Curso de hipotecas · Bloque 3 · Conseguir la hipoteca
Lección 9 de 21
Cuatro puertas para la misma hipoteca
Tienes el presupuesto hecho, sabes qué tipo de hipoteca quieres y quizá ya tienes la casa reservada. Toca pedirla. ¿En tu banco de toda la vida, en otros, en un banco online o a través de un intermediario? Cada puerta tiene ventajas y sus propias trampas. Esta lección te explica cómo funciona cada una y cómo combinarlas para conseguir el mejor precio sin volverte loco.
- Qué puede ofrecerte tu banco actual y por qué no es suficiente
- Qué aportan los bancos online y las entidades especializadas
- Qué hace un bróker hipotecario, cuánto cobra y cómo elegirlo
- Un plan de acción: cuántas ofertas pedir, dónde y en qué orden
- Pide la hipoteca en tres o cuatro sitios a la vez, con el mismo expediente. Es la única forma de saber cuál es el precio real para tu perfil.
- Tu banco te conoce y es cómodo, pero rara vez da su mejor precio a la primera: cuenta con que te quedas.
- Los bancos online y las entidades especializadas suelen tener tipos más bajos y menos vinculaciones, a cambio de menos flexibilidad con perfiles complejos.
- Un bróker hipotecario presenta tu expediente a muchas entidades y negocia por ti. Los hay gratuitos para el cliente (cobran del banco) y los hay que cobran honorarios: pregúntalo antes de nada.
Puerta 1: tu banco de siempre
Es donde empieza casi todo el mundo, y tiene sentido: tiene tu nómina, tus movimientos y tu historial, así que la preaprobación es rápida y el gestor te pone cara. El problema es que esa misma comodidad juega en tu contra: el banco sabe que la mayoría de clientes no comparan y su primera oferta suele ser «de catálogo», con todas las vinculaciones y un tipo mejorable.
Úsalo como primera referencia, no como única opción. Pide la oferta por escrito y, cuando tengas las demás, vuelve: es el momento en que tu banco se mueve de verdad, porque perder un cliente con hipoteca le duele más que ganar uno nuevo.
Puerta 2: otros bancos tradicionales
Las grandes entidades y las cajas y bancos regionales tienen hipotecas de captación con mejores condiciones para clientes nuevos que para los propios. Cada una tiene además su especialidad: unas aceptan mejor a autónomos, otras a funcionarios, otras financian más porcentaje con avales, otras son más agresivas en fijas o en mixtas. Pedir en dos o tres bancos distintos del tuyo te da ofertas comparables y argumentos de negociación. En nuestras comparativas de hipotecas fijas, mixtas y variables tienes las condiciones actualizadas banco a banco para elegir dónde llamar.
Puerta 3: bancos online y entidades especializadas
Los bancos sin oficinas (o con pocas) tienen menos costes y lo trasladan al precio: tipos más bajos, menos vinculaciones y procesos digitales rápidos. Son una gran opción para perfiles «limpios»: asalariados indefinidos, financiación del 80 % o menos, vivienda en ciudad. Sus inconvenientes:
- Menos flexibilidad con autónomos, contratos temporales, extranjeros, viviendas rurales o porcentajes altos de financiación: el scoring automático dice no y no hay un gestor que lo discuta.
- Atención a distancia. Si algo se complica (una tasación con condicionantes, un cambio de fecha), resolverlo por chat puede ser lento.
- Plazos. Algunos son rapidísimos; otros acumulan colas en épocas de muchas solicitudes. Pregunta el plazo medio antes de contar con ellos para unas arras ajustadas.
Junto a ellos están las entidades especializadas en hipotecas (establecimientos financieros de crédito y bancos pequeños) que atienden perfiles que las grandes rechazan, normalmente a cambio de un tipo más alto. Son una solución cuando el problema es la aprobación, no el precio.
Puerta 4: el bróker hipotecario
Un bróker o intermediario de crédito inmobiliario es un profesional (regulado por la Ley 5/2019 e inscrito en el registro del Banco de España) que estudia tu caso, prepara el expediente, lo presenta a las entidades que mejor encajan y negocia las condiciones por ti. Trabaja con decenas de bancos a la vez y conoce el precio mínimo real de cada uno, que casi nunca es el de la oficina.
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Acceso a muchas entidades con un solo expediente, incluidas las que no atienden al público directamente | Algunos cobran honorarios al cliente (del 1 % al 5 % del importe), que pueden comerse el ahorro |
| Negociación profesional: suele conseguir décimas y vinculaciones que tú no consigues | Hay intermediarios poco transparentes que llevan tu expediente solo a los bancos que mejor les pagan |
| Ahorro de tiempo y un único interlocutor en todo el proceso (tasación, FEIN, notaría) | Para un perfil muy sencillo con tiempo para comparar, la ventaja de precio puede ser pequeña |
| Imprescindible en perfiles complejos: autónomos, extranjeros, financiación alta, dos operaciones (vender y comprar) | Si cobra «por adelantado» sin resultado, huye: la ley prohíbe cobrar honorarios antes de la firma de la hipoteca |
Cómo trabajamos en Economía Responsable. Somos intermediarios de crédito inmobiliario registrados y nuestro servicio es gratuito para el cliente: cobramos del banco cuando la hipoteca se firma, y no antes. Estudiamos tu caso, te decimos con sinceridad si es viable, lo presentamos a las entidades que encajan y te enseñamos las ofertas lado a lado para que decidas. Si prefieres hacerlo tú, este curso te da todo lo necesario; si prefieres que lo hagamos nosotros, no te cuesta nada.
Qué preguntar a cualquier bróker antes de darle tu documentación: si está inscrito en el registro de intermediarios del Banco de España, cuánto cobra y a quién (al cliente, al banco o a ambos), con cuántas entidades trabaja y si te enseñará todas las ofertas que consiga o solo la que él recomiende.
El plan de acción
- Prepara el expediente completo (lección 2) y, si vas a comparar varios bancos, valora encargar tú la tasación para usarla en todos (lección 10).
- Pide en tu banco y en dos o tres entidades más elegidas con criterio: una grande con hipoteca de captación fuerte, una online si tu perfil es limpio, una regional o especializada si tu perfil tiene alguna particularidad. O deja que un bróker haga este paso por ti.
- Exige las ofertas por escrito con el mismo importe y plazo. Con ellas en la mano, compara (lección 14) y negocia (lección 11).
- No pidas en diez sitios. Cada consulta formal queda en la CIRBE y deja rastro; además, el tiempo que gastas en el sexto banco rinde mucho menos que el que dedicas a negociar con los tres mejores.
- Pide la FEIN al elegido y, si quieres, también al segundo: dos FEIN te dan una semana más de margen de negociación (lección 15).
Cuidado con las «preaprobaciones» en dos minutos. Un simulador online que te dice «aprobado» no ha estudiado nada; la aprobación real la da el departamento de riesgos con tu documentación. No firmes arras contando con una preaprobación automática.
Lista de comprobación
- Tengo el expediente completo y el mismo importe y plazo para todas las solicitudes
- He pedido oferta en mi banco y en dos o tres entidades más elegidas por mi perfil (o a través de un bróker)
- Si uso un bróker, sé si está en el registro del Banco de España, cuánto cobra y a quién
- Tengo todas las ofertas por escrito
- No he pedido en más de cuatro sitios ni he aceptado vinculaciones antes de la aprobación
- He vuelto a mi banco con la mejor oferta de los demás
Preguntas frecuentes
¿Es mejor pedir la hipoteca en mi banco o en otro?
Pide en los dos. Tu banco es la referencia rápida, pero los demás tienen hipotecas de captación con mejores condiciones para clientes nuevos. Con tres o cuatro ofertas por escrito, vuelve a tu banco: es cuando mejora de verdad.
¿Qué es un bróker hipotecario y cuánto cobra?
Un intermediario de crédito inmobiliario, regulado por la Ley 5/2019 e inscrito en el Banco de España, que presenta tu expediente a varios bancos y negocia por ti. Unos cobran honorarios al cliente (entre el 1 % y el 5 % del importe, solo al firmar); otros, como Economía Responsable, son gratuitos para el cliente porque cobran del banco.
¿Son fiables las hipotecas de los bancos online?
Sí: son bancos supervisados por el Banco de España con las mismas garantías que los tradicionales. Suelen ofrecer mejores tipos y menos vinculaciones, pero son menos flexibles con perfiles complejos y la atención es a distancia.
¿En cuántos bancos conviene pedir la hipoteca?
En tres o cuatro. Menos no te da referencia para negociar; más no mejora el resultado y multiplica el papeleo. Si quieres llegar a más entidades sin ese esfuerzo, un bróker puede hacerlo con un solo expediente.
¿Pedir la hipoteca en varios bancos perjudica mi historial?
No. Las consultas de riesgo no te penalizan como en otros países. Lo que sí conviene es no acumular muchas solicitudes formales en pocas semanas y no abrir préstamos o tarjetas durante el proceso.
¿Un bróker puede cobrarme antes de conseguir la hipoteca?
No. La Ley 5/2019 prohíbe a los intermediarios cobrar honorarios al cliente antes de que se firme la hipoteca. Si alguien te pide dinero por adelantado para «estudiar» o «preaprobar» tu operación, no es un intermediario registrado.
¿Quieres que llevemos tu hipoteca a los bancos por ti? Estudiamos tu caso, lo presentamos a las entidades que mejor encajan y te enseñamos todas las ofertas. Intermediarios registrados en el Banco de España y sin coste para ti.
Pedir mi hipoteca con vosotrosGestionamos tu hipoteca sin coste
Responde unas preguntas rápidas y te ayudamos a encontrar las mejores condiciones
¿Cuándo tienes pensado comprar la vivienda?
Esto nos ayuda a planificar los tiempos contigo
¿Es una compra nueva o una subrogación?
Nos ayuda a preparar la mejor estrategia para tu caso
¿En qué provincia está la vivienda?
Escribe la provincia y pulsa siguiente
¿Cuál es el precio estimado de la vivienda?
Una cifra aproximada es suficiente
¿De cuántos ahorros dispones?
Los bancos suelen pedir entre un 20-30% del valor de la vivienda
¿Cuál es tu situación laboral?
Cada perfil tiene opciones hipotecarias distintas
¿Cuáles son los ingresos mensuales netos de la unidad familiar?
Suma los ingresos de todas las personas que firmarán la hipoteca
¡Ya casi está! 🎉
Déjanos tus datos y un asesor estudiará tu caso sin compromiso
¡Solicitud enviada!
Un asesor revisará tu caso y te contactará muy pronto. Revisa tu email por si te escribimos.
