Hipoteca para segunda vivienda o segunda residencia: condiciones, bancos y cuánto ahorro necesitas

Comprar una segunda vivienda (una casa en la playa, en el pueblo, o un piso que algún día será para los hijos) es una operación distinta a la primera a ojos del banco: el riesgo es mayor porque, si vienen problemas, la gente deja de pagar antes la casa de vacaciones que la de vivir. Por eso las condiciones son más exigentes. Esta guía explica cuánto financian, qué miran, qué bancos lo hacen en 2026 y qué impuestos conlleva.

Qué cambia respecto a la hipoteca de la vivienda habitual

Cuánto financia el banco y cuánto ahorro necesitas

La regla general es el 60–70 % del menor valor entre precio y tasación. Para un apartamento de 200.000 €, el banco presta entre 120.000 € y 140.000 € y tú aportas 60.000–80.000 € de entrada más unos 15.000–25.000 € de impuestos y gastos (ITP del 6–13 % según comunidad; sin tipos reducidos, porque no es vivienda habitual): en total, 75.000–105.000 €. Si tu primera vivienda está pagada o muy amortizada, puedes ofrecerla como garantía adicional (doble garantía) y varios bancos suben al 80 %, o incluso financian el total si el conjunto de las dos viviendas lo cubre. Los funcionarios suelen conseguir el 80 % sin doble garantía.

Cómo cuenta el banco tu capacidad de pago

Aquí está la diferencia práctica. El banco suma la cuota de tu hipoteca actual, la de la nueva y cualquier otro préstamo, y exige que el total no supere el 30–35 % de los ingresos netos. Ejemplo: ingresos de 4.000 € netos y una cuota de 800 € en la vivienda habitual; el margen para la segunda hipoteca es de 4.000 × 0,35 − 800 = 600 €, que a 25 años y al 3,25 % son unos 123.000 €. Si piensas alquilar la segunda vivienda, algunos bancos computan entre el 50 % y el 80 % del alquiler previsto (con contrato o informe de mercado), lo que amplía el margen; otros no lo tienen en cuenta.

Lo que no suele funcionar: pedirla «a nombre de un hijo» para que parezca primera vivienda (el hijo necesita ingresos propios), o declarar que será habitual sin serlo (el banco lo comprueba con el empadronamiento y el uso). Si de verdad vas a mudarte y alquilar o vender la actual, díselo: la operación cambia de categoría y mejora.

Qué bancos financian segunda vivienda en 2026

Las condiciones de cada banco en vivienda habitual están en nuestras comparativas de hipotecas fijas, mixtas y variables; para segunda residencia, pide la oferta expresamente: casi ningún banco la publica y la diferencia entre entidades es mayor que en primera vivienda.

Alternativas a la segunda hipoteca

• Ampliar la hipoteca actual (novación) si queda poco capital y mucho valor: una sola cuota y el tipo de tu hipoteca, aunque el banco reestudia todo.
• Hipotecar la primera vivienda si está pagada, para financiar hasta el 60–70 % de su valor y comprar la segunda al contado: tipos de «otras finalidades», algo más altos, y plazo de 15–20 años.
• Unificar las dos en una sola hipoteca con doble garantía: menos trámites a largo plazo, pero las dos casas responden de la deuda.
• Pagar al contado si tienes el capital: con fijas al 3 %, el coste de oportunidad de invertir ese dinero merece un cálculo; lo tratamos en pagar al contado o hipoteca.

Impuestos y gastos de una segunda vivienda

• Al comprar: ITP de segunda mano al tipo general de la comunidad (sin reducciones de vivienda habitual o jóvenes) o IVA del 10 % más AJD en obra nueva, más notaría, registro, gestoría y tasación. Detalle en gastos e impuestos de la compra.
• Cada año en el IRPF: si no la alquilas, Hacienda te imputa una renta del 2 % del valor catastral (1,1 % si el valor está revisado recientemente), prorrateada por los días que no esté alquilada. Para un valor catastral de 80.000 €, entre 880 € y 1.600 € de renta imputada, que tributa a tu tipo marginal.
• Si la alquilas: los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario, deduciendo IBI, intereses de la hipoteca, seguros, comunidad, reparaciones y amortización. Si es alquiler turístico con servicios, es actividad económica.
• IBI, comunidad, suministros y seguro: cuenta con 1.500–3.000 € al año aunque la uses poco.
• Patrimonio: si el conjunto de tu patrimonio supera el mínimo exento de tu comunidad, la segunda vivienda cuenta.

Cómo preparar la operación

1. Calcula el margen de cuota que te queda con la primera hipoteca y otras deudas (regla del 30–35 %).
2. Reúne el 40 % del precio o decide si vas a usar la doble garantía.
3. Pide oferta en tres bancos indicando que es segunda residencia y el uso previsto (propio o alquiler); compara por TAE y porcentaje financiado (cómo comparar).
4. Negocia el porcentaje antes que el tipo: pasar del 60 % al 70 % son 20.000 € menos de ahorro en una compra de 200.000 €.
5. Si la operación es compleja (alquiler, doble garantía, autónomo), un bróker sabe qué bancos la aceptan. En Economía Responsable lo hacemos sin coste para ti.

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