Curso de hipotecas · Situaciones especiales
Situación especial
Comprar con menos del 20 % ahorrado: lo que hay de verdad
El problema de la mayoría de jóvenes no es la cuota, es la entrada: el 20 % que el banco no financia más los gastos. Desde 2023 el Estado y casi todas las comunidades avalan esa parte para menores de 35 o 40 años, y varias comunidades han rebajado además el ITP. Esta lección recoge, con los datos de octubre de 2026, qué ayudas existen, qué piden y cuál es la letra pequeña.
- Cómo funciona el aval ICO y sus requisitos tras los cambios de junio de 2026
- Qué avales ofrece cada comunidad autónoma y cuál te conviene si puedes elegir
- El ITP reducido para jóvenes: cuánto ahorra y dónde
- Qué miran los bancos en un perfil joven y cómo preparar la solicitud
- El aval ICO cubre el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene etiqueta energética D o mejor) para que el banco te financie hasta el 100 % del precio. Está vigente hasta el 31 de diciembre de 2027.
- Requisitos básicos: menos de 36 años (o familia con menores a cargo, sin límite de edad), primera vivienda habitual, ingresos por debajo de un tope que depende de la provincia (37.800 € a 63.000 € brutos al año) y precio por debajo del máximo de tu comunidad (200.000 € a 325.000 €).
- El aval no sustituye el estudio de riesgo: el banco te tiene que aprobar la hipoteca como a cualquiera. Y los gastos (impuestos, notaría, tasación: un 7–13 %) no se financian.
- Casi todas las comunidades tienen su propio aval, a veces más generoso (Madrid hasta los 50 años y 425.000 €), y muchas han rebajado el ITP para jóvenes al 3–5 %.
Datos revisados en octubre de 2026. Las condiciones del aval ICO cambiaron en junio de 2026 y las autonómicas cambian cada año; comprueba la convocatoria vigente antes de firmar unas arras.
Cómo funciona el aval ICO
La Línea de Avales ICO para primera vivienda es un acuerdo entre el Ministerio de Vivienda y el ICO con 2.500 millones de euros para avalar hipotecas. No te da dinero: el Estado se compromete ante el banco a responder del 20 % del préstamo si dejas de pagar, durante 10 años. Con esa garantía, el banco puede prestarte el 100 % del menor entre el precio y la tasación en lugar del 80 % habitual.
En la práctica funciona así:
- Vas a un banco adherido (hay más de 60: CaixaBank e imagin, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, ING, Ibercaja, Unicaja, Kutxabank, Abanca, Cajamar, UCI y la mayoría de cajas rurales) y pides la hipoteca con aval ICO.
- El banco estudia tu operación con su propio criterio de riesgo. Si la aprueba, solicita el aval al ICO de forma telemática.
- El aval se recoge en la escritura de la hipoteca. Tú no pagas nada por él.
- Si vendes la vivienda o cancelas la hipoteca, el aval se extingue. Si dejas de pagar, el ICO responde ante el banco del 20 % pero la deuda sigue siendo tuya: el ICO te la reclamará.
Requisitos del aval ICO (desde junio de 2026)
| Requisito | Condición |
|---|---|
| Edad | No haber cumplido 36 años al firmar (si compráis dos, los dos). Las familias con menores a cargo no tienen límite de edad. |
| Vivienda | Primera vivienda y vivienda habitual. No puedes tener otra en propiedad (salvo herencia parcial, separación o discapacidad). No se puede alquilar en los 10 primeros años sin causa justificada. Quedan fuera las compras sobre plano. |
| Residencia | Dos años de residencia legal en España. |
| Ingresos brutos anuales por comprador | Hasta 37.800 € con carácter general. Hasta 46.200 € en Las Palmas, Navarra, Cantabria, Alicante, Cádiz, Pontevedra, Valencia, Zaragoza, Ceuta y Melilla. Hasta 54.600 € en Álava. Hasta 63.000 € en Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia y Gipuzkoa. Si compráis dos, la suma no puede superar el doble. Se suman 2.520 € por cada menor a cargo (un 70 % más en familias monoparentales). |
| Patrimonio | Patrimonio neto inferior a 150.000 €. |
| Precio máximo de la vivienda | Madrid 325.000 €. Cataluña, Navarra y País Vasco 300.000 €. Aragón y Baleares 275.000 €. Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Galicia, Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla 250.000 €. Andalucía 225.000 €. Extremadura 200.000 €. |
| Otros | No figurar en ficheros de morosos. Hipoteca sobre la propia vivienda que se compra. |
Lucía, 29 años, gana 34.000 € brutos y quiere comprar un piso de 210.000 € en Zaragoza. Entra en el aval ICO (menos de 36, renta por debajo de 46.200 €, precio por debajo de 275.000 €). Con una tasación de 215.000 €, el banco puede prestarle hasta 210.000 €: el 80 % (168.000 €) con garantía normal y el 20 % restante (42.000 €) avalado por el ICO. Lucía tiene que poner de su bolsillo los gastos: el ITP de Aragón (8 %, 16.800 €, aunque como menor de 35 tiene una bonificación del 12,5 % de la cuota) más unos 1.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación. Necesita unos 16.000–18.000 € ahorrados en lugar de los 58.000 € que le pedirían sin aval.
La letra pequeña del aval ICO
Cuatro cosas que nadie te cuenta en la sucursal.
- El banco decide. El aval cubre el riesgo del 20 %, pero cada banco aplica su propio scoring. Un contrato temporal, poca antigüedad o una cuota que supere el 35 % de tus ingresos pueden tumbar la operación aunque cumplas todos los requisitos del ICO.
- Muchos bancos se quedan en el 95 %. Aunque el aval permite el 100 %, es frecuente que la entidad pida un 5 % de entrada. Pregunta cuál es su política antes de perder tiempo.
- Financiar el 100 % es caro. Pagas intereses sobre un 20 % más de capital durante 30 años y la cuota sube en proporción; algunos bancos aplican además un tipo algo mayor a estas operaciones. En una hipoteca de 210.000 € al 3 % a 30 años, el 20 % extra son 177 € más de cuota cada mes.
- Si los precios bajan, debes más de lo que vale la casa. Es el riesgo real de entrar sin entrada. Lo mitigas no comprando al límite de tu capacidad y amortizando algo los primeros años.
Los avales de las comunidades autónomas
La mayoría de comunidades tienen su propia línea de avales, y en varias es más generosa que la del ICO. Son compatibles con el ITP reducido, pero no se pueden acumular con el aval ICO sobre la misma hipoteca (el banco te ofrecerá uno u otro). Resumen de octubre de 2026:
| Comunidad | Programa y edad | Precio máximo | Aval | Bancos |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | Mi Primera Vivienda · hasta 50 años (sin límite con hijos menores), 2 años de residencia | 425.000 € | 20 % → hasta el 100 % | CaixaBank/imagin, Santander, Ibercaja, ING, Unicaja, Kutxabank, Abanca, Sabadell, Eurocaja Rural |
| Comunidad Valenciana | Aval IVF · hasta 45 años, sin límite de renta | 311.000 € | 20 % → hasta el 100 % | Entidades adheridas al IVF |
| Andalucía | Hasta 40 años | 295.240 € (354.288 € con etiqueta A o B) | 20 % | CaixaBank, Cajamar, Caja Rural Granada y del Sur, Ibercaja, Santander, Unicaja |
| País Vasco | Hasta 39 años, renta ≤ 50.400 € | 340.000 € | 20 % | Laboral Kutxa y otras |
| Baleares | Hasta 40 años, renta ≤ 60.667 € | 382.700 € | 20 % | Colonya y entidades adheridas (garantía IBAVI) |
| Castilla y León | Hasta 35 años, renta ≤ 42.000 € | 240.000 € | 17,5 % | Eurocaja Rural y otras |
| Murcia | Hasta 40 años, renta ≤ 5,4 IPREM | 175.000 € | 20 % | Cajamar, Caja Rural Central y Regional |
| Extremadura | Hasta 35 años | 210.000 € | 15 % | Entidades adheridas |
| La Rioja | Hasta 34 años | 300.000 € | 20 % | Eurocaja Rural y otras |
| Galicia | Avales Xunta · menores de 36 (anunciada ampliación a 45) | 180.000–260.000 € según zona | 20 % | Abanca, Caixa Rural Galega (convocatoria anual) |
| Cataluña | Préstamo Emancipación · menores de 41. No es un aval: préstamo sin intereses del 20 % hasta 50.000 € | — | Préstamo 20 % | Institut Català de Finances |
| Canarias | 18–40 años (anunciado para finales de 2026) | 250.000 € | 15 % | Pendiente |
| Castilla-La Mancha | Sin aval; deducción fiscal para menores de 36 y préstamo al 0 % anunciado | 180.000 € | — | — |
¿ICO o autonómico? Si cumples los dos, elige el que te deje más margen: el autonómico suele ganar en edad y precio (Madrid, Comunidad Valenciana, Baleares); el ICO gana en número de bancos donde pedirlo y en que no depende de convocatorias que se agotan. Pide las dos opciones en dos bancos distintos y compara la oferta final, que es lo que de verdad pagas.
El ITP reducido para jóvenes
Además del aval, muchas comunidades aplican un tipo reducido en el impuesto de compra de segunda mano para menores de 35 o 36 años (40 en Canarias, Cantabria, Murcia y La Rioja). Las más generosas en 2026: Castilla-La Mancha, Galicia y Murcia al 3 %, Asturias y Castilla y León al 4 %, Cataluña al 5 % (con renta de hasta 36.000 €), Comunidad Valenciana al 6 %, Canarias y La Rioja al 4 %, Baleares al 2 % para menores de 36 (y 0 % para menores de 30). Casi todas exigen vivienda habitual, no tener otra y a veces un precio o renta máximos. La tabla completa está en la lección 8.
Qué mira el banco en un perfil joven
- Estabilidad de ingresos. Contrato indefinido con al menos 6–12 meses de antigüedad, o un historial de ingresos regular si eres autónomo (lección sobre autónomos). Un contrato temporal no es imposible, pero el banco buscará un segundo titular o un avalista.
- Ratio de endeudamiento. La cuota (más otros préstamos) no debe superar el 35 % de tus ingresos netos. Con financiación al 100 % la cuota es un 25 % mayor que al 80 %, así que el ratio se tensa: hacer números antes es la lección 1.
- Ahorro para los gastos. Aunque te financien el 100 %, tienes que demostrar que tienes el 7–13 % de los gastos y, mejor, algo de colchón.
- Historial. Sin impagos, sin préstamos al consumo recientes y sin descubiertos. Tres meses de cuentas «limpias» antes de pedir la hipoteca ayudan más de lo que parece.
- Comprar en pareja o con avalista cambia todo el cálculo: lo vemos en la lección sobre cotitulares y avalistas.
Novedad: la Línea «Tu Casa» del ICO (pendiente)
En octubre de 2026 el Gobierno aprobó por real decreto-ley un préstamo público al 0 % y sin comisiones por el 20 % del valor de la vivienda, hasta 50.000 €, sin límite de edad, que se devolvería en 10 años una vez terminada la hipoteca. A fecha de esta lección no está en marcha: el decreto está pendiente de convalidación en el Congreso y faltan por aprobar los requisitos de renta y precio. Si sale adelante actualizaremos esta lección; mientras tanto, no cuentes con él para una compra inmediata.
Lista de comprobación
- Cumplo edad, renta (según mi provincia), precio máximo y primera vivienda del aval ICO, o del aval de mi comunidad
- He preguntado en dos bancos adheridos si financian el 100 % o se quedan en el 95 %
- Tengo ahorrado el 7–13 % de gastos e impuestos aunque me financien el 100 %
- He comprobado si mi comunidad aplica ITP reducido para jóvenes y sus requisitos
- La cuota al 100 % de financiación no supera el 35 % de mis ingresos netos
- He comparado la oferta con aval con una oferta normal: tipo, TAE y vinculaciones
Preguntas frecuentes
¿Hasta cuándo se puede pedir el aval ICO para jóvenes?
La línea se ha prorrogado y permite formalizar hipotecas con aval hasta el 31 de diciembre de 2027, mientras queden fondos de los 2.500 millones de la dotación.
¿Cuánto puedo ganar para pedir el aval ICO?
Depende de la provincia: hasta 37.800 € brutos al año con carácter general, 46.200 € en provincias como Valencia, Alicante, Zaragoza o Cádiz, 54.600 € en Álava y 63.000 € en Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares, Girona, Tenerife, Bizkaia y Gipuzkoa. En pareja, la suma no puede superar el doble, y se añaden 2.520 € por cada menor a cargo.
¿El aval ICO cubre los gastos de la compra?
No. Cubre el 20 % del préstamo (25 % con etiqueta energética D o superior) para que el banco pueda financiar hasta el 100 % del precio. Los impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación (un 7–13 % del precio) tienes que pagarlos con tu ahorro.
¿Qué bancos dan hipotecas con aval ICO?
Más de 60 entidades: CaixaBank e imagin, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, ING, Ibercaja, Unicaja, Kutxabank, Abanca, Cajamar, UCI y la mayoría de cajas rurales. La lista oficial está en la web del ICO. Cada banco decide si aprueba la operación y si financia el 100 % o el 95 %.
¿Se puede combinar el aval ICO con el aval de mi comunidad autónoma?
No sobre la misma hipoteca. Son alternativas: el banco tramita uno u otro. Sí puedes combinar cualquiera de los dos con el ITP reducido para jóvenes de tu comunidad.
¿Qué pasa si dejo de pagar una hipoteca con aval ICO?
El ICO responde ante el banco del 20 % avalado, pero la deuda no desaparece: el ICO te reclamará lo que haya pagado. El aval protege al banco, no al comprador.
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