serias dificultades la economía familiar, especialmente si los ingresos no han crecido al mismo ritmo.
Difícil planificación a largo plazo. No puedes calcular con certeza cuánto vas a pagar en total por tu hipoteca ni cuánto te costará mensualmente en 10 o 20 años.
Dependencia de factores externos. El BCE, la inflación, conflictos geopolíticos… son factores sobre los que no tienes ningún control y que determinan directamente lo que pagas cada mes.
Vinculaciones exigentes para bajar el diferencial. Para conseguir los mejores diferenciales debes domiciliar la nómina y contratar seguros con el banco. El coste real de esos productos puede reducir o incluso eliminar el ahorro que ofrecía el diferencial bajo.
La hipoteca variable tiene más sentido para personas con economía doméstica sólida y margen de maniobra suficiente como para absorber una subida de cuota de 200-300 € al mes sin que eso comprometa su situación financiera. También para quienes prevén amortizar capital de forma anticipada de manera habitual, ya que en ese caso las comisiones más bajas suponen un ahorro significativo.
Dependencia del Euríbor: el factor clave
El Euríbor (Euro InterBank Offered Rate) es el tipo de interés al que los grandes bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí. Se calcula diariamente y se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE). En las hipotecas variables, el índice que se utiliza es la media mensual del Euríbor a 12 meses.
Entender el histórico del Euríbor es fundamental para valorar el riesgo real de una hipoteca variable. No se trata de un índice estable: en los últimos 20 años ha pasado del 5,39% en 2008 a niveles negativos entre 2016 y 2022, y ha vuelto a superar el 4% en 2023. Quien no estaba preparado para esa subida sufrió un fuerte impacto en su economía doméstica.
Cómo afecta el Euríbor a tu cuota mensual
Para que veas el impacto real en números concretos, aquí tienes un ejemplo con una hipoteca de 150.000 € a 30 años y un diferencial de Euríbor + 0,50%, calculando la cuota en tres escenarios posibles de Euríbor:
Con el Euríbor al 1,00% (escenario favorable), el TIN sería del 1,50% y la cuota mensual aproximada de 518 €, unos 90 € menos que hoy.
Con el Euríbor al 2,22% (nivel actual de febrero de 2026), el TIN sería del 2,72% y la cuota mensual aproximada de 608 €.
Con el Euríbor al 4,00% (escenario adverso), el TIN sería del 4,50% y la cuota mensual aproximada de 760 €, unos 152 € más que hoy.
Como ves, la diferencia entre el escenario actual y uno de Euríbor al 4% supone 152 € más al mes, es decir, casi 1.825 € más al año. Y si el Euríbor volviera a los máximos de 2008 (5,39%), la cuota subiría hasta los 845 €, unos 237 € más que hoy. Por eso es tan importante que quien elige una hipoteca variable disponga de colchón financiero suficiente para absorber esas subidas sin comprometer su economía.
El mayor riesgo histórico que hemos vivido: entre enero de 2022 y octubre de 2023, el Euríbor pasó del -0,50% al 4,16% en menos de dos años. Una hipoteca de 150.000 € a 25 años con un diferencial del 1% pasó de costar unos 438 €/mes a costar más de 810 €/mes. Muchas familias no estaban preparadas para ese impacto.
¿Cuándo conviene elegir una hipoteca variable?
Cuando el Euríbor está alto y se espera que baje. Si contratas con el Euríbor en el 4% y esperas que vuelva al 2%, tu cuota irá bajando en cada revisión. En cambio, la hipoteca fija queda cara para siempre.
Cuando tienes capacidad de amortización anticipada. Si tienes ingresos elevados y prevés amortizar capital de forma regular, el ahorro en comisiones de amortización puede ser muy relevante a largo plazo.
Cuando tu economía puede absorber subidas. Si tus ingresos son holgados y una subida de 200-300 € al mes no comprometería tu situación financiera, puedes asumir el riesgo de la variable a cambio de un diferencial bajo.
Cuando el plazo es corto. Si vas a pagar la hipoteca en 10 o 15 años, el riesgo de que el Euríbor se dispare y se mantenga alto durante todo ese período es menor que en un préstamo a 30 años.
Conclusión
La hipoteca variable no es mejor ni peor que la fija: es diferente. Ofrece diferenciales más bajos, mayor flexibilidad para amortizar y la posibilidad de beneficiarte de las bajadas del Euríbor. A cambio, exige asumir la incertidumbre de que tu cuota puede subir de forma significativa si el índice de referencia se dispara, como ya ocurrió entre 2022 y 2023.
La decisión correcta depende de tu perfil financiero, tu tolerancia al riesgo y tu capacidad para absorber una subida de cuota sin que eso comprometa tu economía. Si tienes dudas, en nuestra comunidad podemos ayudarte a analizar tu situación concreta y comparar todas las ofertas del mercado.