Curso de hipotecas · Bloque 3 · Conseguir la hipoteca
Lección 14 de 21
Tres ofertas sobre la mesa: cómo saber cuál es la buena
Ya tienes varias aprobaciones. Cada banco te ha mandado su propuesta y todas parecen buenas: un TIN bajo por aquí, «sin comisiones» por allá, una cuota muy baja los primeros años. Esta lección te da un método para ponerlas en la misma hoja, calcular lo que cuestan de verdad y elegir sin arrepentirte.
- Los 7 criterios para comparar hipotecas, en orden de importancia
- Cómo convertir las vinculaciones en euros al año y sumarlas al coste real
- Un ejemplo con tres ofertas reales (fija con seguros, fija limpia y mixta)
- Qué se puede negociar todavía y cómo pedirlo
- Compara siempre con el mismo importe y el mismo plazo. Si una oferta es a 25 años y otra a 30, no estás comparando hipotecas: estás comparando plazos.
- El TIN es el reclamo; la TAE ya incluye comisiones y seguros obligatorios. Pero ni siquiera la TAE lo cuenta todo: las bonificaciones «opcionales» y las comisiones futuras las tienes que sumar tú.
- Para una hipoteca de 200.000 € a 30 años, 0,25 puntos de tipo son unos 27 € al mes y 9.500 € en total. Esa es la escala con la que hay que juzgar cada seguro o cada comisión.
- La mejor hipoteca no es la más barata sobre el papel, sino la más barata para tu forma de pagarla: si vas a amortizar, si vas a cambiar de casa, si ya tienes seguros, si te molesta el riesgo.
Antes de comparar: iguala las ofertas
Los bancos no te lo ponen fácil. Uno te aprueba 180.000 € a 25 años, otro 190.000 € a 30 y otro te ofrece un tipo con «bonificaciones» distintas. Lo primero es pedir a todos la misma operación: el importe que necesitas (lección 1) y el plazo que quieres. Si un banco no llega, lo sabrás; si llega con otro plazo, pídele la propuesta con el tuyo. Hasta que no tengas tres propuestas con el mismo capital y el mismo plazo, no compares nada.
Los 7 criterios, en orden de importancia
| # | Criterio | Dónde está en la FEIN | Cómo compararlo |
|---|---|---|---|
| 1 | Coste total (intereses + comisiones + vinculaciones) | Apartado 2 (importe total a reembolsar) + apartado 7 | Es el número final. Lo calculamos en el ejemplo de abajo. |
| 2 | TAE | Apartado 3 | Incluye TIN, comisiones y seguros obligatorios. Es el mejor resumen en una sola cifra, pero pide la TAE sin bonificaciones para ver el tipo «de castigo». |
| 3 | Vinculaciones y lo que bonifica cada una | Apartado 7 | Pon precio a cada una (abajo te digo cómo) y pregúntate si la querrías aunque no bonificara. |
| 4 | Tipo: fijo, mixto o variable | Apartado 2 y 3 | Decide por tu perfil de riesgo, no por lo que creas que hará el euríbor. Lo vimos en la lección 3. |
| 5 | Comisiones: apertura, amortización anticipada, subrogación, novación | Apartados 3 y 8 | Las de apertura se pagan seguro; las demás solo si cambias algo… y la mayoría cambia algo en 30 años. |
| 6 | Cuota mensual | Apartado 5 | Importa para tu día a día, pero una cuota baja a 35 años no es una hipoteca barata. |
| 7 | Flexibilidad: carencias, cambio de tipo, subrogación al vender | Apartado 9 | Vale dinero si en el futuro vendes, cambias de banco o tienes un bache. |
Cómo poner precio a las vinculaciones
Una bonificación de 0,10 puntos por domiciliar la nómina es gratis: ibas a tener la nómina en algún sitio. Un seguro de vida de 480 € al año por bajar 0,30 puntos ya no es tan gratis. La regla es sencilla:
- Apunta cuánto cuesta al año cada producto que exige el banco (seguro de hogar, de vida, tarjeta, plan de pensiones, alarma…). Si el banco no te da la prima, pídela: tiene obligación de incluirla en la FEIN.
- Réstale lo que pagarías por ese producto fuera del banco si lo quisieras de todas formas (un seguro de hogar vas a tenerlo sí o sí; uno de vida, quizá).
- Lo que queda es el sobrecoste real de la vinculación. Compáralo con lo que te ahorra la bonificación en intereses.
En una hipoteca de 200.000 € a 30 años, cada 0,10 puntos de tipo son unos 11 € al mes, es decir, unos 130 € al año y unos 3.800 € en toda la vida del préstamo. Si un seguro de vida de 480 €/año te bonifica 0,30 puntos (unos 390 €/año de ahorro), estás pagando 90 € al año por el privilegio de tener el seguro del banco. Y con la edad la prima sube; la bonificación, no.
Ejemplo completo: tres ofertas para 200.000 € a 30 años
Son tres propuestas típicas de las que vemos cada semana. Mismo importe, mismo plazo, perfiles iguales.
| Oferta A · Fija bonificada | Oferta B · Fija «limpia» | Oferta C · Mixta | |
|---|---|---|---|
| Tipo | 2,60 % fijo | 2,85 % fijo | 2,20 % fijo 5 años, luego euríbor + 0,60 % |
| Vinculaciones | Nómina, seguro de hogar (300 €/año) y seguro de vida (450 €/año) | Solo nómina | Nómina y seguro de hogar (280 €/año) |
| Comisión de apertura | 0 € | 0 € | 500 € |
| Cuota | 801 € | 827 € | 759 € los 5 primeros años; después entre 812 € (euríbor al 2,2 %) y 934 € (euríbor al 3,5 %) |
| Intereses totales | 88.250 € | 97.750 € | Entre 86.000 € y 110.000 € según el euríbor |
| Sobrecoste de las vinculaciones (30 años) | Seguro de vida: 13.500 €. Hogar: lo tendrías igual, cuenta solo el exceso (~50 €/año, 1.500 €) | 0 € | Hogar: ~900 € de exceso |
| Coste real aproximado | 103.000 € | 97.750 € | 87.000–111.000 € |
Lectura del ejemplo:
- La oferta A parece la mejor por TIN y por cuota, pero el seguro de vida se come toda la ventaja. Solo compensa si ibas a contratar un seguro de vida de todas formas y la prima del banco es competitiva.
- La oferta B cuesta 26 € más al mes y gana en coste real. Además deja libertad: puedes contratar el seguro de vida que quieras, o ninguno.
- La oferta C es la más barata si el euríbor se queda bajo y la más cara si sube. No es mejor ni peor: es otra apuesta. Es buena para quien piensa amortizar mucho en los primeros años o vender antes de que termine el tramo fijo.
Hazlo con tus números. Nuestra calculadora de hipotecas te da la cuota y los intereses totales de cada oferta, y la calculadora de hipoteca mixta te permite probar distintos escenarios de euríbor para el tramo variable.
Tu hoja de comparación
Copia esta tabla en una hoja de cálculo y rellena una columna por banco. Si una casilla no la puedes rellenar con la propuesta que te han dado, es que todavía no tienes una oferta comparable: pide el dato.
| Dato | Banco 1 | Banco 2 | Banco 3 |
|---|---|---|---|
| Importe y plazo (iguales en todos) | |||
| Tipo (fijo / mixto / variable) y TIN | |||
| TAE con bonificaciones / TAE sin bonificaciones | |||
| Cuota mensual (y cuota tras el tramo fijo si es mixta) | |||
| Intereses totales | |||
| Vinculaciones: producto, coste anual, puntos que bonifica | |||
| Comisión de apertura | |||
| Comisión por amortización anticipada | |||
| Comisión por subrogación / novación | |||
| Gastos que asume el cliente (tasación, copias) | |||
| Validez de la oferta / FEIN | |||
| Coste real estimado (intereses + comisiones + sobrecoste de vinculaciones) |
Las cinco trampas más habituales
- «Desde el 1,99 %». Es el tipo con todas las bonificaciones. Pregunta cuál es el tipo si no cumples ninguna: a veces hay más de un punto de diferencia.
- Tipo gancho el primer año. Algunas variables ofrecen un fijo muy bajo los 12 primeros meses. La hipoteca dura 360.
- Seguros de prima única financiada. Un seguro de vida de 8.000 € pagado de golpe y sumado al capital de la hipoteca. Pagas intereses durante 30 años por un seguro que, si cancelas la hipoteca, pierdes.
- «Sin comisiones»… de apertura. Mira la de amortización anticipada y la de subrogación, que son las que pagarás si cambias de banco o amortizas.
- Comparar cuotas de plazos distintos. Una cuota de 650 € a 35 años frente a 780 € a 25 son 55.000 € más de intereses, no una hipoteca más barata.
Elegir según tu perfil
| Si tú… | Lo que suele encajar mejor |
|---|---|
| Quieres saber lo que vas a pagar cada mes durante 30 años y dormir tranquilo | Fija. Paga un poco más por la certeza. |
| Vas a amortizar fuerte los primeros años (herencia, bonus, venta de otra casa) | Mixta o variable, con comisión de amortización 0 % o la mínima legal. |
| Es probable que vendas o cambies de casa en menos de 10 años | Mixta con tramo fijo de 5–10 años y sin comisión de subrogación. |
| Ya tienes seguros de vida y hogar que te gustan | Una oferta «limpia» aunque el TIN sea algo mayor. |
| Tu economía va justa y una subida de cuota de 150 € te haría daño | Fija, sin discusión. El riesgo no se compensa con unos euros al mes. |
Qué puedes negociar todavía
Con tres ofertas en la mano, vuelve a cada banco con la mejor de las otras dos. Lo que más se mueve, por este orden: el tipo o el diferencial (décimas), la comisión de apertura (suele desaparecer), las vinculaciones (quitar el seguro de vida o aceptar uno externo), la comisión de amortización y, en último lugar, el plazo. Repasa las tácticas en la lección 11.
No alargues la decisión más de lo necesario. Las propuestas tienen fecha de caducidad y los tipos cambian. Cuando tengas la ganadora, pide la FEIN: a partir de ahí las condiciones quedan blindadas y empiezan los 10 días de la lección 15.
Lista de comprobación
- Las tres ofertas tienen el mismo importe y el mismo plazo
- He apuntado la TAE con y sin bonificaciones de cada una
- He puesto precio anual a cada vinculación y calculado su sobrecoste real
- He calculado los intereses totales con la calculadora (y dos escenarios de euríbor si hay tramo variable)
- He revisado las comisiones de amortización anticipada y subrogación, no solo la de apertura
- He elegido pensando en cómo voy a pagar la hipoteca (amortizar, vender, cambiar) y no solo en la cuota
- He vuelto a cada banco con la mejor oferta de los otros antes de decidir
Preguntas frecuentes
¿Es mejor una hipoteca con TIN bajo y vinculaciones o un TIN más alto sin ellas?
Depende del coste real de las vinculaciones. Pon precio anual a cada producto, réstale lo que pagarías fuera por él si lo quisieras igualmente, y compara el resultado con lo que ahorra la bonificación. En hipotecas de 200.000 € a 30 años, 0,10 puntos son unos 130 € al año.
¿Cuántas ofertas de hipoteca debo comparar?
Al menos tres, con el mismo importe y plazo. Menos de tres no te da referencia para negociar; más de cinco suele ser pérdida de tiempo salvo que tengas un bróker que las pida por ti.
¿La TAE es suficiente para comparar hipotecas?
Es el mejor resumen en una cifra, porque incluye comisiones y seguros obligatorios, pero no recoge las bonificaciones opcionales ni las comisiones futuras (amortización, subrogación). Úsala como primer filtro y luego calcula el coste real.
¿Qué es mejor ahora, hipoteca fija, mixta o variable?
No hay respuesta universal: depende de tu tolerancia al riesgo, de si vas a amortizar y del tiempo que piensas mantener la hipoteca. La fija da certeza; la mixta y la variable salen mejor si el euríbor se mantiene bajo o si amortizas pronto.
¿Puedo cambiar de opinión después de elegir una oferta?
Sí, hasta la firma en notaría. Recibir la FEIN no te obliga a nada; obliga al banco. Eso sí, si cambias de banco a última hora tendrás que repetir tasación y plazos.
¿Quieres que comparemos tus ofertas? Mándanos las propuestas que tengas y te devolvemos la hoja de comparación con el coste real de cada una y lo que todavía se puede negociar. Sin coste.
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