Curso de hipotecas · Bloque 4 · Firma y después
Lección 18 de 21
Devolver antes: la decisión que más intereses ahorra
Tienes un dinero extra (un ahorro acumulado, una paga, una herencia) y te preguntas si meterlo en la hipoteca. Y si lo haces, ¿reducir cuota o plazo? Esta lección responde con números: cuánto ahorras en cada caso, qué comisión puede cobrarte el banco, cuándo compensa frente a invertir y qué errores conviene evitar.
- La diferencia real entre reducir cuota y reducir plazo, con ejemplo
- Las comisiones máximas que marca la ley y cómo pedir la amortización
- Cuándo compensa amortizar y cuándo es mejor guardar o invertir el dinero
- La deducción fiscal (solo para hipotecas anteriores a 2013) y otros detalles
- Tienes derecho a amortizar total o parcialmente cuando quieras, y a elegir si reduces cuota o plazo. El banco no puede impedirlo ni imponer la opción.
- Reducir plazo ahorra mucho más interés; reducir cuota da alivio mensual. En el ejemplo de abajo, 15.000 € en el tercer año ahorran 17.000 € reduciendo plazo frente a 6.900 € reduciendo cuota.
- Comisión máxima por ley: en variables, 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros), luego 0 %; en fijas, 2 % (10 primeros años) y 1,5 % después, y nunca más que la pérdida financiera real del banco.
- Amortizar una hipoteca al 3 % es como conseguir un 3 % de rentabilidad garantizada y sin impuestos. Compensa frente a casi cualquier producto sin riesgo; frente a invertir a largo plazo, depende de ti.
Cuota o plazo: el ejemplo que lo explica todo
Hipoteca de 200.000 € al 3 % fijo a 30 años (cuota de 843 €). Al terminar el tercer año debes 187.100 € y decides amortizar 15.000 €.
| Sin amortizar | Amortizas 15.000 € y reduces cuota | Amortizas 15.000 € y reduces plazo | |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | 843 € | 776 € (−67 €) | 843 € |
| Fin de la hipoteca | Año 30 | Año 30 | Año 27 (38 meses antes) |
| Intereses totales | 103.555 € | 96.650 € | 86.400 € |
| Ahorro de intereses | — | 6.900 € | 17.150 € |
¿Por qué tanta diferencia? Al reducir plazo sigues pagando la misma cuota, así que cada mes devuelves más capital y la deuda desaparece antes; al reducir cuota, alargas el mismo capital pendiente durante los mismos años y solo recortas un poco los intereses de cada mes. La regla: si tu objetivo es pagar menos, reduce plazo; si tu objetivo es respirar cada mes, reduce cuota. Y hay una tercera vía: reducir cuota y seguir pagando voluntariamente la cuota antigua, que equivale a reducir plazo pero con la flexibilidad de bajar si un mes lo necesitas.
Haz tus números con la calculadora de amortización anticipada: te da el ahorro exacto en cada opción con tu capital pendiente, tu tipo y tu plazo.
Cuánto te puede cobrar el banco
La Ley 5/2019 fija comisiones máximas y añade un tope común: nunca más que la pérdida financiera que la amortización le cause al banco (que solo existe en las fijas y cuando los tipos de mercado han bajado desde que firmaste). Si en tu escritura la comisión es menor o 0 %, se aplica la escritura.
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima | Ejemplo: amortizas 15.000 € |
|---|---|---|
| Variable | 0,25 % durante los 3 primeros años, o 0,15 % durante los 5 primeros (según escritura); 0 % después | Máximo 37,50 € en los primeros años; 0 € después |
| Fija (y tramo fijo de la mixta) | 2 % durante los 10 primeros años; 1,5 % después; siempre con el tope de la pérdida financiera | Máximo 300 € en los primeros 10 años; si los tipos han subido desde que firmaste, la pérdida financiera es cero y la comisión también |
| Hipotecas anteriores a junio de 2019 | Lo que diga la escritura, con los límites de la ley de 2007 (0,5 % los 5 primeros años y 0,25 % después para la compensación por desistimiento, más la de riesgo de tipo en fijas) | Pide al banco el cálculo por escrito |
La pérdida financiera se calcula comparando el capital que amortizas con el valor actual de las cuotas que dejarás de pagar, descontadas al tipo de mercado del momento. Si los tipos de hoy son iguales o más altos que el de tu hipoteca, el banco no pierde nada y no puede cobrar. Nuestra calculadora de pérdida financiera te permite estimarla.
Cómo se pide
- Comunica al banco (por la app, por escrito o en la oficina) que quieres amortizar X euros y si reduces cuota o plazo. La ley le da 3 días hábiles para entregarte la información del coste y las consecuencias.
- Comprueba la comisión y el nuevo cuadro de amortización.
- El banco aplica la amortización en la fecha que indiques (normalmente en pocos días). En hipotecas variables, hazlo unos días antes de la revisión si quieres que la nueva cuota ya la tenga en cuenta (lección 17).
- Guarda el justificante y el nuevo cuadro. Si tenías seguros de prima única, pide el reajuste o la devolución proporcional si amortizas totalmente.
¿Compensa amortizar o es mejor invertir?
Amortizar es invertir con rentabilidad igual al tipo de tu hipoteca, garantizada y sin impuestos (no pagas IRPF por los intereses que dejas de pagar). Con ese marco:
- Antes de amortizar, el colchón. Ten 3–6 meses de gastos en una cuenta o depósito disponible. Amortizar y luego pedir un préstamo al consumo al 7 % porque se rompió el coche es el peor negocio posible.
- Primero las deudas caras. Si tienes tarjeta revolving al 20 % o un préstamo al 8 %, cancélalos antes que la hipoteca al 3 %.
- Frente a productos sin riesgo (cuentas, depósitos, letras), amortizar gana casi siempre: para igualar un 3 % sin impuestos necesitarías un depósito al 3,7–4 % bruto, y hoy no los hay.
- Frente a invertir a largo plazo (fondos indexados, con rentabilidades históricas del 6–8 % anual pero con años negativos), la respuesta depende de tu horizonte, tu tolerancia al riesgo y de si ya tienes la inversión diversificada. Muchas familias combinan: amortizar algo cada año y seguir invirtiendo.
- Si tu hipoteca es variable y el euríbor está alto, amortizar reduce además tu exposición a futuras subidas: es ahorro y seguro a la vez.
- Si tu tipo es muy bajo (fijas al 1–1,5 % de 2020–2021), amortizar rinde poco: incluso un depósito puede superar ese tipo. Ahí tiene más sentido invertir o mantener liquidez.
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya te deducías, mantienes la deducción estatal del 15 % de lo pagado cada año, hasta 9.040 € (es decir, hasta 1.356 € de ahorro en la renta). En ese caso conviene amortizar hasta completar los 9.040 € anuales (cuotas más amortización) y no más: cada euro por encima no desgrava, y el resto puede esperar al año siguiente. Las hipotecas posteriores a 2013 no tienen deducción estatal, aunque algunas comunidades mantienen deducciones para jóvenes.
Errores que vemos a menudo
- Amortizar todo el ahorro y quedarse sin colchón.
- Reducir cuota «porque sí» cuando el objetivo era ahorrar intereses. Si la cuota te cabe, reduce plazo.
- Amortizar una fija muy barata teniendo depósitos que rinden más: haz la cuenta antes.
- No pedir el cálculo de la comisión por escrito y aceptar el 2 % cuando la pérdida financiera era cero.
- Amortizar en los últimos años esperando un gran ahorro: en el tramo final casi todo lo que pagas ya es capital y el ahorro de intereses es pequeño. El momento es el principio (lección 13).
Lista de comprobación
- Tengo un colchón de 3–6 meses de gastos aparte del dinero que quiero amortizar
- No tengo deudas más caras que la hipoteca pendientes
- He decidido si reduzco plazo (ahorrar intereses) o cuota (alivio mensual) y sé el ahorro de cada opción
- He pedido al banco por escrito la comisión y el nuevo cuadro de amortización
- Si mi hipoteca es anterior a 2013, no supero los 9.040 € anuales entre cuotas y amortización
- Si es variable, amortizo unos días antes de la fecha de revisión
Preguntas frecuentes
¿Es mejor amortizar cuota o plazo?
Reducir plazo ahorra muchos más intereses: en una hipoteca de 200.000 € al 3 %, 15.000 € amortizados en el tercer año ahorran unos 17.000 € reduciendo plazo frente a unos 6.900 € reduciendo cuota. Reducir cuota solo tiene sentido si necesitas alivio mensual. Una opción intermedia es reducir cuota y seguir pagando voluntariamente la cuota anterior.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar la hipoteca anticipadamente?
Como máximo, en variables el 0,25 % los tres primeros años (o 0,15 % los cinco primeros) y 0 % después; en fijas el 2 % los diez primeros años y 1,5 % después, siempre con el límite de la pérdida financiera del banco, que es cero si los tipos de mercado no han bajado desde que firmaste. Si la escritura fija una comisión menor, se aplica la escritura.
¿Cuándo es mejor amortizar la hipoteca?
Cuanto antes, porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente y en los primeros años es mayor. Antes de amortizar conviene tener un colchón de 3–6 meses de gastos y haber cancelado deudas más caras (tarjetas, préstamos personales).
¿Compensa amortizar hipoteca o invertir?
Amortizar equivale a una rentabilidad garantizada y libre de impuestos igual al tipo de la hipoteca. Frente a depósitos o cuentas suele compensar amortizar; frente a inversiones a largo plazo con mayor rentabilidad esperada depende del horizonte y del riesgo que aceptes. Con hipotecas a tipos muy bajos (1–1,5 %) suele compensar más invertir.
¿Puedo desgravar la amortización anticipada en la renta?
Solo si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y mantienes la deducción: el 15 % de lo pagado hasta 9.040 € al año (cuotas más amortizaciones). Para hipotecas posteriores no hay deducción estatal, aunque algunas comunidades tienen deducciones propias.
¿El banco puede negarse a que amortice o imponer que reduzca cuota?
No. La Ley 5/2019 reconoce el derecho a amortizar total o parcialmente en cualquier momento y a elegir entre reducir cuota o plazo. El banco debe facilitarte en tres días hábiles la información sobre el coste y las consecuencias.
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