Curso de hipotecas · Situaciones especiales
Situación especial
Sin nómina, pero con números: cómo convencer al banco
Ser autónomo no impide conseguir una hipoteca, pero cambia las reglas: el banco no tiene una nómina que mirar y tiene que fiarse de tus declaraciones. Eso exige más antigüedad, más papeles y, sobre todo, que tus rendimientos netos declarados cuadren con la cuota. Esta lección explica qué miran, cómo preparar un expediente que convenza y qué errores hacen que un autónomo con buenos ingresos reciba un no.
- Qué ingresos tiene en cuenta el banco (y por qué la facturación no cuenta)
- La antigüedad y la estabilidad que exigen y cómo demostrarlas
- La documentación completa para autónomos y para sociedades
- Los errores que tumban la operación y cómo evitarlos con un año de antelación
- El banco mira tu rendimiento neto declarado en el IRPF (ingresos menos gastos), no lo que facturas. Si «optimizas» la declaración para pagar menos, también optimizas a la baja tu hipoteca.
- Exige normalmente 2 años de actividad (3 en bancos más estrictos) con rendimientos estables o crecientes, y mira los trimestrales del año en curso.
- El ratio de cuota se calcula igual (35 % de los ingresos netos), pero muchos bancos aplican un recorte a los ingresos de autónomos por su variabilidad. Más ahorro y menos porcentaje de financiación compensan.
- Los autónomos tienen más denegaciones por expediente mal preparado que por ingresos insuficientes. Un año de orden antes de pedirla marca la diferencia.
Qué ingresos cuenta el banco
Para un asalariado, la nómina. Para un autónomo, la cifra que aparece como rendimiento neto de actividades económicas en la declaración de la renta, normalmente la media de los dos últimos ejercicios, contrastada con los modelos trimestrales (130 y 303) del año en curso. Algunos bancos suman parte de las amortizaciones o gastos no monetarios y otros aplican un descuento del 10–20 % «por variabilidad». Lo que no cuenta, o cuenta poco:
- La facturación bruta (ingresos antes de gastos).
- Ingresos no declarados o declarados en otro país.
- Un ejercicio excepcionalmente bueno si el anterior fue malo: el banco promedia o se queda con el peor.
- Si tributas por módulos, el rendimiento neto es el que fija el módulo, que puede ser muy inferior al real: varios bancos piden entonces extractos bancarios de 12 meses para estimar ingresos reales.
Ana factura 60.000 € y declara 38.000 € de rendimiento neto; Luis factura lo mismo pero, con gastos y deducciones, declara 22.000 €. Descontado el IRPF y con el 35 % sin otras deudas, Ana puede asumir una cuota de unos 860 € (alrededor de 205.000 € a 30 años al 3 %) y Luis de unos 565 € (unos 134.000 €). Mismo negocio, hipoteca muy distinta. Si vas a pedir una hipoteca en los próximos dos años, revisa con tu asesor qué gastos deducir y cuáles no: ahorrar 1.500 € de IRPF puede costarte 50.000 € de hipoteca.
Antigüedad y estabilidad
- Mínimo 2 años de alta en el RETA con declaraciones completas; los bancos más conservadores piden 3. Con menos de 2 años solo hay opciones si vienes de un empleo por cuenta ajena en la misma profesión (continuidad) o con un cotitular asalariado.
- Tendencia: ingresos estables o crecientes. Una caída del 30 % entre ejercicios exige explicación (baja, cambio de actividad).
- Sector y tipo de clientes: un consultor con cinco clientes recurrentes puntúa mejor que una actividad muy estacional o dependiente de un solo cliente.
- Al corriente con Hacienda y Seguridad Social, sin aplazamientos.
La documentación completa
| Documento | Qué demuestra |
|---|---|
| Declaraciones de IRPF de los 2–3 últimos ejercicios (completas) | Rendimiento neto y su evolución |
| Modelos 130 (pago fraccionado IRPF) y 303 (IVA) del año en curso, y resúmenes anuales 390 y 190 | Que el año actual sigue la tendencia |
| Alta en el IAE (modelo 036/037) y vida laboral | Antigüedad en la actividad |
| Recibos del RETA de los últimos 6–12 meses y certificados de estar al corriente con AEAT y Seguridad Social | Regularidad y ausencia de deudas públicas |
| Extractos bancarios de 12 meses de la cuenta profesional y la personal | Flujo real de ingresos y ausencia de descubiertos |
| Contratos o facturas recurrentes con clientes principales | Previsibilidad de ingresos |
| Si tienes sociedad: cuentas anuales depositadas, impuesto de sociedades, modelo 200, nóminas que te paga la sociedad y, si procede, dividendos | Ingresos reales del socio y salud de la empresa |
| Justificante del ahorro y origen | Entrada y gastos |
| Informe CIRBE y recibos de otros préstamos (incluidos los de la actividad: leasing, póliza de crédito) | Endeudamiento total: el banco suma las deudas del negocio |
Prepara una memoria de una página sobre tu actividad: qué haces, desde cuándo, clientes principales, ingresos de los tres últimos años y previsión. Los analistas de riesgo agradecen entender el negocio y es lo que diferencia un expediente «de autónomo» de un expediente «de profesional».
Cómo mejorar la aprobación y el precio
- Más ahorro, menos porcentaje. Pedir el 70 % en lugar del 80 % reduce mucho la percepción de riesgo y mejora el tipo.
- Cotitular asalariado (pareja con nómina): la estabilidad de uno compensa la variabilidad del otro.
- Elige bien el banco. Los bancos online y los scorings automáticos suelen rechazar a autónomos; las cajas rurales, los bancos regionales y algunas grandes entidades con gestores especializados en negocios entienden mejor el perfil. Un bróker sabe cuáles (lección 9).
- Separa cuentas personal y profesional y mantén la personal sin descubiertos.
- Cancela deudas pequeñas antes de pedirla: una tarjeta o un renting elevan el ratio.
- Tipo fijo o mixto: con ingresos variables, una cuota fija evita sumar riesgos.
Los errores más frecuentes
- Declarar lo mínimo los dos años anteriores a pedir la hipoteca.
- Pedirla con menos de 2 años de actividad y acumular denegaciones.
- Cambiar de actividad o de forma jurídica (pasar a sociedad) justo antes: el banco ve un negocio «nuevo».
- Tener aplazamientos con Hacienda o Seguridad Social, aunque se estén pagando.
- No contar las deudas del negocio: el banco las ve en la CIRBE y las suma al ratio.
- Presentar extractos con ingresos en efectivo sin justificar: para el banco no existen.
Condiciones que puedes esperar
Un autónomo con 3 años de actividad, rendimiento neto estable, ahorro del 30 % y expediente ordenado consigue hoy las mismas condiciones que un asalariado equivalente: fijas por debajo del 3 % y financiación del 80 %. Con menos antigüedad, rendimientos irregulares o módulos, el abanico se reduce y el tipo sube entre 0,25 y 0,75 puntos, o se pide más entrada. En ningún caso aceptes «hipotecas para autónomos» de intermediarios con honorarios altos o tipos de doble dígito: si el perfil no entra en la banca normal, el problema se resuelve con tiempo y orden, no con un préstamo caro.
Lista de comprobación
- Llevo al menos 2 años de alta como autónomo con declaraciones completas
- Mi rendimiento neto declarado (media de dos años) soporta la cuota con el 35 %
- Tengo los IRPF, los trimestrales del año en curso, el RETA, la vida laboral y los certificados de estar al corriente
- He preparado una memoria de una página de mi actividad y clientes
- Mis cuentas personal y profesional están separadas y sin descubiertos en los últimos 12 meses
- He elegido bancos que trabajan bien con autónomos o un bróker que los conoce
Preguntas frecuentes
¿Pueden los autónomos conseguir una hipoteca?
Sí, con los mismos límites que cualquier cliente (80 % de financiación, cuota hasta el 35 % de los ingresos) pero con más requisitos de antigüedad (2–3 años de actividad) y de documentación. El banco valora el rendimiento neto declarado en el IRPF, no la facturación.
¿Cuántos años de autónomo piden los bancos para una hipoteca?
Normalmente dos años completos de actividad con declaraciones de IRPF; los bancos más estrictos piden tres. Con menos antigüedad se puede intentar si hay continuidad con un empleo anterior en la misma profesión o un cotitular asalariado.
¿Qué ingresos tiene en cuenta el banco para un autónomo?
El rendimiento neto de actividades económicas de la declaración de la renta (ingresos menos gastos deducibles), normalmente la media de los dos últimos ejercicios, contrastada con los modelos 130 y 303 del año en curso. Algunos bancos aplican un recorte del 10–20 % por variabilidad.
¿Qué documentación necesita un autónomo para pedir una hipoteca?
Declaraciones de IRPF de 2–3 años, modelos 130 y 303 del año en curso, resúmenes anuales, alta en el IAE, vida laboral, recibos del RETA, certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social, extractos bancarios de 12 meses, justificante del ahorro e informe CIRBE. Con sociedad, además cuentas anuales e impuesto de sociedades.
¿Los autónomos pagan más interés en la hipoteca?
No necesariamente. Con antigüedad, ingresos estables y buen ahorro, las condiciones son las mismas que para un asalariado. Con perfiles más justos (menos antigüedad, ingresos irregulares, módulos) el banco puede subir el tipo entre 0,25 y 0,75 puntos o pedir más entrada.
¿Qué bancos dan hipotecas a autónomos?
La mayoría de bancos tradicionales y cajas rurales las conceden caso a caso; los bancos online con scoring automático suelen ser más restrictivos. Conviene pedirla en entidades con gestores de negocios o a través de un bróker que conozca qué bancos aceptan cada perfil.
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