La compra de una vivienda requiere de muchísimos pasos y más si tenemos que conseguir una hipoteca. Desde Economía Responsable he elaborado una guía hipotecario con todos los pasos del proceso para que siempre conozcas cual es próximo paso a dar en tu camino a la compra de una vivienda.
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¿De cuántos ahorros dispones?
Los bancos suelen pedir entre un 20-30% del valor de la vivienda
¿Cuál es tu situación laboral?
Cada perfil tiene opciones hipotecarias distintas
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Proceso hipotecario paso a paso
Aquí te voy a detallar todos y cada uno de los pasos que tienes que dar para empezar a vivir en tu futura casa:
1. Pregunta al banco cuánto dinero te puede prestar
Para no llevarte ninguna desilusión, lo primero que tienes que hacer es preguntar al banco qué cantidad de dinero te puedes permitir. El banco te hará un estudio previo y te dirá una cantidad aproximada. De todas formas yo he creado dos calculadoras para que puedas ver la cantidad de dinero que el banco te puede financiar para la compra de una vivienda.
2. Solicitud de nota simple
Una vez que ya sabes la vivienda que quieres, tienes que asegurarte de que la persona que te la está vendiendo tiene la potestad de hacerlo. Para eso tienes que solicitar una nota simple. Es algo sencillo y rápido. El coste de la nota simple es muy bajo ya que hablamos entre 3€ y 20€.
3. Contrato de arras
Una vez que hemos visto que está todo en orden, debemos de realizar un contrato de arras. El contrato de arras es una cantidad previa que adelantamos al vendedor para que nos reserve la hipoteca. De nuevo esto es fundamental para no llevarnos disgustos. La cantidad que debemos de dar en el contrato de arras ronda el 5% del precio de la compraventa.
4. Búsqueda de la hipoteca
Ahora es el momento de conseguir las mejores ofertas de hipotecas. Aquí tienes dos opciones: acudir a muchos bancos y negociar o puedes acudir a un bróker. Aquí te digo lo positivo y negativo de cada una de las opciones. Recuerdo que yo ahora participo en el proceso y ayudo en todo momento.
5. Tasación
La tasación de la hipoteca es un elemento clave porque es el dato en el que se fijará el banco para ofrecernos una mayor o menor cantidad de financiación. Si la tasación fuera baja, el banco nos dará menos financiación y por este motivo se nos podría caer toda la operación. La tasación tiene un coste para el comprador entre 300€ y 500€.
6. FEIN
La FEIN es el documento que contiene todas las condiciones de nuestra futura hipoteca. La FEIN no podemos firmarla hasta pasados 10 días (15 en Cataluña) y es vinculante para el banco pero no para nosotros.
7. Acudir a notaria
Desde que recibamos la FEIN tenemos 10 días para acudir a una notaría para recibir asesoramiento. El notario tiene que certificar que realmente estás entiendo aquello que vas a firmar.
8. Firma en notaría
Aquí tenemos que diferenciar entre la adquisición de la hipoteca y de la propia vivienda.
En la notaría realizamos la escritura de la compraventa que la paga el comprador y que tiene un coste entre el 0,1%-0,25% de la compraventa.
También se realiza la escritura de la hipoteca que la paga el banco.
Por último se realiza el pago de la hipoteca, restando lo que se pago de arras.
9. ITP
Si tenemos que pagar ITP, deberemos de hacerlo en los siguientes 30 días en la Agencia Tributaria correspondiente.
10. AJD
El banco tendrá que pagar este impuesto.
11. Registro de la propiedad
Hay que registrar tanto la hipoteca como la compraventa de la vivienda. El pago de la inscripción de la hipoteca lo asume el banco pero nosotros el de la compraventa. Nuestro coste se sitúa entre el 0,1%-0,25% de la compraventa.
Resumen
Os dejo el resumen en una tabla:
| Concepto | Importe Aproximado | Quién paga | Comentarios |
|---|---|---|---|
| ITP (segunda mano) o IVA (obra nueva) | ≈ 6 % a 10 % del precio → 12.000 € a 14.000 € | Comprador | ITP suele ser del 6 % al 10 % según comunidad. |
| Notaría (compraventa) | ~ 800 € | Comprador | Honorarios entre 0,2–0,5 % del precio (ej. ~1.000 € en vivienda de 200 k) |
| Registro (compraventa) | ~ 500 € | Comprador | Entre 0,1–0,25 % del precio |
| Subtotal compraventa | ≈ 13.300 € a 15.300 € | Comprador | Total ~7 %–8 % del precio + ITP/IVA (~6 %–10 %) |
| Tasación de vivienda | ~ 300 €–500 € | Comprador | Obligatoria para el banco |
| IAJD | ~ 0,5 %–1,5 % sobre capital | Banco | Obligación del prestamista desde 10 noviembre 2018 y reforzada por Ley 5/2019 |
| Notaría hipoteca | ~ 300 € (0,2–0,5 % sobre 160.000 €) | Banco | Arancel regulado |
| Registro hipoteca | ~ 100–500 € | Banco | Arancel del registro |
| Gestoría hipoteca | ~ 200–300 € | Banco | Tramita impuestos e inscripción |
| Subtotal hipoteca | ~1.400 € a 3.500 € | Banco | Todos los gastos excepto la tasación |
| Total general | ≈ 15.000 € a 19.000 € | Comprador + Banco | Comprador paga ~14.000–16.000 €, banco ~1.500–3.500 € |