Curso de hipotecas · Situaciones especiales
Situación especial
Dos nombres en la escritura: más capacidad, más preguntas
La mayoría de hipotecas se firman entre dos personas, y muchas más llevan la firma de unos padres como avalistas. Suma ingresos y mejora las condiciones, pero también crea obligaciones que duran 30 años y sobreviven a una ruptura. Esta lección explica cómo valora el banco a varios titulares, cómo repartir propiedad y deuda, qué significa avalar de verdad y cómo protegeros desde el principio.
- Cómo calcula el banco la capacidad de pago con dos o más titulares
- Propiedad y deuda: por qué no tienen por qué ir al 50 % y cómo reflejarlo
- Qué pasa si uno deja de pagar, si os separáis o si uno quiere salir de la hipoteca
- Qué implica ser avalista y las alternativas menos arriesgadas
- Con dos titulares el banco suma los ingresos y aplica el 35 % sobre el total, pero cada uno responde del 100 % de la deuda: la responsabilidad es solidaria.
- La propiedad (porcentaje en la escritura de compraventa) y la deuda son cosas distintas. Si uno aporta más entrada, conviene reflejarlo en el porcentaje de propiedad o en un acuerdo privado.
- Salir de una hipoteca compartida exige que el banco acepte al que se queda como único deudor (novación) o vender. No basta con un acuerdo entre vosotros.
- El avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro, no solo con un porcentaje. Hay alternativas con menos riesgo: aval limitado, doble garantía o cotitularidad.
Cómo os valora el banco
Con dos o más titulares el banco estudia a cada uno (estabilidad, historial, deudas) y suma los ingresos netos para el ratio de endeudamiento. Dos sueldos de 1.600 € permiten una cuota de hasta 1.120 €; uno solo, 560 €. Por eso comprar en pareja multiplica por dos el importe máximo (lección 1). Pero el perfil se juzga por el eslabón más débil: un titular con impagos en ASNEF o con un contrato temporal reciente puede complicar la aprobación aunque el otro sea funcionario.
No hace falta estar casados ni ser pareja: dos amigos, dos hermanos o padres e hijos pueden ser cotitulares. Lo que el banco mira es que todos los titulares del préstamo sean también propietarios de la vivienda (o al menos, que la garantía cubra la deuda). Un titular que no es propietario es, en la práctica, un avalista con otro nombre.
Propiedad y deuda: dos escrituras, dos repartos
- Escritura de compraventa: fija qué porcentaje de la casa es de cada uno. Puede ser 50/50, 70/30 o lo que acordéis. Si uno aporta 40.000 € de entrada y el otro 10.000 €, un 50/50 regala 15.000 € al segundo (y Hacienda puede considerarlo donación).
- Escritura de hipoteca: todos los titulares deben la totalidad. El banco puede reclamar el 100 % a cualquiera, pague o no el otro. Internamente, cada uno «debe» en proporción a su cuota de propiedad, salvo pacto distinto.
- Matrimonio en gananciales: la vivienda comprada durante el matrimonio es ganancial (al 50 %) aunque uno aporte más, salvo que se acredite que el dinero era privativo y así conste. En separación de bienes y en parejas no casadas, cada uno es dueño de su porcentaje.
Firmad un acuerdo privado (lo puede redactar un abogado por poco dinero o elevarlo a público ante notario) que recoja: cuánto aporta cada uno de entrada, cómo se pagan las cuotas, qué pasa con la casa si os separáis (quién puede quedársela, cómo se valora, cómo se compensa al otro) y qué ocurre si uno deja de pagar. Es el documento que evita el 90 % de los conflictos, y se firma cuando todo va bien.
Si uno deja de pagar
El banco cobrará la cuota completa de la cuenta asociada; si no hay fondos, reclamará a los dos y los dos entrarán en mora. El que paga puede reclamar después al otro su parte (civilmente), pero el banco no está en esa discusión. Por eso conviene: una cuenta común con ingreso automático de la parte de cada uno, un fondo de reserva de 2–3 cuotas y un acuerdo escrito.
Separación o ruptura: cómo salir de la hipoteca
La hipoteca no entiende de rupturas: hasta que se cambie la escritura, los dos siguen debiendo. Las salidas:
| Opción | Cómo | Coste y condiciones |
|---|---|---|
| Vender y repartir | Se cancela la hipoteca con el precio y cada uno recibe según su porcentaje (ajustado por el acuerdo privado). | Cancelación registral (~1.000 €), posible comisión, impuestos de venta (lección 21). Es la salida más limpia. |
| Uno se queda la casa: extinción de condominio + novación | El que se queda compra la parte del otro (extinción de condominio, con AJD del 0,5–1,5 % en lugar de ITP) y el banco acepta la novación para dejarle como único deudor, liberando al otro. | El banco debe aprobarle solo con sus ingresos (puede pedir avalista o rechazarlo). Hasta que la novación se firma, el que se va sigue siendo deudor aunque la sentencia de divorcio diga otra cosa. |
| Mantener la copropiedad | Uno vive y paga, o se alquila y se reparte. | Sin costes inmediatos, pero el que no vive sigue obligado ante el banco y su capacidad para otra hipoteca queda consumida. Solo como solución temporal. |
La sentencia de divorcio no cambia la hipoteca. Que el juez atribuya el uso de la vivienda a uno y le obligue a pagar las cuotas no libera al otro frente al banco: si deja de pagar, el banco reclamará a ambos. La única liberación válida es la que firma el banco en una novación.
El avalista: lo que de verdad firma
Un avalista (fiador) garantiza con todo su patrimonio, presente y futuro, el pago de la hipoteca si los titulares no pagan. No es «poner la casa» ni responder de un porcentaje: es responder de todo, y normalmente con renuncia a los beneficios de excusión, orden y división, lo que permite al banco ir directamente contra el avalista sin agotar antes los bienes del deudor. Además:
- El aval figura en la CIRBE del avalista y reduce su capacidad para pedir sus propios préstamos.
- Dura toda la vida de la hipoteca salvo que la escritura prevea su cancelación (por ejemplo, cuando el capital baje del 80 % de la tasación o pasados X años). Pide esa cláusula.
- Si el avalista fallece, la obligación pasa a sus herederos.
- El banco debe darle la misma información precontractual que a los titulares (FEIN) y el avalista también pasa por el acta de transparencia.
El avalista refuerza la solvencia, pero no sustituye al ahorro: no sirve para financiar el 100 % en la mayoría de bancos (para eso está la doble garantía, lección sobre hipoteca al 100 %), y sus ingresos no suelen sumarse al cálculo del 35 %.
Alternativas al aval ilimitado
- Aval limitado en importe o en tiempo (por ejemplo, hasta 40.000 € o hasta que se amorticen los primeros 5 años). Hay que negociarlo y que conste en la escritura.
- Doble garantía: los padres hipotecan su vivienda solo por la parte que falta; el riesgo se limita a esa finca y se libera al amortizar.
- Cotitularidad del padre o madre con un porcentaje de propiedad: más complejo fiscalmente, pero sus ingresos suman y la responsabilidad es la misma que la de un titular.
- Donación o préstamo familiar para la entrada: una donación de padres a hijos tributa poco en muchas comunidades (Madrid, Andalucía, Murcia… con bonificaciones del 99 %) y un préstamo familiar sin interés, documentado ante Hacienda (modelo 600 exento), evita el aval por completo.
- Avales públicos (ICO o autonómicos) para jóvenes: el Estado o la comunidad hacen de avalista (lección sobre aval ICO).
Lista de comprobación
- Hemos decidido el porcentaje de propiedad según lo que aporta cada uno (y lo refleja la escritura de compraventa)
- Tenemos un acuerdo privado sobre aportaciones, pago de cuotas y qué hacer en caso de ruptura
- Sabemos que cada uno responde del 100 % de la deuda ante el banco
- Si hay avalista, entiende que responde con todo su patrimonio y hemos pedido una cláusula de liberación
- Hemos valorado alternativas al aval: doble garantía, aval limitado, donación o préstamo familiar documentado
- Tenemos cuenta común con ingresos automáticos y un fondo de 2–3 cuotas
Preguntas frecuentes
¿Es mejor pedir la hipoteca en pareja o solo uno?
En pareja casi siempre: se suman los ingresos (mayor importe y mejores condiciones) y los dos son propietarios. Solo conviene que firme uno si el otro tiene un historial que perjudica la aprobación o si se quiere mantener la vivienda como bien privativo, y aun así el banco puede pedir que el otro avale.
¿La hipoteca y la propiedad tienen que ir al 50 %?
No. La propiedad se fija en la escritura de compraventa y puede ser cualquier porcentaje, idealmente proporcional a lo que aporta cada uno. La deuda hipotecaria es solidaria: cada titular responde del 100 % ante el banco, con independencia del porcentaje de propiedad.
¿Qué pasa con la hipoteca si nos separamos?
Sigue igual hasta que se cambie: los dos deben. Las salidas son vender y cancelar, o que uno se quede la casa comprando la parte del otro (extinción de condominio) y el banco acepte dejarlo como único deudor mediante una novación. La sentencia de divorcio no libera a nadie frente al banco.
¿Cómo puedo salir de una hipoteca compartida?
Solo con el consentimiento del banco en una escritura de novación en la que el otro titular (o un nuevo deudor) asume la deuda en solitario, o vendiendo la vivienda y cancelando la hipoteca. El banco estudiará si quien se queda puede pagar solo.
¿Qué riesgo tiene ser avalista de una hipoteca?
El avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro del pago total de la hipoteca si los titulares no pagan, normalmente sin que el banco tenga que reclamar antes a los deudores. El aval figura en su CIRBE, reduce su capacidad de endeudamiento y dura toda la hipoteca salvo que se pacte su cancelación.
¿Un avalista sirve para que me financien el 100 %?
Rara vez. El avalista mejora la solvencia, pero la mayoría de bancos mantiene el límite del 80 % de la garantía. Para financiar más se usan la doble garantía (hipotecar otra vivienda por la parte que falta) o los avales públicos para jóvenes.
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