Curso de hipotecas · Bloque 4 · Firma y después
Lección 17 de 21
Cada 6 o 12 meses, tu cuota se renegocia sola
Si tienes una hipoteca variable o una mixta que ya ha pasado el tramo fijo, una o dos veces al año recibes una carta del banco con la nueva cuota. Esta lección explica de dónde sale ese número, cómo comprobarlo con tu escritura en la mano, qué ha hecho el euríbor en 2026 y qué puedes hacer antes de que llegue una revisión al alza.
- Qué euríbor se aplica en tu revisión y de dónde sale el dato oficial
- Cómo se recalcula la cuota paso a paso (y cómo comprobarla tú)
- Cuánto cambia la cuota por cada punto de euríbor, con ejemplo
- Qué hacer antes de una revisión al alza: amortizar, pasar a fijo o cambiar de banco
- La revisión aplica el euríbor medio mensual que publica el Banco de España (y el BOE) del mes de referencia que marca tu escritura: normalmente el mes anterior o dos meses antes de la fecha de revisión.
- Con ese índice más tu diferencial, el banco recalcula la cuota sobre el capital pendiente y los meses que quedan. El capital no cambia; cambia el reparto entre intereses y amortización.
- En 2026 el euríbor a 12 meses pasó del 2,22 % de media en febrero al 3,25 % en septiembre: las revisiones del otoño están saliendo al alza.
- Para 160.000 € pendientes a 25 años, cada punto de euríbor son unos 85 € al mes. Y tienes herramientas para amortiguarlo: amortizar, pasar a fijo (máximo 0,05 % de comisión) o cambiar de banco.
Qué dice tu escritura
Todo está en la cláusula de «tipo de interés variable» de la escritura (y en la FEIN). Busca estos cuatro datos:
- Índice de referencia: casi siempre «euríbor a un año» (el oficial que publica el Banco de España). En hipotecas antiguas puede ser el IRPH.
- Diferencial: lo que se suma al índice: «+ 0,60 puntos».
- Periodicidad: anual o semestral, con la fecha exacta de revisión (normalmente el aniversario de la firma).
- Mes de referencia: «el índice publicado en el mes anterior a la revisión» o «el último publicado en el momento de la revisión». Como el Banco de España publica la media de un mes a principios del siguiente, en la práctica se usa el euríbor de uno o dos meses antes.
Hipoteca firmada el 15 de noviembre, revisión anual, «índice del mes anterior». En la revisión del 15 de noviembre de 2026 se aplica el euríbor medio de octubre de 2026 (publicado a principios de noviembre). Si la escritura dijera «último índice publicado», se aplicaría el de septiembre (3,247 %), porque el de octubre aún no estaría en el BOE el día 15.
Cómo se calcula la nueva cuota
- El banco toma el capital pendiente en la fecha de revisión.
- Calcula el nuevo tipo: euríbor del mes de referencia + diferencial.
- Aplica la fórmula del sistema francés con ese tipo y los meses que faltan hasta el final del plazo (lección 13).
- Esa cuota se mantiene hasta la siguiente revisión.
| 160.000 € pendientes, 25 años restantes, euríbor + 0,60 % | ||
|---|---|---|
| Euríbor aplicado | Tipo resultante | Cuota |
| 0,00 % (como en 2016–2021) | 0,60 % | 574 € |
| 2,20 % (febrero de 2026) | 2,80 % | 742 € |
| 3,25 % (septiembre de 2026) | 3,85 % | 831 € |
| 4,00 % (otoño de 2023) | 4,60 % | 898 € |
Pasar de una revisión con el euríbor al 2,20 % a otra con el 3,25 % sube la cuota 89 € al mes, unos 1.070 € al año. En hipotecas más grandes o con más plazo, proporcionalmente más: en 250.000 € a 30 años, cada punto son unos 135 € al mes.
Compruébalo tú. La carta del banco debe indicar el índice aplicado, el mes de referencia, el diferencial, el capital pendiente y la nueva cuota. Mete esos datos en nuestra calculadora de hipotecas (capital pendiente, tipo nuevo, meses restantes) y la cuota debe coincidir al céntimo. Si no coincide o el mes de referencia no es el de la escritura, reclama al servicio de atención al cliente y, si no responde en un mes, al Banco de España.
El euríbor en 2026: por qué las revisiones salen al alza
Medias mensuales oficiales del euríbor a 12 meses en 2026: enero 2,245 %, febrero 2,221 %, marzo 2,565 %, abril 2,747 %, mayo 2,804 %, junio 2,798 %, julio 2,855 %, agosto 2,954 % y septiembre 3,247 %, el nivel más alto desde 2023; octubre está cerrando en el entorno del 3,2 %. Quien revisó en primavera de 2026 con el euríbor de febrero (2,22 %) y revisa de nuevo en primavera de 2027 verá una subida importante si el índice sigue donde está. El dato diario y la media del mes en curso están siempre en nuestra página del euríbor hoy.
El IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios, el «tipo medio» de las hipotecas), que usan algunas hipotecas antiguas, estaba en el 3,19 % en septiembre de 2026. Tras las sentencias del Tribunal de Justicia de la UE y del Supremo, reclamar su nulidad se ha vuelto muy difícil; la vía práctica suele ser negociar el paso a fijo o cambiar de banco.
Qué hacer antes de una revisión al alza
| Opción | Qué consigue | Coste | Cuándo tiene sentido |
|---|---|---|---|
| Amortizar capital antes de la revisión | La nueva cuota se calcula sobre menos capital: baja la cuota (o el plazo). | Comisión máxima 0,25 % los 3 primeros años (0,15 % si 5), 0 % después. | Si tienes ahorro ocioso. Hazlo unos días antes de la fecha de revisión para que cuente. Lección 18. |
| Pasar a tipo fijo (novación) | Cuota estable el resto del plazo. | Máximo 0,05 % del capital los 3 primeros años; 0 % después. Sin AJD. | Si no soportas más subidas. El fijo que te ofrezcan depende del mercado: compara con otros bancos. |
| Cambiar de banco (subrogación) | Mejor diferencial o un fijo competitivo. | Tasación (~300 €); comisiones topadas por ley. | Si tu diferencial es alto (euríbor + 1 % o más). Lección 19. |
| Negociar el diferencial con tu banco | Bajar de + 0,99 a + 0,60, por ejemplo. | Normalmente nada o una novación barata. | Siempre que tengas una oferta de otro banco para enseñar. |
| Alargar el plazo | Baja la cuota. | Más intereses totales; gastos de novación. | Solo como medida de alivio temporal si la cuota se hace insostenible. Lección 20. |
Ojo con las «ofertas de tranquilidad». Cuando el euríbor sube, los bancos ofrecen pasar a fijo con tipos poco competitivos aprovechando el miedo. Pasar a fijo puede ser una gran decisión, pero el tipo fijo hay que negociarlo como cualquier hipoteca nueva: con ofertas de varios bancos.
Revisión semestral o anual: qué conviene
La semestral traslada antes las bajadas del euríbor… y también las subidas. A largo plazo el coste es muy parecido; la diferencia es la frecuencia de los sustos. Si ya tienes la hipoteca, no suele compensar cambiarlo; si la estás contratando, elige anual si prefieres estabilidad y semestral si crees que los tipos van a bajar y quieres aprovecharlo pronto.
Lista de comprobación
- Tengo localizados en mi escritura el índice, el diferencial, la periodicidad y el mes de referencia
- Sé en qué fecha es mi próxima revisión y qué euríbor se aplicará
- He comprobado la última carta de revisión con la calculadora (capital pendiente, tipo, meses restantes)
- He calculado cuánto subiría mi cuota con el euríbor un punto más alto y me cabe en el presupuesto
- Si no me cabe, he valorado amortizar, pasar a fijo o cambiar de banco antes de la revisión
- Sigo el euríbor del mes de referencia unas semanas antes de la revisión
Preguntas frecuentes
¿Qué euríbor se aplica en la revisión de mi hipoteca?
El euríbor medio mensual oficial (el que publica el Banco de España y el BOE) del mes de referencia que indica tu escritura: habitualmente el mes anterior a la revisión o el último publicado en esa fecha, que suele ser el de dos meses antes.
¿Cómo se calcula la nueva cuota tras la revisión?
Con el capital pendiente, el nuevo tipo (euríbor del mes de referencia más diferencial) y los meses que quedan de plazo, aplicando la fórmula de cuota constante. Puedes comprobarlo en cualquier calculadora de hipotecas introduciendo esos tres datos.
¿Cuánto sube la cuota si el euríbor sube un punto?
Para 160.000 € pendientes a 25 años, unos 85 € al mes; para 250.000 € a 30 años, unos 135 €. La subida es proporcional al capital pendiente y mayor cuanto más plazo queda.
¿Puedo amortizar justo antes de la revisión para que baje la cuota?
Sí. La cuota se recalcula sobre el capital pendiente en la fecha de revisión, así que una amortización unos días antes reduce la nueva cuota (si eliges reducir cuota) o acorta el plazo. La comisión es como máximo del 0,25 % los tres primeros años y del 0 % después.
¿Qué hago si el banco ha aplicado un euríbor distinto al de mi escritura?
Reclama por escrito al servicio de atención al cliente del banco con la escritura y la carta de revisión. Si no responde en un mes o la respuesta no es satisfactoria, puedes acudir al Banco de España. Es un error que ocurre y que se corrige con devolución de lo cobrado de más.
¿Qué es el IRPH y por qué es más caro que el euríbor?
Es el tipo medio de las hipotecas concedidas por los bancos, por lo que ya incluye los diferenciales: por eso es más alto que el euríbor (3,19 % frente a 3,25 % en septiembre de 2026, pero históricamente uno o dos puntos por encima). Lo usan hipotecas antiguas; las nuevas prácticamente nunca.
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