Cuadro de amortización de una hipoteca: cómo leerlo y cómo se calcula

• En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: la cuota es constante (en las fijas) y, dentro de ella, los intereses bajan y el capital sube cada mes.
• Los intereses de cada mes se calculan sobre el capital pendiente: por eso al principio pesan mucho y al final casi nada.
• En 200.000 € al 3 % a 30 años, tras 10 años has pagado 101.000 € y solo has devuelto 48.000 € de capital. Tras 20 años, debes todavía 87.000 €.
• Cada euro que amortizas en los primeros años se ahorra los intereses de todos los años siguientes: es el momento en que más rinde.

Cómo se calcula la cuota

Con el sistema francés, la cuota mensual sale de una fórmula que depende de tres datos: el capital (C), el tipo de interés mensual (i, el anual dividido entre 12) y el número de cuotas (n, el plazo en años multiplicado por 12):

Cuota = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

Para 200.000 € al 3 % a 30 años: i = 0,03 / 12 = 0,0025 y n = 360, lo que da una cuota de 843,21 €. No hace falta que la calcules a mano (para eso está la calculadora de abajo), pero sí que entiendas qué hay dentro.

Qué hay dentro de cada cuota

Cada mes el banco calcula primero los intereses: el capital que debes multiplicado por el tipo mensual. Lo que queda de la cuota es capital amortizado, que reduce la deuda para el mes siguiente.

En el primer mes, el 59 % de la cuota son intereses. En el mes 120, el 45 %. En el 240, el 26 %. Y en el último, prácticamente nada. En total, en 30 años pagas 303.555 €: 200.000 € de capital y 103.555 € de intereses.

Lo que el cuadro te enseña sobre el plazo

Pasar de 30 a 25 años sube la cuota 105 € y ahorra 19.000 €. Es la decisión de plazo que más veces recomendamos cuando la cuota lo permite. Y la opción intermedia es firmar a 30 años (cuota cómoda) y amortizar anticipadamente reduciendo plazo cuando puedas, que produce casi el mismo efecto con más flexibilidad (lección 18).

Lo que te enseña sobre amortizar

Variables y mixtas: un cuadro que cambia

En una hipoteca variable el cuadro se recalcula en cada revisión: con el capital pendiente en ese momento, el nuevo tipo y los meses que quedan, se obtiene la nueva cuota constante hasta la siguiente revisión. Una subida del euríbor no cambia el capital que debes, pero sí el reparto: más intereses, menos capital por cuota. La FEIN incluye un cuadro orientativo con el tipo actual y suele añadir una simulación con el tipo máximo de los últimos 20 años (lección 15).

Otros sistemas (que casi no verás)

• Sistema alemán o de cuota decreciente: amortizas la misma cantidad de capital cada mes y los intereses bajan, así que la cuota empieza alta y termina baja. Se pagan menos intereses en total, pero las primeras cuotas son mucho mayores. Prácticamente ningún banco lo ofrece para vivienda.
• Carencia: durante un periodo inicial (6 meses a 2 años, típico en obra nueva o autopromoción) pagas solo intereses o nada; después la cuota es mayor porque el capital se reparte en menos meses. Útil en situaciones concretas, cara si se usa por comodidad.
• Cuota creciente: la cuota sube un porcentaje fijo cada año. Barata al principio, muy cara al final. Casi desaparecida.

Calcula tu cuadro de amortización

Introduce tus datos y verás la cuota, el total de intereses y el resumen año a año. Para el cuadro mes a mes completo y para simular amortizaciones anticipadas tienes nuestra calculadora completa de cuadro de amortización y la calculadora de amortización anticipada.

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