Hipotecas a 40 años (y a 35): qué bancos las dan, requisitos y cuánto cuestan de más

Cuando la cuota a 30 años no cabe, la tentación es alargar. Las hipotecas a 40 años existen, pero son pocas, tienen requisitos de edad y su coste real se ve en el cuadro de amortización, no en la cuota. Aquí tienes quién las da en octubre de 2026, qué piden y la comparación con números para decidir si te conviene.

Qué bancos dan hipotecas a 40 años en 2026

Dos matices. Primero: a 40 años no hay fijas (ING las limita a 25 años; Bankinter y Abanca las dan en variable o mixta), así que asumes riesgo de euríbor durante cuatro décadas. Segundo: las condiciones publicadas son para «jóvenes» y pueden incluir vinculaciones fuertes; pide la TAE sin bonificar (cómo leer una oferta).

Requisitos

• Edad: la hipoteca debe terminar antes de los 75 años del titular de más edad (algunos bancos 70; alguno 80). A 40 años, solo con 35 o menos; a 35 años, con 40 o menos.
• Vivienda habitual: no se ofrecen plazos largos para segunda residencia ni inversión.
• Ingresos: aunque la cuota baje, el banco exige estabilidad; Bankinter pide 2.000–2.500 € mensuales de ingresos.
• Ahorro: el 20 % de entrada más gastos, salvo que la operación lleve aval (ICO, autonómico) o sea la Joven 90 de Bankinter (10 %).
• Aval ICO: la línea de avales permite financiar hasta el 100 % a menores de 36, y algunos bancos la combinan con plazos de 35–40 años. Requisitos en hipoteca para jóvenes y aval ICO.

Cuánto baja la cuota y cuánto suben los intereses

Hipoteca a tipo fijo del 3 % (para comparar; a 40 años las ofertas son variables o mixtas):

Para 150.000 €, pasar de 30 a 40 años baja la cuota 95 € al mes y añade 30.100 € de intereses: un 39 % más. Y en una variable, diez años más de exposición al euríbor. El cuadro de amortización explica por qué: en los primeros años de una hipoteca larga casi toda la cuota son intereses y el capital apenas baja (cuadro de amortización).

Cuándo tiene sentido firmar a 35 o 40 años

• Cuando la cuota a 30 años supera el 35 % de tus ingresos y no hay otra forma de cerrar la compra, y tienes previsto que tus ingresos suban (inicio de carrera).
• Como colchón, no como plan: firmas a 40 años y amortizas reduciendo plazo cada vez que puedas. Con la misma cuota que tendrías a 30 años, la hipoteca a 40 se acaba casi en los mismos 30 (amortizar: cuota o plazo). Comprueba que la comisión de amortización sea 0 %.
• Con aval ICO y poco ahorro: la cuota al 100 % de financiación es un 25 % mayor; el plazo largo compensa esa subida.

Cuándo no

• Si el motivo es comprar una casa un 10 % más cara: ese 10 % te costará 20 años más de hipoteca.
• Si tienes más de 35 años: la mayoría de bancos ni lo estudia.
• Si la oferta a 40 años es variable y la cuota ya va justa: una subida de 2 puntos del euríbor en 200.000 € son más de 200 € al mes.
• Si puedes conseguir lo mismo bajando el tipo: medio punto menos de interés baja la cuota lo mismo que alargar cinco años, sin pagar más intereses. Negocia primero (cómo negociar la hipoteca).

Alternativas para bajar la cuota sin irse a 40 años

1. Negociar el tipo con varias ofertas en la mano.
2. Más entrada o una vivienda algo más barata.
3. Cotitular: suma ingresos y permite cuota mayor a 30 años.
4. Mixta con tramo fijo largo: cuota más baja los primeros 10–15 años con la seguridad de un fijo.
5. Carencia o cuota reducida temporal los primeros años, pactada desde el inicio, si el problema es puntual (obra, mudanza).

Preguntas frecuentes