Curso de hipotecas · Bloque 4 · Firma y después
Lección 19 de 21
Tu hipoteca no es para siempre: cómo mejorarla
Firmaste hace unos años con un diferencial alto, o a tipo variable y ahora quieres un fijo, o simplemente otro banco te ofrece mejores condiciones. Tienes tres caminos para cambiar tu hipoteca: negociar con tu banco (novación), llevártela a otro (subrogación) o cancelarla y abrir una nueva. Esta lección explica cómo funciona cada uno, cuánto cuesta en 2026 y cómo saber si te compensa.
- Qué diferencia hay entre novación, subrogación y cancelar para abrir otra
- El procedimiento de subrogación paso a paso y los 15 días que tiene tu banco para reaccionar
- Las comisiones máximas que marca la Ley 5/2019 y quién paga los gastos
- Un ejemplo con números para decidir si te compensa
- Novación = cambiar condiciones con tu propio banco. Subrogación = llevarte la hipoteca a otro banco manteniendo el préstamo. Nueva hipoteca = cancelar la actual y firmar otra desde cero.
- Pasar de variable a fijo cuesta como máximo el 0,05 % del capital pendiente durante los tres primeros años de la hipoteca y nada después. Es la comisión más baja de toda la ley.
- En una subrogación, los gastos de notaría, registro y gestoría los paga el banco nuevo. Tú pagas la tasación (unos 300 €).
- Tu banco tiene 15 días naturales para igualar la oferta de la competencia. Desde 2019, si lo hace, tú decides si te quedas o te vas.
Las tres formas de cambiar tu hipoteca
| Novación | Subrogación de acreedor | Cancelar y abrir nueva | |
|---|---|---|---|
| Qué es | Modificas el contrato con tu banco actual: tipo, plazo, titulares, capital… | Otro banco «compra» tu hipoteca y pasas a pagarle a él con nuevas condiciones. El préstamo es el mismo. | Pides una hipoteca nueva en otro banco, con ella cancelas la antigua y firmas desde cero. |
| Qué puedes cambiar | Casi todo: tipo, plazo, importe (ampliación), titulares, vinculaciones. | Tipo y plazo, con el mismo capital pendiente. No se puede ampliar capital ni cambiar titulares. | Todo, incluido pedir más dinero. |
| Coste típico | Comisión por novación pactada (0–1 %; máximo 0,05 % si solo pasas a fijo) + notaría. Sin AJD. | Comisión por subrogación (máx. 0,05 % si pasas a fijo; límites de amortización anticipada en el resto) + tasación. Notaría, registro y gestoría a cargo del banco nuevo. | Comisión de amortización anticipada de la antigua + cancelación registral (~1.000 €) + gastos de la nueva (tasación, apertura si la hay). El banco paga notaría, registro, gestoría y AJD de la nueva. |
| Plazo | 2–4 semanas | 4–8 semanas | 6–10 semanas |
| Cuándo encaja | Tu banco quiere retenerte y la mejora es razonable. | Otro banco te ofrece mejor tipo y no necesitas más capital. | Necesitas más dinero, cambiar titulares o la antigua tiene cláusulas que quieres eliminar. |
Lo que dice la ley sobre las comisiones (Ley 5/2019 y Ley 2/1994)
Las comisiones por cambiar de hipoteca están topadas por ley, y el banco solo puede cobrarlas si están pactadas en tu escritura y si además sufre una pérdida financiera real. Estos son los máximos vigentes en 2026:
| Operación | Comisión máxima |
|---|---|
| Pasar de variable a fijo (novación o subrogación), incluidas mixtas con tramo fijo inicial de al menos 3 años | 0,05 % del capital pendiente durante los 3 primeros años de vida de la hipoteca; 0 % después |
| Subrogación o amortización total de una hipoteca variable (sin pasar a fijo) | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros años (según escritura); 0 % después |
| Subrogación o amortización total de una hipoteca fija | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después |
| Novación de plazo o tipo | La pactada en la escritura; muchas hipotecas recientes tienen 0 %. Las escrituras de novación de tipo y plazo están exentas de AJD |
Ojo con las hipotecas firmadas antes de junio de 2019. La Ley 5/2019 se aplica a las comisiones de las hipotecas anteriores solo en parte: las comisiones por amortización de hipotecas fijas antiguas pueden ser las de la escritura (hasta el 0,5 % los 5 primeros años y 0,25 % después, según la ley de 2007, o más en contratos muy antiguos). El tope del 0,05 % para pasar a fijo sí se aplica a todas. Pide a tu banco el certificado de deuda: ahí debe constar la comisión exacta.
Cómo se hace una subrogación, paso a paso
- Busca ofertas. Pide a dos o tres bancos una propuesta de subrogación con tu capital pendiente y plazo restante (o uno nuevo). Son hipotecas «de captación» y suelen tener mejores condiciones que las nuevas: el banco gana un cliente con historial de pago.
- Oferta vinculante. El banco nuevo te entrega su oferta (FEIN) con el documento de gastos. Igual que en una hipoteca nueva, tienes los 10 días de reflexión y pasas por la notaría a firmar el acta de transparencia (lección 15).
- Notificación a tu banco. El banco nuevo comunica al actual que va a subrogarse. Tu banco tiene 7 días naturales para entregar el certificado con la deuda pendiente.
- Los 15 días de tu banco. Desde la notificación, tu banco dispone de 15 días naturales para «enervar» la subrogación: ofrecerte una novación con condiciones iguales o mejores. Desde 2019 esa novación tiene que formalizarse contigo, así que si prefieres irte, te vas; la oferta de tu banco no te ata.
- Firma. Si tu banco no reacciona o tú no aceptas, se firma la escritura de subrogación ante notario. El banco nuevo paga al antiguo el capital pendiente y, desde ese mes, pagas tu cuota con las nuevas condiciones.
Usa los 15 días a tu favor. Muchas personas consiguen que su banco iguale o mejore la oferta sin cambiar de entidad. Lleva la oferta del otro banco por escrito; una subrogación le cuesta a tu banco perder un cliente, y suele moverse. Y si no se mueve, ya tienes la alternativa firmada.
Cuánto cuesta cada opción: ejemplo con números
Hipoteca de 2021: 180.000 € a 30 años, variable a euríbor + 1,00 %. Quedan 160.000 € y 25 años. Con el euríbor en torno al 3,2 %, pagas alrededor del 4,2 % (unos 862 € al mes). Otro banco te ofrece fijo al 2,85 % por subrogación.
| Subrogación a fijo 2,85 % | Novación con tu banco a fijo 3,10 % | Nueva hipoteca fija 2,85 % | |
|---|---|---|---|
| Cuota nueva | ≈ 747 € | ≈ 768 € | ≈ 747 € |
| Ahorro mensual frente a los 862 € actuales | ≈ 115 € | ≈ 94 € | ≈ 115 € |
| Comisión por pasar a fijo | 0 € (la hipoteca tiene más de 3 años) | 0 € | Amortización anticipada de la variable: 0 € (más de 5 años) |
| Gastos a tu cargo | Tasación ≈ 300 € y copias | Notaría de la novación ≈ 300–500 € (según escritura; muchos bancos la asumen) | Tasación ≈ 300 € + cancelación registral ≈ 1.000 € + comisión de apertura si la hay |
| Se recupera el coste en | 3 meses | 4–5 meses | 12 meses |
| Ahorro en 25 años (si el euríbor se mantuviera) | ≈ 34.000 € | ≈ 28.000 € | ≈ 33.000 € |
La comparación cambia si el euríbor baja: con el euríbor al 2 % tu variable pagaría el 3 % y el ahorro de pasar a fijo sería pequeño o nulo. Por eso la decisión de pasar a fijo no es solo de dinero sino de tranquilidad: la vimos en la lección 3. Lo que sí es siempre matemática pura es el diferencial: pasar de euríbor + 1,00 % a euríbor + 0,50 % en 160.000 € son unos 40 € al mes, pase lo que pase con el índice.
Qué mirar en la oferta de subrogación
- Tipo y TAE con y sin vinculaciones, como en cualquier hipoteca (lección 14). Las subrogaciones suelen exigir nómina y seguros igual que las nuevas.
- Plazo. Si alargas el plazo la cuota baja, pero pagarás más intereses. Compara con el mismo plazo que te queda.
- Comisiones futuras de la nueva hipoteca: amortización anticipada y subrogación. Que cambiar hoy no te impida cambiar mañana.
- Seguros de prima única de la antigua hipoteca: si pagaste un seguro de vida de prima única financiado, al cancelar la hipoteca tienes derecho a la devolución de la parte no consumida. Reclámala.
Cuándo compensa y cuándo no
| Suele compensar | Suele no compensar |
|---|---|
| Te quedan más de 10 años y más de 80.000 € de capital | Te quedan pocos años o poco capital: el ahorro en intereses es pequeño |
| Tienes un diferencial de euríbor + 0,90 % o más, o una fija por encima del 3,5 % | Tu hipoteca ya está cerca de las mejores del mercado |
| Quieres pasar de variable a fijo y asumes pagar algo más por la certeza | La mejora depende solo de vinculaciones caras (seguros, planes) que no quieres |
| Vas a quitar vinculaciones que te cuestan cientos de euros al año | Tu hipoteca es fija y antigua, con comisión de amortización del 1–2 % que se come el ahorro |
La regla rápida: calcula el ahorro mensual, calcula el coste total del cambio y divide. Si recuperas el coste en menos de dos años y vas a mantener la hipoteca bastante más tiempo, adelante. Nuestra calculadora de pérdida financiera te ayuda a estimar la comisión de tu hipoteca actual.
Otras novaciones habituales
- Ampliar el plazo para bajar la cuota en un bache. Alarga la deuda y suma intereses; mejor como medida temporal. Si tu situación es grave, mira la lección 20.
- Ampliar el capital para una reforma: el banco vuelve a estudiar el riesgo y suele pedir nueva tasación. A veces sale más barato un préstamo aparte.
- Cambiar titulares tras una separación: requiere que el banco acepte que quien se queda puede pagar solo; si no, pedirá un avalista o no la autorizará. Lo tratamos en la lección sobre comprar en pareja.
- Quitar vinculaciones que ya no quieres: casi siempre supone perder la bonificación. Calcula si te compensa.
Lista de comprobación
- Tengo el certificado de deuda de mi banco con el capital pendiente y las comisiones exactas
- He pedido al menos dos ofertas de subrogación con mi mismo capital y plazo
- He comparado el ahorro mensual con el coste total del cambio (y recupero el coste en menos de dos años)
- Si paso a fijo, sé que la comisión máxima es del 0,05 % (0 % si la hipoteca tiene más de tres años)
- He dado a mi banco la oportunidad de igualar la oferta en sus 15 días
- He revisado las comisiones futuras y las vinculaciones de la nueva hipoteca
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre subrogación y novación de hipoteca?
La novación es cambiar las condiciones con tu banco actual (tipo, plazo, titulares, capital). La subrogación de acreedor es trasladar la hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones, manteniendo el mismo préstamo. En la novación puedes cambiar más cosas; en la subrogación sueles conseguir mejor precio.
¿Cuánto cuesta pasar la hipoteca de variable a fijo en 2026?
Como máximo el 0,05 % del capital pendiente si la hipoteca tiene menos de tres años, y 0 % después, tanto por novación como por subrogación. Los gastos de notaría, registro y gestoría los paga el banco; tú pagas la tasación si cambias de banco.
¿Puede mi banco impedir que me lleve la hipoteca a otro?
No. Tiene 15 días naturales para ofrecerte una novación con condiciones iguales o mejores, pero desde la Ley 5/2019 esa novación debe firmarse contigo, así que decides tú. Si no aceptas, la subrogación sigue adelante.
¿Quién paga los gastos de una subrogación?
El banco nuevo asume notaría, registro y gestoría de la escritura de subrogación. Tú pagas la tasación (unos 300 €), las copias que pidas y la comisión por subrogación de tu escritura actual si la hay y está dentro de los límites legales.
¿Cuánto se tarda en cambiar la hipoteca de banco?
Entre cuatro y ocho semanas: estudio de la operación, tasación, FEIN con sus 10 días de reflexión, notificación al banco actual con sus 15 días para igualar y firma ante notario.
¿Puedo subrogar mi hipoteca y además pedir más dinero?
No. La subrogación mantiene el capital pendiente. Si necesitas más dinero tienes que hacer una novación con tu banco (ampliación de capital) o cancelar la hipoteca y firmar una nueva.
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