Una hipoteca premium es la que el banco negocia fuera de catálogo con clientes de ingresos altos (a partir de unos 4.000 € netos al mes por unidad familiar) o de patrimonio: tipos por debajo de los publicados (fijas en el entorno del 2,2–2,6 % en octubre de 2026 frente al 2,55–3 % de escaparate), financiación de hasta el 90–100 % sin avales, plazos de hasta 35–40 años, importes altos y menos vinculaciones. No tiene ficha pública: la ofrecen la banca personal y privada de CaixaBank, BBVA, Santander, Sabadell, Bankinter y Unicaja, y entidades orientadas a rentas altas como Banca March (ingresos mínimos de 4.000 €), Mediolanum (3.000 €), MyInvestor (4.000 €) y Deutsche Bank (50.000 € al año).
- «Premium» no es un producto, es un precio: el banco ajusta tipo, porcentaje y vinculaciones al valor que espera del cliente (nómina alta, ahorro, inversión).
- Umbral habitual: 4.000 € netos mensuales (3.000 € en Mediolanum), viviendas de más de 300.000–400.000 € y, en banca privada, patrimonio financiero de 300.000–500.000 €.
- Lo que se consigue: 0,20–0,50 puntos menos que el tipo publicado, financiación del 90–100 % sin avales en perfiles muy solventes, plazos de 35–40 años y comisiones a cero.
- Lo que piden a cambio: traer el patrimonio (fondos, carteras gestionadas), la nómina y, a menudo, seguros. Calcula su coste: una cartera gestionada al 1 % anual sobre 200.000 € son 2.000 € al año.
- La mejor arma de un perfil premium es la competencia: tres bancos quieren su hipoteca y lo saben.
Si ganas bastante más que la media o tienes un patrimonio relevante, la hipoteca que te interesa no está en la web de ningún banco. Está en el despacho del director de banca personal, y se parece poco a la ficha pública. Aquí tienes qué es exactamente una hipoteca premium, qué condiciones puedes exigir, qué entidades juegan en esa liga en 2026 y cómo negociarla sin regalar tu patrimonio a cambio.
Qué es una hipoteca premium (y qué no)
Los bancos segmentan a sus clientes por ingresos y patrimonio: banca de particulares, banca personal (a partir de unos 50.000–60.000 € de ingresos o 100.000 € de patrimonio) y banca privada (patrimonio financiero desde 300.000–500.000 €). Las hipotecas «premium» son las que se conceden en los dos últimos segmentos con condiciones negociadas caso a caso: el gestor tiene margen para bajar el tipo por debajo del catálogo, financiar más del 80 % y alargar el plazo, porque la rentabilidad del cliente no está en la hipoteca sino en todo lo demás (ahorro, inversión, seguros). No hay una ficha con TIN publicado, y cuando la hay (Banca March Avantio, por ejemplo) es solo la puerta de entrada.
Qué condiciones puedes conseguir
| Condición | Catálogo (buen perfil) | Premium (negociado) |
|---|---|---|
| Tipo fijo | 2,55–3 % con vinculaciones | 2,2–2,6 %, a veces con menos vinculaciones |
| Tipo mixto | Tramo fijo 1,80–2,10 % | Tramo fijo por debajo del 1,80 % o diferencial posterior de 0,40–0,50 |
| Diferencial variable | Euríbor + 0,49–0,60 | Euríbor + 0,35–0,45 |
| Financiación | 80 % del menor entre precio y tasación | 90–100 % sin avales en perfiles muy solventes; o 80 % del precio aunque la tasación sea menor |
| Plazo | 30 años | 35–40 años si la edad lo permite |
| Importe | Hasta 300.000–400.000 € sin estudio especial | Sin límite práctico; viviendas de 500.000 € en adelante |
| Comisiones | Apertura 0–0,5 %; amortización según ley | Todo a cero, incluida la de amortización en fijas |
| Vinculaciones | Nómina, seguros, tarjeta, plan | Nómina y traspaso de patrimonio (fondos, cartera gestionada); seguros negociables |
| Flexibilidad | Estándar | Carencias, cuotas crecientes, amortizaciones libres, segunda garantía para no aportar entrada |
Los tipos de la columna premium son los que vemos en operaciones reales de octubre de 2026 con perfiles de 5.000 € netos o más y financiación del 60–70 %; no son una oferta pública y cambian con el mercado (hoy, al alza: a cuánto están las hipotecas).
Qué bancos ofrecen hipotecas premium en 2026
| Entidad | Umbral orientativo | Lo que ofrece |
|---|---|---|
| Bankinter (banca personal y privada) | Ingresos de 2.500 € en catálogo; premium desde 4.000–5.000 € o patrimonio | Históricamente el más agresivo en rentas altas: tipos bajo catálogo, hasta el 90–100 % y plazo largo con traspaso de inversión |
| Banco Sabadell | Banca personal desde 4.000 € de ingresos | Fija bonificada al 2,75 % en catálogo; negociable a la baja con patrimonio; buena flexibilidad en plazos |
| CaixaBank (Premier y Banca Privada) | Premier desde 60.000 € de ingresos o 100.000 € de patrimonio | Precios personalizados y financiación alta con cartera gestionada; vinculaciones fuertes |
| BBVA y Banco Santander (banca personal / Private) | Desde 4.000 € de ingresos o patrimonio | Hipotecas a medida con tipos de excepción autorizados por riesgos; Santander acepta hasta 80 años de edad al vencimiento |
| Unicaja, Kutxabank, Ibercaja, Abanca | Banca personal | Menos conocidos pero con margen real en fijas para perfiles buenos; Kutxabank exige nómina de 3.000 € en su fija |
| Banca March (Hipoteca Avantio) | Ingresos netos mínimos de 4.000 €/mes; Baleares, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana | Fija 3,80 % / variable con vinculaciones ligeras (octubre 2026); su valor está en la negociación con patrimonio |
| Banco Mediolanum (Freedom) | Ingresos recurrentes desde 3.000 €/mes | Mixta 2,50 % a 5 años y euríbor + 0,79 %; variable euríbor + 0,65 %; orientada a clientes que invierten con la entidad |
| MyInvestor | Ingresos netos de 4.000 €/mes (3.000 € funcionarios) | Fija 3,40 % sin ninguna vinculación: la opción «premium limpia» |
| Deutsche Bank | Ingresos desde 50.000 €/año | Variable y mixta con precio personalizado; banca privada con hipotecas sobre patrimonio |
Las fichas de catálogo de todos ellos están en mejores hipotecas fijas; el premium empieza donde termina la ficha.
Lo que el banco quiere a cambio (y cuánto te cuesta)
El tipo premium se paga con vinculación patrimonial: traspasar fondos de inversión, contratar una cartera gestionada, un plan de pensiones o un seguro de vida de capital alto. Antes de aceptar, ponle precio:
- Cartera gestionada o fondos del banco: comisiones del 0,8–1,5 % anual. Sobre 200.000 €, entre 1.600 € y 3.000 € al año, que pueden ser más que el ahorro de 0,30 puntos en una hipoteca de 400.000 € (unos 65 € al mes, 780 € al año). Un fondo indexado fuera cuesta el 0,2–0,3 %.
- Seguro de vida por el capital de la hipoteca: en importes de 400.000–600.000 € la prima puede superar los 1.000 € anuales. Por ley puedes contratarlo fuera con las mismas coberturas.
- Nómina y recibos: gratis. Acepta siempre.
- Permanencia de la inversión durante años: pregunta qué pasa con el tipo si retiras el patrimonio (suele revisarse al alza).
La regla es la misma que en cualquier hipoteca, solo que con cifras más grandes: cada 0,10 puntos en 400.000 € a 30 años son unos 22 € al mes y 7.800 € en total. Cómo hacer la cuenta: seguros y vinculaciones.
Cómo negociar una hipoteca premium
- Prepara el expediente como un dossier de inversión: ingresos (nóminas, renta, bonus), patrimonio (posiciones en otros bancos, inmuebles) y la operación. Un resumen de una página con el ratio de cuota (que debe quedar muy por debajo del 35 %) y la financiación pedida.
- Pide cita en banca personal, no en la oficina de barrio, en tres entidades. Di cuánto patrimonio podrías traspasar y pregunta qué tipo justifica.
- Negocia primero sin patrimonio: el tipo que te den solo con nómina es tu base. Después, calcula qué baja de tipo justifica cada 100.000 € traspasados.
- Juega con el porcentaje: si puedes aportar más entrada, el tipo baja; si prefieres conservar liquidez invertida, pide el 90–100 % con doble garantía o sin ella y compara el coste.
- Comisiones a cero, sobre todo la de amortización en fijas: un perfil premium amortiza y cambia de banco más que la media.
- Blinda la oferta con la FEIN y usa los 10 días para que los otros dos bancos la mejoren (la FEIN). En operaciones grandes, una décima son miles de euros.
Casos típicos
- Pareja con 7.000 € netos y 150.000 € en fondos compra por 550.000 €: consigue fija al 2,40 % financiando el 80 % con traspaso de 100.000 € a una cartera; mejor alternativa: fija al 2,55 % solo con nómina y los fondos en un indexado fuera (ahorra más de 1.000 € al año en comisiones).
- Directivo con 5.000 € netos y bonus, sin ahorro para la entrada porque lo tiene invertido: 100 % de financiación con una segunda garantía temporal, liberada al amortizar el 20 %.
- Autónomo con rendimientos altos pero variables: el banco pide dos años de media y recorta un 20 %; con patrimonio demostrable el recorte desaparece (hipoteca para autónomos).
- No residente con rentas altas: 60–70 % de financiación salvo que aporte patrimonio en España (hipoteca para no residentes).
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