Curso de hipotecas · Bloque 4 · Firma y después
Lección 21 de 21
La hipoteca no te ata a la casa (pero hay que saber soltarla)
Que tu vivienda tenga hipoteca no impide venderla ni cambiarla por otra. Lo que cambia es la mecánica: cómo se cancela la deuda el día de la firma, si el comprador puede quedarse con tu préstamo, cómo comprar la siguiente casa antes de vender la actual y qué impuestos paga la operación. Con esto cerramos el curso: es la última lección porque es la que casi todos necesitarán un día.
- Cómo se vende una vivienda con hipoteca y qué pasa con la deuda el día de la firma
- La subrogación del comprador: cuándo interesa que se quede con tu hipoteca
- Comprar antes de vender: hipoteca puente y otras fórmulas
- Costes, comisiones e impuestos de vender: plusvalía municipal, IRPF y exención por reinversión
- Para vender con hipoteca no hace falta cancelarla antes: se cancela el día de la firma con parte del precio. El banco emite un certificado de deuda y el notario retiene esa cantidad.
- Costes de vender con hipoteca: la comisión de amortización total si la hay (topada por ley) y la cancelación registral (unos 1.000 € entre notaría, registro y gestoría; sin AJD).
- Si tu hipoteca es buena (fija barata), el comprador puede subrogarse y quedársela: ahorra gastos a los dos y puede hacer tu vivienda más vendible.
- Para cambiar de casa sin vender antes existe la hipoteca puente, pero exige solvencia y plazos; lo más seguro sigue siendo vender y comprar el mismo día o con pocos días de diferencia.
Vender una vivienda con hipoteca: la mecánica
- Pide al banco el certificado de deuda pendiente en cuanto tengas comprador (válido unos días; se actualiza para la fecha de firma). Incluye capital, intereses hasta la fecha y la comisión de amortización total si procede.
- En las arras hazlo constar: la vivienda se vende libre de cargas y la hipoteca se cancela en el acto de la firma con cargo al precio (lección 7).
- El día de la firma el comprador (o su banco) entrega un cheque o transferencia a tu banco por la deuda y otro a ti por el resto. Si la hipoteca es mayor que el precio (poco frecuente), tendrás que aportar la diferencia.
- Cancelación registral. La deuda queda pagada, pero la hipoteca sigue inscrita hasta que se firma la escritura de cancelación (un apoderado del banco) y se inscribe. La paga el vendedor: unos 900–1.200 € con la gestoría del banco (se puede hacer por tu cuenta por 300–500 € si tienes tiempo). Está exenta de AJD. Muchas veces el comprador exige que la cancelación esté encargada el mismo día; se suele dejar una provisión de fondos.
| Coste de vender con hipoteca | Importe |
|---|---|
| Comisión por amortización total | Variable: 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros), luego 0 %. Fija: hasta el 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después, con el tope de la pérdida financiera (cero si los tipos han subido desde que firmaste). Lo que diga la escritura si es menor. |
| Cancelación registral (notaría + registro + gestoría) | 900–1.200 € con gestoría del banco; 300–500 € por tu cuenta |
| Certificado de deuda | Gratis por ley |
| Plusvalía municipal | Depende del municipio y de los años; cero si no ha habido ganancia (se puede acreditar) |
| IRPF por la ganancia | 19–30 % sobre la ganancia, salvo exención por reinversión en vivienda habitual o mayores de 65 años |
| Agencia (si la contratas) | 3–5 % + IVA |
| Certificado energético, cédula si aplica, certificado de la comunidad | 100–200 € |
Que el comprador se quede con tu hipoteca: la subrogación de deudor
Si tu hipoteca tiene buenas condiciones (una fija al 1,5 % de 2021, por ejemplo), puede interesar que el comprador se subrogue: asume tu préstamo con sus condiciones y paga la diferencia hasta el precio con su ahorro o con un segundo préstamo. Ventajas: el comprador se ahorra la tasación, parte de los gastos y consigue un tipo que hoy no existe; tú te ahorras la comisión de amortización y la cancelación. Condiciones:
- El banco tiene que aprobar al nuevo deudor como si pidiera la hipoteca (estudio de riesgo completo). No está obligado a aceptar.
- El capital pendiente suele ser menor que el precio: el comprador necesita ahorro para la diferencia o un préstamo adicional, y los bancos no siempre quieren una segunda hipoteca sobre la misma finca.
- Se firma una escritura de subrogación y, en su caso, novación (si se cambian plazo o condiciones). Los gastos son menores que los de una hipoteca nueva.
- Tú quedas liberado solo cuando el banco acepta expresamente la subrogación; exige que conste en la escritura.
Úsalo como argumento de venta. «Se vende con hipoteca subrogable fija al 1,5 %» vale dinero en un mercado con fijas al 2,5–3 %. Pídelo a la agencia y ponlo en el anuncio.
Cambiar de casa: vender y comprar en el orden correcto
| Fórmula | Cómo funciona | Ventajas | Riesgos y costes |
|---|---|---|---|
| Vender primero, comprar después | Vendes, cancelas la hipoteca, te vas de alquiler o con familia, y compras con el dinero obtenido y una hipoteca nueva. | Sin riesgo financiero; sabes exactamente cuánto tienes. | Mudanza doble y alquiler temporal; en mercados que suben, el precio de la nueva casa puede alejarse. |
| Operación simultánea | Firmas la venta y la compra el mismo día (o con días de diferencia), coordinando dos notarías y dos bancos. | Una sola mudanza; el dinero de la venta paga la entrada de la compra. | Exige coordinación y arras con plazos compatibles y cláusulas de «venta previa» en la compra. Un retraso en una firma arrastra la otra. |
| Hipoteca puente | El banco te presta para la nueva casa antes de vender la actual, con garantía sobre las dos y un periodo (6–24 meses, a veces hasta 5 años) de carencia o cuota reducida hasta que vendas. | Compras sin esperar y sin mudanza doble. | Hay que tener solvencia para las dos cuotas si la venta se retrasa; tipos y comisiones algo mayores; no todos los bancos la ofrecen y suelen exigir que la casa actual tenga poca deuda. |
| Dos hipotecas | Pides una hipoteca normal para la nueva casa manteniendo la antigua (que alquilas o vendes después). | Flexibilidad si tus ingresos aguantan. | El ratio de endeudamiento con dos cuotas raramente pasa el 35 %; el banco contará el alquiler solo parcialmente. |
| Cambio de garantía (hipoteca «portátil») | Trasladas la hipoteca actual a la nueva vivienda mediante una novación de la garantía. | Conservas tus condiciones. | Muy pocos bancos lo aceptan y solo si la nueva vivienda cubre con holgura el préstamo. Pregunta, pero no cuentes con ello. |
Vendes tu piso por 220.000 € con 95.000 € de hipoteca pendiente y compras una casa de 320.000 €. En la venta cancelas los 95.000 €, pagas unos 1.000 € de cancelación y, si llevas más de tres años, ninguna comisión; te quedan unos 124.000 € netos. Para la compra necesitas el 20 % (64.000 €) más unos 30.000 € de impuestos y gastos: 94.000 €. Te sobran 30.000 € de colchón o para reducir la hipoteca nueva, que sería de 256.000 € a 30 años. Las arras de la compra deben darte al menos 90 días y una cláusula que permita resolver si la venta no se cierra.
Los impuestos de vender
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor en los 30 días siguientes. Se puede calcular por el método objetivo (coeficientes sobre el valor catastral del suelo) o por la ganancia real, el que sea menor; y si vendes por menos de lo que compraste, está exenta acreditándolo con las escrituras.
- IRPF: la diferencia entre el precio de venta (menos gastos) y el de compra (más gastos e impuestos de entonces y mejoras) tributa como ganancia patrimonial al 19–30 %. Hay dos exenciones clave: si era tu vivienda habitual y reinviertes el importe total en otra vivienda habitual en el plazo de 2 años (antes o después de la venta), la ganancia está exenta en proporción a lo reinvertido; y si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, está exenta sin condiciones.
- Si la hipoteca pendiente se cancela con el precio, a efectos de la reinversión cuenta como importe obtenido el precio menos la deuda cancelada.
Tres errores de quien vende con hipoteca
- Firmar arras de compra antes de tener comprador para la venta sin cláusula de salida. Si la venta se retrasa, pierdes la señal de la compra.
- Olvidar la cancelación registral. La deuda pagada no borra la hipoteca del Registro; años después aparece como carga al querer vender o hipotecar de nuevo.
- No pedir el cálculo de la comisión de amortización por escrito. Especialmente en fijas: si los tipos han subido desde tu firma, la pérdida financiera es cero y la comisión también.
Has terminado el curso
Si has llegado hasta aquí desde la lección 1, sabes más de hipotecas que la mayoría de quienes trabajan en una sucursal. Guarda el índice del curso como referencia: cada lección tiene su lista de comprobación y sus calculadoras. Y cuando llegue el momento de pedir la hipoteca, ya sabes que podemos hacerlo contigo o por ti.
Lista de comprobación
- Tengo el certificado de deuda pendiente de mi banco con la comisión de amortización exacta
- Las arras de la venta recogen la cancelación de la hipoteca con cargo al precio
- He preguntado si mi hipoteca es subrogable y lo uso como argumento de venta si tiene buen tipo
- Si compro antes de vender, las arras de la compra tienen 90 días y cláusula de resolución por venta no cerrada
- He encargado la cancelación registral y guardo la escritura de cancelación inscrita
- He calculado la plusvalía municipal y el IRPF, y aplico la exención por reinversión si procede
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa con hipoteca?
Sí. No hace falta cancelar la hipoteca antes: el día de la firma, parte del precio se destina a pagar la deuda pendiente (según el certificado que emite el banco) y el resto se entrega al vendedor. Después se firma e inscribe la escritura de cancelación.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender?
La comisión de amortización total si la escritura la recoge (topada por ley: 0,25 % o 0,15 % en variables en los primeros años y 0 % después; hasta el 2 % en fijas con el límite de la pérdida financiera) más la cancelación registral, unos 900–1.200 € con la gestoría del banco o 300–500 € por tu cuenta. Está exenta de AJD.
¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?
Sí, mediante la subrogación de deudor, si el banco aprueba al comprador como nuevo titular. Interesa cuando tu hipoteca tiene mejores condiciones que las del mercado. El comprador paga con su ahorro la diferencia entre el precio y la deuda pendiente.
¿Qué es una hipoteca puente?
Un préstamo que financia la compra de una vivienda nueva antes de vender la actual, con garantía sobre ambas y un periodo de carencia o cuota reducida hasta la venta. Exige solvencia para asumir las dos cuotas si la venta se retrasa y no todos los bancos la ofrecen.
¿Pago IRPF si vendo mi casa y compro otra?
Si era tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe obtenido (precio menos hipoteca cancelada y gastos) en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia está exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Los mayores de 65 años están exentos al vender su vivienda habitual sin necesidad de reinvertir.
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender?
El vendedor, en los 30 días siguientes a la firma. Si no ha habido ganancia respecto al precio de compra, está exenta acreditándolo con las escrituras, y siempre se puede elegir el método de cálculo (objetivo o ganancia real) que resulte menor.
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