Curso de hipotecas · Bloque 4 · Firma y después
Lección 20 de 21
Actuar antes del primer impago cambia todo
Un despido, una enfermedad, una separación o una subida fuerte del euríbor pueden hacer que la cuota deje de caber. Es más frecuente de lo que parece y, sobre todo, tiene salidas si se actúa pronto. Esta lección ordena las opciones de menos a más drásticas, explica qué protecciones legales existen en 2026 y cuánto tiempo hay en cada fase, para que tomes decisiones con información y no con miedo.
- Qué hacer en cuanto veas que no vas a poder pagar (antes del primer impago)
- Las soluciones con el banco: carencia, ampliación de plazo, novación y el Código de Buenas Prácticas
- Vender, dación en pago y alquiler social: cuándo tienen sentido
- Qué pasa si no se paga: vencimiento anticipado, ejecución, plazos y la Ley de Segunda Oportunidad
- El banco no quiere tu casa: una ejecución le cuesta tiempo y dinero. Antes del primer impago casi siempre hay una solución pactada: carencia, más plazo o cuota reducida temporal.
- Si tus ingresos están por debajo de ciertos umbrales, el Código de Buenas Prácticas obliga al banco a reestructurar la deuda y, en último término, a aceptar la dación en pago con alquiler social.
- El banco solo puede reclamar toda la deuda (vencimiento anticipado) tras 12 cuotas impagadas (o el 3 % del capital) en la primera mitad del préstamo, o 15 cuotas (7 %) en la segunda. Y una ejecución tarda normalmente 18–24 meses.
- Si todo falla, la Ley de Segunda Oportunidad permite cancelar la deuda que quede tras perder la vivienda. Nadie arrastra una hipoteca de por vida.
Paso 1: antes del primer impago
- Haz números esta semana. Ingresos reales, gastos imprescindibles, cuánto falta para la cuota y durante cuánto tiempo (¿un bache de 6 meses o un cambio permanente?). Las soluciones son distintas.
- Prioriza. La hipoteca va antes que las tarjetas, los préstamos personales o las compras a plazos: perder la vivienda es mucho más grave que un impago en un préstamo al consumo, y las deudas pequeñas se renegocian más fácilmente.
- Habla con el banco ya, por escrito (email o la app, para que quede registro), explicando la situación y pidiendo una reunión. Tu poder de negociación es máximo antes de fallar la primera cuota: eres un cliente que paga y quiere seguir pagando.
- Reúne documentación: nóminas o certificado de prestaciones, carta de despido, informe médico, sentencia de separación… Lo que demuestre que el problema es real y, si es posible, temporal.
- Revisa seguros. Si contrataste un seguro de protección de pagos o de vida con cobertura de incapacidad, es el momento de reclamarlo.
Paso 2: las soluciones con el banco
| Medida | En qué consiste | Para qué situación | Coste |
|---|---|---|---|
| Carencia de capital | Durante 6–24 meses pagas solo los intereses; la cuota puede bajar a la mitad o menos. | Un bache temporal (paro, baja, separación). | Después la cuota sube algo porque el capital se reparte en menos meses. Sin AJD; a veces comisión de novación. |
| Ampliación del plazo | De 20 a 30 años, por ejemplo: la cuota baja de forma permanente. | Un cambio duradero de ingresos. | Más intereses totales. Límite por edad (hasta los 75 años del titular mayor, en algunos casos 80). |
| Cuota reducida temporal | Se fija una cuota menor durante un año y la diferencia se difiere. | Situaciones cortas y previsibles. | Intereses sobre lo diferido. |
| Paso a tipo fijo o cambio de diferencial | Si el problema es la subida del euríbor. | Hipotecas variables con revisión al alza. | Máximo 0,05 % de comisión (0 % desde el cuarto año). |
| Reunificación | Incluir otras deudas en la hipoteca para pagar una sola cuota más baja. | Varias deudas caras y capacidad de pago global. | Convierte deudas cortas en largas: paga más intereses. Solo con asesoramiento y nunca con intermediarios que cobren por adelantado. |
Todas estas medidas son novaciones (lección 19) y el banco no está obligado a concederlas fuera del Código de Buenas Prácticas, pero las concede con frecuencia porque le interesa. Pide la propuesta por escrito y compara el coste total antes de firmar.
Paso 3: el Código de Buenas Prácticas
Es un protocolo al que están adheridos casi todos los bancos y que, para los deudores que cumplen los requisitos, convierte en obligatorias una serie de medidas. Hay dos códigos:
Código de 2012 (deudores en el umbral de exclusión), vigente sin fecha de caducidad
- Requisitos: ingresos de la unidad familiar inferiores a 3 veces el IPREM anual de 14 pagas (unos 25.200 € en 2026; 4 o 5 veces con discapacidad o enfermedad grave), que la cuota supere el 50 % de los ingresos netos y que el esfuerzo hipotecario haya aumentado al menos un 50 % en los últimos 4 años (no se exige en familias numerosas, monoparentales con hijos, con menores o discapacidad); vivienda habitual y única, hipoteca sobre ella.
- Medidas, por orden: (1) reestructuración: carencia de capital de 5 años, ampliación del plazo hasta 40 años, tipo de interés reducido a euríbor − 0,10 % durante la carencia; (2) si no basta, el banco puede aceptar una quita; (3) si tampoco, dación en pago obligatoria: entregas la vivienda y la deuda queda cancelada, con derecho a permanecer 2 años de alquiler por una renta del 3 % de la deuda pendiente al año.
Código de 2022 (clase media vulnerable)
- Se creó por la subida del euríbor para hogares con ingresos de hasta 4,5 IPREM (37.800 €), vivienda de hasta 300.000 € e hipoteca anterior a 2023, con medidas como ampliación de plazo hasta 7 años, carencia y conversión a fijo.
- Su plazo de solicitud terminó el 24 de noviembre de 2025 (hasta mayo de 2026 en las zonas afectadas por la DANA) y, a fecha de esta lección, no consta una nueva prórroga. Si tu situación encaja, pregunta a tu banco si se ha reactivado; si no, el código de 2012 y la negociación ordinaria siguen disponibles.
Cómo se pide. Por escrito al banco, con la documentación que acredita los requisitos (renta, nóminas o prestaciones, libro de familia, certificado de empadronamiento, nota simple). El banco tiene un mes para contestar con la propuesta de reestructuración. Si te lo deniegan y crees que cumples, reclama al Banco de España: la adhesión al código es voluntaria, pero una vez adherido, su cumplimiento es obligatorio.
Paso 4: vender, dación o alquiler
- Vender la vivienda antes de que el problema crezca es, muchas veces, la mejor salida: cancelas la hipoteca, recuperas lo que hayas amortizado y evitas intereses de demora y costas. Si el precio de mercado no cubre la deuda, negocia con el banco la aceptación de una venta por debajo (a veces condona el resto o lo convierte en un préstamo personal pequeño). Lo tratamos en la lección 21.
- Dación en pago: entregas la casa y la deuda se extingue. Fuera del Código de Buenas Prácticas el banco no está obligado a aceptarla, pero la negocia cuando ve que la ejecución le saldrá peor. Pide siempre que la escritura diga expresamente que la deuda queda totalmente cancelada, incluidos intereses y costas.
- Alquiler social: tras una dación o una ejecución, las familias vulnerables pueden pedir quedarse de alquiler (en el Código, 2 años prorrogables; los grandes bancos tienen además fondos sociales de vivienda).
Qué pasa si no se paga: plazos y derechos
| Fase | Qué ocurre | Tiempo orientativo |
|---|---|---|
| Primeros impagos | El banco cobra intereses de demora (tu tipo + 3 puntos, máximo legal) sobre las cuotas impagadas, te reclama por teléfono y carta y puede incluirte en ficheros de morosos. Todavía puedes ponerte al día o negociar. | Meses 1–11 |
| Vencimiento anticipado | Con 12 cuotas impagadas (o el 3 % del capital) en la primera mitad del plazo, o 15 cuotas (7 %) en la segunda, el banco puede dar por vencido todo el préstamo, tras requerirte el pago con al menos un mes de plazo. | A partir del mes 12–15 |
| Demanda de ejecución hipotecaria | El juzgado te requiere de pago; tienes 10 días para oponerte (por ejemplo, por cláusulas abusivas) con abogado y procurador (de oficio si no tienes recursos). Hasta la subasta puedes parar la ejecución pagando solo las cuotas atrasadas más costas (es un derecho de la vivienda habitual). | 6–12 meses tras la demanda |
| Subasta | Electrónica, con precio de salida no inferior al 70 % de la tasación de la escritura. Si no hay postores, el banco puede adjudicársela por el 70 % (o el 60 % en ciertos casos). Si lo obtenido no cubre la deuda, el resto sigue siendo tuyo, con reglas que lo reducen si pagas en 5 o 10 años. | 12–20 meses tras la demanda |
| Lanzamiento | Desalojo. Para familias en situación de vulnerabilidad existe una moratoria legal que suspende los lanzamientos de vivienda habitual (vigente hasta mayo de 2028, y con una ampliación hasta 2030 en tramitación en octubre de 2026). | 18–24 meses en total |
Nunca ignores las cartas del juzgado. Los plazos de oposición son cortos (10 días) y perderlos elimina defensas reales: cláusulas abusivas, errores en la liquidación, falta de requerimiento previo. Pide abogado de oficio en el colegio de abogados de tu provincia o acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento, que tienen oficinas de intermediación hipotecaria en muchas ciudades.
La Ley de Segunda Oportunidad
Si después de perder la vivienda queda deuda (o si la situación es insostenible en conjunto), la Ley de Segunda Oportunidad (reformada en 2022) permite a las personas físicas de buena fe obtener la exoneración del pasivo insatisfecho: la cancelación de las deudas que no se pueden pagar, incluidas las deudas residuales de una hipoteca ejecutada. El procedimiento es judicial, dura normalmente entre uno y tres años y requiere no haber sido condenado por delitos económicos ni haber usado el mecanismo en los 10 años anteriores. No cancela la hipoteca mientras se paga (la vivienda se puede conservar si se mantienen las cuotas) ni todas las deudas con Hacienda, pero sí el resto. Es la red de seguridad final: conviene saber que existe para no aceptar acuerdos imposibles por miedo.
Dónde pedir ayuda
- Tu banco, por escrito, siempre el primero.
- Servicios sociales del ayuntamiento y las oficinas de intermediación hipotecaria municipales o autonómicas: gratuitas y con experiencia en negociar con las entidades.
- Banco de España (reclamaciones) si el banco incumple el Código o aplica cláusulas indebidas.
- Abogado de oficio si hay demanda y no puedes pagar uno.
- Desde Economía Responsable podemos revisar tu hipoteca y ver si una novación, un cambio de banco o una venta ordenada resuelven el problema antes de llegar más lejos.
Lista de comprobación
- He calculado cuánto me falta y durante cuánto tiempo (bache temporal o cambio permanente)
- He escrito al banco antes de fallar la primera cuota, con documentación de mi situación
- He pedido por escrito una carencia, ampliación de plazo o cuota reducida y comparado su coste
- He comprobado si cumplo los requisitos del Código de Buenas Prácticas y lo he solicitado formalmente
- He valorado vender la vivienda antes de acumular impagos
- Si hay demanda, tengo abogado (de oficio si es necesario) y no dejo pasar los 10 días de oposición
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si no puedo pagar la cuota de la hipoteca este mes?
Habla con el banco antes de que llegue el recibo y pide por escrito una solución temporal (carencia, cuota reducida o ampliación de plazo). Prioriza la hipoteca sobre otras deudas y reúne la documentación que acredite tu situación. Cuanto antes actúes, más opciones tienes.
¿Cuántas cuotas se pueden dejar de pagar antes de que el banco ejecute la hipoteca?
El banco solo puede dar por vencido el préstamo tras 12 cuotas impagadas (o el 3 % del capital) en la primera mitad del plazo, o 15 cuotas (7 %) en la segunda, y después de requerirte el pago con al menos un mes. Antes de eso cobra intereses de demora y reclama, pero no puede ejecutar.
¿Qué es el Código de Buenas Prácticas y quién puede acogerse?
Un protocolo que obliga a los bancos adheridos a reestructurar la hipoteca de los deudores vulnerables: carencia de capital de 5 años, plazo hasta 40 años y tipo reducido, y en último término quita o dación en pago con alquiler social. El código de 2012 exige ingresos inferiores a 3 IPREM (unos 25.200 € anuales), cuota superior al 50 % de los ingresos y un aumento del esfuerzo del 50 %. El código de 2022 para clase media dejó de admitir solicitudes en noviembre de 2025.
¿Puedo entregar la casa al banco y cancelar la deuda (dación en pago)?
Solo es obligatoria para el banco dentro del Código de Buenas Prácticas, cuando la reestructuración no es viable. Fuera de él se puede negociar y los bancos la aceptan con frecuencia. Exige que la escritura recoja la cancelación total de la deuda, incluidos intereses y costas.
¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria?
Normalmente entre 18 y 24 meses desde la demanda hasta el lanzamiento: requerimiento de pago, posible oposición, certificación de cargas, subasta y desalojo. Hasta la subasta se puede detener pagando las cuotas atrasadas y las costas si es la vivienda habitual.
¿Si pierdo la casa sigo debiendo dinero al banco?
Si el importe de la subasta no cubre la deuda, el resto sigue siendo exigible, aunque la ley reduce esa deuda si se paga en 5 o 10 años. La Ley de Segunda Oportunidad permite a las personas físicas de buena fe cancelar esa deuda residual mediante un procedimiento judicial.
¿Tu cuota ya no te cabe? Revisamos tu hipoteca y tu situación y te decimos qué soluciones reales tienes: novación, cambio de banco, Código de Buenas Prácticas o venta ordenada. Con discreción y sin coste.
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