Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y pagaste tú los gastos de constitución, puedes reclamar al banco el 50 % de la notaría y el 100 % del registro, la gestoría y la tasación, más los intereses legales desde que los pagaste: normalmente entre 800 y 2.500 €. Y sigues a tiempo: el Tribunal Supremo (sentencia de pleno 857/2024, confirmada en 2025 y 2026) establece que el plazo de cinco años empieza a contar desde la sentencia firme que anula la cláusula, así que para quien no ha reclamado ni siquiera ha empezado. Desde abril de 2025, antes de demandar es obligatorio reclamar al banco por escrito y esperar un mes. Da igual que la hipoteca ya esté cancelada.
- Qué se recupera: notaría 50 %, registro 100 %, gestoría 100 % y tasación 100 %, más intereses. El impuesto de AJD de escrituras anteriores a noviembre de 2018 no.
- Plazo: cinco años desde la firmeza de la sentencia que anula la cláusula (diez en Cataluña). En la práctica, la acción sigue abierta.
- Reclamación previa obligatoria (art. 439 bis LEC): el banco tiene un mes para responder; sin ella, el juzgado no admite la demanda.
- Comisión de apertura: el Supremo la valida si fue transparente (STS 790/2026); la mayoría de reclamaciones fracasan.
- IRPH, muy difícil tras el Supremo de 2025; seguro de prima única impuesto, abusivo (STS 913/2026).
Durante años, los bancos hicieron pagar al cliente todos los gastos de la hipoteca. Los tribunales declararon abusiva esa cláusula y, después de muchas idas y venidas, el reparto y los plazos están claros. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, hay bastantes probabilidades de que el banco te deba dinero. Te explico qué puedes recuperar, por qué no ha prescrito y cómo reclamarlo en 2026.
Qué gastos te devuelve el banco
| Concepto | Qué recuperas | Base |
|---|---|---|
| Notaría (escritura del préstamo) | 50 % | Jurisprudencia del Supremo desde 2019 |
| Registro de la Propiedad | 100 % | STS 35/2021 |
| Gestoría | 100 % | STS 555/2020, tras el TJUE de julio de 2020 |
| Tasación | 100 % | STS 35/2021 |
| Impuesto de AJD | 0 % en escrituras anteriores al 10-11-2018 | Lo pagaba el cliente por ley |
| Copias y cancelación | No | Las paga quien las pide |
| Intereses legales | Sí, desde cada pago | — |
Ejemplo orientativo de una hipoteca de 150.000 € de 2010: notaría de unos 600 € (recuperas 300), registro de 400 €, gestoría de 350 € y tasación de 350 €. Total: unos 1.400 €, más los intereses de 15 años. Los despachos hablan de entre 800 y 2.500 € según el importe y la comunidad.
¿Ha prescrito? No, en la práctica
- TJUE (25 de enero y 25 de abril de 2024): el plazo no puede empezar a contar antes de que el consumidor pudiera conocer sus derechos; no vale ni la fecha del pago ni las sentencias generales del Supremo o del TJUE.
- Supremo, pleno, sentencia 857/2024: el plazo empieza con la firmeza de la sentencia que anula tu cláusula, salvo que el banco pruebe que tú, en concreto, conocías antes la abusividad.
- Confirmado en 2025 y 2026 (sentencias 1650/2025 y 312/2026): no vale como inicio la sentencia colectiva de 2015 ni la campaña de juzgados especializados de 2017.
- Plazo: cinco años desde ese momento (diez en Cataluña). La acción de nulidad no prescribe.
- Hipoteca cancelada: también puedes reclamar.
Cómo reclamar paso a paso
- Reúne los papeles: escritura del préstamo y facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las tienes, pide copia a la notaría, al registro o al banco.
- Reclamación previa al banco (obligatoria): desde el 3 de abril de 2025, el artículo 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige reclamar por escrito al banco antes de demandar. Preséntala en el Servicio de Atención al Cliente, citando ese artículo y pidiendo una cantidad concreta. El banco tiene un mes para responder de forma motivada.
- Si acepta, debe pagar en un mes; si no paga, debe un interés legal más 8 puntos.
- Si rechaza o no contesta, puedes reclamar al Banco de España (gratis, informe en unos 90 días, pero no vinculante) o ir directamente al juzgado. La Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, que podría obligar al banco, todavía no está en funcionamiento.
- Demanda: por debajo de 2.000 € no necesitas abogado ni procurador. Si ganas una cláusula abusiva, lo normal es que el banco pague las costas.
Otras cláusulas que se pueden reclamar
| Cláusula | Situación en 2026 |
|---|---|
| Cláusula suelo | Nula si no fue transparente; devolución de todo lo cobrado de más. Prohibida en hipotecas nuevas desde 2019 |
| Comisión de apertura | El Supremo la valida si estaba clara y se incluyó en la TAE (STS 790/2026); pocas reclamaciones prosperan |
| IRPH | Muy difícil tras el pleno del Supremo de noviembre de 2025; excepción en subrogaciones de promotor sin información (IRPH hoy) |
| Seguro de vida de prima única impuesto | Abusivo (STS 913/2026): se recupera la parte de prima no disfrutada con intereses (cambiar el seguro de vida) |
| Vencimiento anticipado por un solo impago | Abusivo; desde 2019 la ley exige impagos del 3 % del capital o 12 cuotas |
| Intereses de demora | En hipotecas anteriores a 2019, abusivos si superan en más de 2 puntos el interés ordinario |
| Redondeo al alza del índice | Reclamable |
Si tu hipoteca es posterior a junio de 2019, los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD ya los paga el banco por ley: lo explico en gastos de la hipoteca: quién paga qué.
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