Curso de hipotecas · Bloque 1 · Antes de buscar casa
Lección 3 de 21
Tres formas de pagar lo mismo: certeza, apuesta o mezcla
Es la primera gran decisión de tu hipoteca y la que más dudas genera. Nadie sabe qué hará el euríbor en 30 años, así que la pregunta correcta no es «¿qué será más barato?» sino «¿qué riesgo puedo asumir y qué me deja dormir?». Aquí tienes cómo funciona cada tipo, qué ha pasado con el euríbor y un método para decidir según tu situación.
- Cómo funciona cada tipo: fija, variable y mixta, con sus ventajas y riesgos
- Qué es el euríbor, cómo se revisa la cuota y cuánto se ha movido
- Un ejemplo con 200.000 € en tres escenarios de tipos
- Qué tipo encaja con cada perfil y qué preguntas hacerte antes de decidir
- Fija: misma cuota los 30 años. Pagas algo más por la certeza; es la opción de 8 de cada 10 hipotecas nuevas en España desde 2023.
- Variable: euríbor + diferencial, con revisión cada 6 o 12 meses. Más barata cuando el euríbor está bajo y la más cara cuando sube.
- Mixta: fija los primeros 3–15 años y variable después. Tipo inicial más bajo que la fija, pero la apuesta sobre el euríbor solo se aplaza.
- El euríbor a 12 meses pasó de valores negativos en 2021 a más del 4 % en 2023, bajó al 2,2 % a principios de 2026 y ha vuelto a subir hasta el entorno del 3,2 % en octubre de 2026. Esa volatilidad es el riesgo que compras o evitas.
Cómo funciona cada tipo
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | Un porcentaje fijo (por ejemplo, 2,75 %) toda la vida del préstamo. | Un índice (casi siempre euríbor a 12 meses) más un diferencial fijo (por ejemplo, euríbor + 0,60 %). | Fijo durante un tramo inicial (3, 5, 10, 15 años) y después euríbor + diferencial. |
| Cuota | Siempre la misma. | Se recalcula en cada revisión (anual o semestral) con el euríbor del momento. | Fija en el primer tramo; después, variable. |
| Riesgo | Ninguno de tipos. Si el euríbor cae, pagas más que el vecino con variable. | Todo el riesgo de tipos lo asumes tú. Una subida de 2 puntos puede encarecer la cuota un 25 %. | Sin riesgo en el tramo fijo; después, el mismo que una variable. |
| Comisión por amortizar o cambiar | Hasta el 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después (tope legal). | Hasta el 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros; 0 después. | En el tramo fijo, límites de la fija; en el variable, los de la variable. |
| Para quién | Quien quiere certeza y una economía sin sustos. | Quien tiene margen de ingresos, piensa amortizar pronto o asume el riesgo a cambio de un tipo inicial más bajo. | Quien quiere estabilidad unos años (hijos pequeños, inicio de carrera) o piensa vender o amortizar antes de que acabe el tramo fijo. |
El euríbor: qué es y cómo te afecta
El euríbor a 12 meses es el tipo al que los grandes bancos europeos se prestan dinero entre sí a un año. Se publica cada día y el Banco de España publica su media mensual, que es la que se usa en las revisiones de las hipotecas variables: tu escritura dirá que se aplica el euríbor del mes anterior (o dos meses antes) a la fecha de revisión, y en esa fecha la cuota se recalcula para los siguientes 6 o 12 meses.
Lo que ha hecho en los últimos años explica por qué la fija se hizo mayoritaria: estuvo por debajo de cero entre 2016 y principios de 2022, subió hasta superar el 4 % en octubre de 2023 (las cuotas variables subieron cientos de euros en un año), bajó hasta el 2,2 % a principios de 2026 y volvió a repuntar hasta el 3,25 % de media en septiembre de 2026. Puedes seguir el dato diario y la media del mes en nuestra página del euríbor hoy.
Hipoteca de 200.000 € a 30 años a euríbor + 0,60 %. Con el euríbor al 2,2 % el tipo es del 2,80 % y la cuota de 822 €. Con el euríbor al 3,25 %, el tipo es del 3,85 % y la cuota sube a 938 €: 116 € más al mes por un movimiento de un punto. Si el euríbor volviera al 4 %, la cuota sería de 1.023 €. Y si volviera a cero, de 607 €. Esa es la horquilla real con la que se vive en una variable.
Ejemplo: 200.000 € a 30 años en tres escenarios
Ofertas típicas de octubre de 2026 para un buen perfil: fija al 2,75 %, mixta al 2,25 % durante 5 años y luego euríbor + 0,60 %, variable a euríbor + 0,60 % (con el euríbor en el 3,25 %).
| Escenario de euríbor a largo plazo | Fija 2,75 % | Mixta 2,25 % (5 años) + eur. + 0,60 % | Variable eur. + 0,60 % |
|---|---|---|---|
| Euríbor medio del 1,5 % (vuelve a tipos bajos) | Cuota 816 € · intereses ≈ 94.000 € | 764 € los 5 primeros años, después ≈ 750 € · intereses ≈ 71.000 € | Desde 938 € hasta ≈ 750 € · intereses ≈ 70.000 € |
| Euríbor medio del 2,5 % (como hoy, algo más bajo) | 816 € · ≈ 94.000 € | 764 € y después ≈ 840 € · intereses ≈ 98.000 € | ≈ 855 € · intereses ≈ 107.000 € |
| Euríbor medio del 3,5 % (sube y se queda) | 816 € · ≈ 94.000 € | 764 € y después ≈ 935 € · intereses ≈ 126.000 € | ≈ 965 € · intereses ≈ 148.000 € |
Lectura: la fija es una prima de seguro. En el escenario bueno pagas unos 24.000 € más que con la variable; en el malo, ahorras más de 50.000 € y, sobre todo, nunca tienes una cuota de 1.000 €. La mixta reparte: gana en los primeros años y traslada la apuesta al futuro. Puedes hacer tus propios escenarios con la calculadora de hipoteca mixta y la calculadora de hipotecas.
Cómo decidir: cinco preguntas
- ¿Cuánto margen tengo? Si tu cuota va a estar en el 30–35 % de tus ingresos, una subida del 25 % te pone en el 40 %: fija. Si está en el 20 %, puedes permitirte el riesgo.
- ¿Voy a amortizar? Si vas a devolver capital en los primeros años (ahorro, herencia, venta de otra casa), la variable o la mixta te cobran menos comisión y menos intereses en el tramo que importa.
- ¿Cuánto tiempo mantendré esta hipoteca? Si es probable que vendas o cambies de casa en 5–10 años, una mixta con tramo fijo de esa duración te da certeza justo en el periodo que te interesa.
- ¿Cómo llevo la incertidumbre? Si mirar el euríbor cada mes te va a quitar el sueño, la fija vale lo que cuesta. No es una pregunta financiera y es la más importante.
- ¿Qué diferencia hay hoy entre la fija y la variable? Cuando la fija está a menos de un punto del tipo variable del momento, la prima de seguro es barata. Cuando la diferencia es de dos puntos, la variable tiene más argumento.
Nuestra postura. Para la mayoría de familias que compran su vivienda habitual recomendamos la fija o una mixta con tramo fijo largo: la diferencia de coste con la variable no compensa el riesgo de una subida de cuota de 100–200 € en el peor momento. La variable tiene sentido para perfiles con ingresos altos y plan de amortizar rápido. Y recuerda que la decisión no es definitiva: pasar de variable a fija cuesta como máximo el 0,05 % del capital, y nada a partir del tercer año (lección 19).
Detalles que se te pueden escapar
- Bonificaciones. El tipo anunciado suele exigir nómina, seguros y otros productos. Sin ellos, la fija puede ser un punto más cara. Compara TAE con y sin bonificaciones (lección 14).
- Revisión semestral o anual. En una variable, la revisión semestral traslada las bajadas antes… y también las subidas.
- El primer año de las variables. Muchas ofrecen un tipo fijo «gancho» los 12 primeros meses. No lo tengas en cuenta para comparar.
- IRPH. Algunas hipotecas antiguas se referencian al IRPH en lugar del euríbor; es más alto (3,19 % en septiembre de 2026) y más estable. Las nuevas prácticamente nunca lo usan.
- Cláusulas suelo están prohibidas desde 2019. En una variable el tipo puede bajar sin límite, aunque el diferencial siempre se cobra.
Lista de comprobación
- Sé qué porcentaje de mis ingresos supone la cuota en cada opción, también con el euríbor 2 puntos más alto
- He decidido si voy a amortizar en los primeros años o si es probable que venda en menos de 10
- He comparado la fija, la mixta y la variable con el mismo importe y plazo, con TAE con y sin bonificaciones
- He visto lo que ha hecho el euríbor en los últimos 5 años y acepto esa horquilla si elijo variable
- Sé que pasar de variable a fija cuesta como máximo el 0,05 % y nada a partir del tercer año
- He respondido con sinceridad a la pregunta de cómo llevo la incertidumbre
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor en 2026, hipoteca fija o variable?
Depende de tu perfil. Con el euríbor en torno al 3,2 % y las fijas por debajo del 3 % para buenos perfiles, la fija es hoy más barata o igual que la variable y sin riesgo, por lo que es la opción más razonable para la mayoría. La variable solo compensa si crees que el euríbor bajará y volverá a quedarse bajo, y puedes asumir que no lo haga.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Una hipoteca con un tipo fijo durante los primeros años (normalmente entre 3 y 15) y variable (euríbor más diferencial) el resto del plazo. Suele tener un tipo inicial más bajo que la fija a cambio de asumir el riesgo de tipos más adelante.
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?
Normalmente cada 12 meses, aunque algunas se revisan cada 6. En cada revisión se toma el euríbor medio del mes de referencia que indica la escritura (el mes anterior o dos meses antes) y se recalcula la cuota para el siguiente periodo.
¿Puedo cambiar de hipoteca variable a fija más adelante?
Sí, por novación con tu banco o por subrogación a otro. La ley limita la comisión al 0,05 % del capital pendiente durante los tres primeros años de la hipoteca y la elimina después. El tipo fijo que te ofrezcan dependerá del mercado en ese momento.
¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor un punto?
En una hipoteca de 200.000 € a 30 años, alrededor de 110 € al mes por cada punto de subida en los primeros años. En una de 150.000 €, unos 85 €; en una de 300.000 €, unos 175 €.
¿Qué pasa si el euríbor baja de cero en una hipoteca variable?
Pagas solo el diferencial. Las cláusulas suelo están prohibidas desde la Ley 5/2019, así que el tipo baja sin límite, aunque el banco siempre cobra al menos el diferencial pactado.
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