Curso de hipotecas · Bloque 2 · Encontrar casa y reservarla
Lección 8 de 21
Lo que cuesta comprar, además del precio
El precio del piso es solo el principio. Entre impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación, comprar una vivienda cuesta entre un 7 % y un 13 % más de lo que pone en el anuncio, y la cifra cambia mucho según la comunidad autónoma, según sea nueva o de segunda mano y según tu edad. Aquí tienes todos los números para que el presupuesto te cuadre antes de firmar unas arras.
- Qué impuesto se paga en segunda mano (ITP) y en obra nueva (IVA + AJD), con los tipos de cada comunidad
- Qué parte de los gastos de la hipoteca paga el banco desde la Ley 5/2019 y qué parte tú
- Cuánto cuestan notaría, registro, gestoría y tasación con cifras reales
- Un ejemplo completo con 250.000 € en Madrid, Cataluña y Andalucía, y cuánto ahorro necesitas en total
- Segunda mano: pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 4 % y el 13 % según la comunidad autónoma. Es, de largo, el gasto más grande.
- Obra nueva: pagas IVA del 10 % (7 % de IGIC en Canarias) más el impuesto de AJD (entre el 0,5 % y el 2 % según comunidad).
- Los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y su AJD) los paga el banco desde 2019. Tú pagas la tasación y los gastos de la compraventa.
- Regla práctica: necesitas ahorrado el 20 % del precio que el banco no financia más un 10–13 % de gastos e impuestos. En total, alrededor del 30–33 % del precio.
Datos revisados en octubre de 2026. Los tipos autonómicos cambian cada año (varias comunidades han anunciado rebajas para 2027 que todavía no están en vigor), así que confirma siempre el tuyo en la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad antes de cerrar el presupuesto.
1. El impuesto de la compra: ITP en segunda mano
Si compras una vivienda usada, no pagas IVA: pagas el ITP, que gestiona cada comunidad autónoma y que se liquida en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Se calcula sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia de Catastro, el mayor de los dos; ese valor lo puedes consultar gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de comprar, y conviene hacerlo porque a veces supera el precio pactado.
| Comunidad | Tipo general | Tipos reducidos más habituales (vivienda habitual) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 6 % hasta 150.000 €; 3,5 % menores de 35, familias numerosas y discapacidad (con límites de precio) |
| Aragón | 8 % (hasta 400.000 €; sube por tramos hasta el 10 %) | Bonificaciones del 12,5 % para menores de 35 y del 50 % para familias numerosas |
| Asturias | 8 % (hasta 300.000 €; 9 % y 10 % en tramos superiores) | 4 % hasta 150.000 € para menores de 35, familias numerosas y monoparentales (desde 2026) |
| Baleares | 8 % (hasta 400.000 €; hasta el 13 % por tramos) | 4 % en los primeros 270.151 € de la vivienda habitual; 2 % menores de 36 y familias numerosas; 100 % de bonificación para menores de 30 (con límite de precio) |
| Canarias | 6,5 % | 5 % vivienda habitual hasta 200.000 €; 4 % hasta 40 años; 1 % familias numerosas y discapacidad |
| Cantabria | 9 % | 7 % vivienda habitual hasta 300.000 €; 4 % menores de 40, familias numerosas y monoparentales (desde mayo de 2026) |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % primera vivienda hasta 240.000 €; 3 % menores de 36; 5 % familias numerosas (desde marzo de 2026) |
| Castilla y León | 8 % (hasta 250.000 €; 10 % el exceso) | 4 % menores de 36, familias numerosas y discapacidad; 0,01 % jóvenes en municipios pequeños |
| Cataluña | 10 % (hasta 600.000 €; hasta el 13 % por tramos) | 5 % hasta 35 años con renta ≤ 36.000 €, familias numerosas y monoparentales; 4 % en municipios rurales |
| Comunidad Valenciana | 9 % (desde junio de 2026; 11 % si supera 1 M €) | 6 % menores de 35 en primera vivienda hasta 180.000 €; 3 % familias numerosas, monoparentales y discapacidad |
| Extremadura | 8 % (hasta 360.000 €; 10 % y 11 % en tramos superiores) | 7 % vivienda habitual hasta 200.000 € con límite de renta; 4 % menores de 36, familias numerosas y municipios pequeños |
| Galicia | 8 % | 7 % vivienda habitual (con límites); 3 % menores de 36, familias numerosas, monoparentales y discapacidad (desde 2026) |
| Madrid | 6 % | Bonificación del 10 % en vivienda habitual hasta 250.000 € (5,4 % efectivo); 4 % familias numerosas |
| Murcia | 7,75 % | 3 % hasta 40 años, familias numerosas y discapacidad (renta < 40.000 €) |
| Navarra | 6 % | 5 % familias con dos o más hijos (hasta 180.304 €) |
| País Vasco | 4 % en viviendas (7 % otros inmuebles) | 2,5 % en Bizkaia para vivienda habitual de familia numerosa o de hasta 120 m² |
| La Rioja | 7 % | 4 % menores de 40 en primera vivienda; 3–5 % familias numerosas y discapacidad |
| Ceuta y Melilla | 6 % con bonificación del 50 % (3 % efectivo) | — |
Si tienes menos de 35–40 años, mira dos veces tu comunidad. En Cataluña un joven pasa del 10 % al 5 %: en un piso de 250.000 € son 12.500 € de diferencia. En Castilla-La Mancha, Galicia o Murcia el tipo joven baja al 3 %. Casi todas exigen que sea tu vivienda habitual, que no tengas otra y, a veces, un límite de renta o de precio. Pregunta antes de firmar las arras, no después.
2. El impuesto de la compra: IVA y AJD en obra nueva
Si compras directamente al promotor una vivienda nueva (primera transmisión), pagas IVA al 10 % sobre el precio, que se incluye en la factura y en la escritura; si es una vivienda de protección oficial de régimen especial, el 4 %. En Canarias no hay IVA sino IGIC, al 7 % general (con tipos reducidos para vivienda habitual y colectivos protegidos).
Además, la escritura de compraventa de obra nueva paga AJD (Actos Jurídicos Documentados), otro impuesto autonómico:
| Comunidad | AJD general | Comunidad | AJD general |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 1,2 % | Extremadura | 1,5 % |
| Aragón | 1,5 % | Galicia | 1,5 % (1 % vivienda habitual) |
| Asturias | 1,2 % | Madrid | 0,75 % |
| Baleares | 1,5 % (2 % desde 1 M €) | Murcia | 1,5 % |
| Canarias | 0,75 %–1 % | Navarra y País Vasco | 0,5 % |
| Cantabria | 1,5 % (1 % vivienda habitual) | La Rioja | 1 % |
| Castilla-La Mancha | 1,5 % (0,75 % primera vivienda) | Comunidad Valenciana | 1,4 % (0,1 % vivienda habitual) |
| Castilla y León | 1,5 % | Ceuta y Melilla | 0,5 % con bonificación del 50 % |
| Cataluña | 1,5 % (0 % hasta 35 años con renta ≤ 36.000 €) |
Casi todas las comunidades tienen también AJD reducido para jóvenes, familias numerosas o discapacidad (del 0,1 % al 0,5 %). Entre IVA y AJD, la obra nueva paga en impuestos más que la segunda mano en todas las comunidades salvo Cataluña, donde el ITP general del 10 % iguala la cuenta.
3. Los gastos de la compraventa: notaría, registro y gestoría
Estos gastos los paga el comprador y están regulados por arancel, así que varían poco de una notaría a otra. Para una vivienda de 200.000–300.000 €:
| Concepto | Coste orientativo (2026) | Comentario |
|---|---|---|
| Notaría (escritura de compraventa) | 600–700 € | Arancel oficial decreciente: 594 € para 200.000 €, 651 € para 300.000 €, IVA y copias incluidas. Puedes elegir notario. |
| Registro de la Propiedad | 210–260 € | Inscribir la compra a tu nombre. También con arancel oficial. |
| Gestoría | 150–300 € | Liquida los impuestos y lleva la escritura al Registro. Es opcional en la compraventa si lo haces tú, pero el banco suele exigir que la use su gestoría cuando hay hipoteca (y entonces la paga el banco). |
| Nota simple | 9–30 € | Antes de ofertar. La vimos en la lección 6. |
| Plusvalía municipal | 0 € para ti | La paga el vendedor. Solo pasa al comprador si el vendedor no reside en España. |
| Agencia inmobiliaria | Normalmente 0 € para ti | La comisión la paga quien contrata a la agencia, casi siempre el vendedor. Si te piden «honorarios de comprador» (3–5 %), negócialo o descuéntalo del precio. |
4. Los gastos de la hipoteca: quién paga qué desde 2019
La Ley 5/2019 (artículo 14) zanjó la guerra de los gastos hipotecarios. El reparto hoy es este y no se puede pactar en tu contra:
| Gasto de la hipoteca | Lo paga | Orientativo |
|---|---|---|
| Notaría de la escritura de préstamo | Banco | 500–900 € |
| Registro de la hipoteca | Banco | 200–400 € |
| Gestoría | Banco | 150–400 € |
| AJD de la hipoteca | Banco (desde noviembre de 2018) | 0,5 %–1,5 % de la responsabilidad hipotecaria |
| Tasación | Tú | 250–450 €. Algunos bancos la devuelven si firmas con ellos. |
| Copias de la escritura | Quien las pide | 30–60 € |
| Comisión de apertura | Tú, si la hay | 0 %–1 %. Negociable, muchas hipotecas ya no la tienen. |
En resumen: de la hipoteca solo te toca la tasación (y la comisión de apertura si tu banco la cobra). Si en una oferta te intentan repercutir notaría, registro o gestoría del préstamo, es ilegal y debe constar en el documento de gastos que acompaña a la FEIN (lección 15).
5. Ejemplo completo: 250.000 € en tres comunidades
Comprador de 38 años (sin tipos reducidos de edad), vivienda habitual, con hipoteca. Gastos de compraventa aproximados: notaría 620 €, registro 230 €, gestoría 300 €, tasación 350 € (unos 1.500 €).
| Madrid | Cataluña | Andalucía | |
|---|---|---|---|
| Segunda mano · ITP | 6 % → 15.000 € (13.500 € con la bonificación del 10 %) | 10 % → 25.000 € | 7 % → 17.500 € |
| Gastos de compraventa y tasación | ≈ 1.500 € | ≈ 1.500 € | ≈ 1.500 € |
| Total segunda mano | ≈ 15.000–16.500 € (6–6,6 %) | ≈ 26.500 € (10,6 %) | ≈ 19.000 € (7,6 %) |
| Obra nueva · IVA 10 % | 25.000 € | 25.000 € | 25.000 € |
| AJD | 0,75 % → 1.875 € | 1,5 % → 3.750 € | 1,2 % → 3.000 € |
| Total obra nueva | ≈ 28.400 € (11,4 %) | ≈ 30.250 € (12,1 %) | ≈ 29.500 € (11,8 %) |
Mismo piso de 250.000 € de segunda mano. En Cataluña, con renta inferior a 36.000 €, el ITP baja al 5 %: 12.500 € en vez de 25.000 €. En Andalucía el tipo joven del 3,5 % solo se aplica hasta 150.000 €, así que este piso no entra. En Madrid no hay tipo joven general (solo en municipios muy pequeños), aunque hay una rebaja anunciada para 2027. La edad y la comunidad pueden mover el presupuesto más de 10.000 €.
6. Cuánto ahorro necesitas en total
Los bancos financian como norma hasta el 80 % del menor de dos valores: el precio de compra y la tasación. No es una ley, es el criterio de prudencia que marca el Banco de España y el límite a partir del cual la hipoteca «cuesta» más capital al banco; por eso es tan difícil que lo superen salvo con avales (ICO, autonómicos o familiares) o para perfiles muy concretos. Lo tratamos en las lecciones de jóvenes y aval ICO e hipoteca al 100 %.
El ahorro necesario sale de sumar la entrada y los gastos:
| Precio | Entrada (20 %) | Gastos e impuestos (segunda mano) | Ahorro total |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | Madrid ≈ 10.500 € · Andalucía ≈ 12.000 € · Cataluña ≈ 16.500 € | 40.500–46.500 € (27–31 %) |
| 200.000 € | 40.000 € | Madrid ≈ 13.500 € · Andalucía ≈ 15.500 € · Cataluña ≈ 21.500 € | 53.500–61.500 € (27–31 %) |
| 250.000 € | 50.000 € | Madrid ≈ 16.500 € · Andalucía ≈ 19.000 € · Cataluña ≈ 26.500 € | 66.500–76.500 € (27–31 %) |
| 300.000 € | 60.000 € | Madrid ≈ 19.500 € · Andalucía ≈ 22.500 € · Cataluña ≈ 31.500 € | 79.500–91.500 € (27–31 %) |
No te quedes a cero. Después de pagar entrada e impuestos deberías conservar un colchón de 3 a 6 meses de gastos. Mudanza, muebles, pequeñas reformas y la primera cuota llegan antes de lo que parece. Si para llegar al 30 % tienes que vaciar la cuenta, vuelve a la lección 1 y ajusta el precio.
7. Cuándo se paga cada cosa
- Antes de la oferta: nota simple (10–30 €).
- Al reservar: arras, normalmente el 10 % del precio, que luego se descuenta (lección 7).
- Durante la hipoteca: tasación (250–450 €), que se paga al encargarla.
- El día de la firma: el resto del precio, la notaría y una provisión de fondos para impuestos y registro que la gestoría liquida después y te devuelve si sobra.
- En los 30 días hábiles siguientes: ITP o AJD (lo presenta la gestoría con tu provisión de fondos).
Lista de comprobación
- Sé si mi compra paga ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva) y el tipo de mi comunidad
- He comprobado si me corresponde un tipo reducido (edad, familia numerosa, discapacidad, municipio pequeño) y sus requisitos
- He consultado el valor de referencia de Catastro de la vivienda
- He sumado notaría, registro, gestoría y tasación (unos 1.500 € para 200.000–300.000 €)
- Tengo claro que el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca, y yo la tasación
- Mi ahorro cubre el 20 % de entrada, los impuestos y gastos y un colchón de 3–6 meses
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que pagar de impuestos al comprar un piso de segunda mano?
El ITP de tu comunidad autónoma, que en 2026 va del 4 % (País Vasco) al 10–13 % (Cataluña), con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o discapacidad en casi todas. Para 250.000 €, entre 10.000 € y 25.000 € según la comunidad y tu situación.
¿Es más caro en impuestos comprar obra nueva o segunda mano?
En la mayoría de comunidades la obra nueva paga más (10 % de IVA más el AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 %). En Cataluña, donde el ITP general es del 10 %, la cuenta se iguala. Los tipos reducidos para jóvenes suelen beneficiar más a la segunda mano.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de AJD de la escritura de préstamo. El cliente paga la tasación y las copias que solicite. Los gastos de la compraventa (notaría, registro, ITP o IVA) son siempre del comprador.
¿Cuánto cuesta la notaría al comprar una vivienda?
Está regulada por arancel: unos 600 € para una compraventa de 200.000 € y unos 650 € para 300.000 €, con IVA y copias. La escritura de la hipoteca, que es otro documento, la paga el banco.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
Alrededor del 30 % del precio: el 20 % que el banco no financia más un 7–13 % de impuestos y gastos. Para un piso de 200.000 €, entre 53.000 € y 62.000 € según la comunidad, más un colchón para imprevistos.
¿Cuándo se paga el ITP?
En los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura, mediante autoliquidación en la Agencia Tributaria de tu comunidad. Si firmas con hipoteca, la gestoría del banco suele presentarlo con la provisión de fondos que dejas el día de la firma.
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