El divorcio no cambia la hipoteca: los dos titulares siguen debiendo el 100 % al banco hasta que este acepte liberar a uno. Las opciones son vender y repartir, que uno se quede la vivienda (pagando al otro su parte y con una novación que el banco debe aprobar) o mantener a ambos como titulares. Aunque el juez atribuya el uso de la casa a uno, la cuota la pagan los dos a medias, porque el Supremo no la considera carga del matrimonio. En impuestos: la adjudicación de una vivienda ganancial está exenta de AJD; en separación de bienes paga AJD (0,5–1,5 %) sobre la mitad que se adquiere; y no hay plusvalía municipal.
- El convenio regulador obliga a los ex entre sí, no al banco: sin novación, el que se va sigue respondiendo de toda la deuda.
- Para liberar a uno, el banco exige que el que se queda pueda pagar la cuota con no más del 30–35 % de sus ingresos, o un avalista.
- La hipoteca la pagan los dos titulares al 50 % aunque uno tenga el uso de la vivienda (Tribunal Supremo, 2011 y 2016).
- Gananciales: adjudicación exenta de AJD y sin ganancia en el IRPF. Separación de bienes: AJD sobre el 50 % adquirido (0,75 % en Madrid) y posible IRPF si se actualiza el valor.
- No se paga plusvalía municipal en adjudicaciones por divorcio, sea cual sea el régimen; al vender después, cuenta la fecha de compra original.
La casa y la hipoteca suelen ser lo más difícil de resolver en una separación, porque mezclan sentimientos, dinero y un tercero que no participa en el convenio: el banco. Aquí tienes las opciones reales, lo que pide la entidad para que uno se quede la vivienda y los impuestos de cada camino, con un ejemplo con números. Para los aspectos legales concretos de tu caso, consulta siempre con un abogado de familia.
Las cuatro opciones con la hipoteca
| Opción | Cómo funciona | Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|---|---|
| Vender la vivienda | Se cancela la hipoteca con el precio y se reparte lo que sobra | Ruptura limpia; ninguno sigue ligado al banco | Si el precio no cubre la deuda, ambos deben la diferencia |
| Uno se queda la casa | Paga al otro su parte del valor neto y el banco libera al que sale (novación) | La vivienda sigue en la familia | El banco debe aprobarlo; hace falta solvencia o una hipoteca nueva |
| Mantener a los dos titulares | Nada cambia frente al banco | Sin costes inmediatos | Los dos siguen respondiendo y la deuda les resta capacidad para otra hipoteca |
| Alquilar | Ambos siguen como titulares y el alquiler paga la cuota | Conserva el patrimonio | Requiere entendimiento entre los ex durante años |
Quedarte con la casa: lo que exige el banco
- Solvencia del que se queda: ingresos estables y una cuota que no supere el 30–35 % de sus ingresos netos (cuánto hay que ganar).
- Valor de la vivienda: si se ha revalorizado, hay más margen para financiar la compensación al otro.
- Si no llega: aportar un avalista, o pedir a otro banco una hipoteca nueva que cancele la anterior y pague la parte del ex.
- Consentimiento del banco: liberar a un deudor solo es posible si el acreedor lo acepta (art. 1205 del Código Civil). Si no lo acepta, el que se va puede ser reclamado por toda la deuda aunque ya no viva allí.
Ejemplo con números
Pareja que compró en 2018 por 280.000 €. Hoy la vivienda vale unos 340.000 € y quedan 187.000 € de hipoteca: el patrimonio neto es de 153.000 €, 76.500 € para cada uno.
| Situación | Qué necesita el que se queda | Cuota (al 2,85 %) | Ingresos netos necesarios |
|---|---|---|---|
| Tiene ahorros para pagar los 76.500 € al otro | Novación para quedarse solo con los 187.000 € (22 años restantes) | 954 € | Unos 2.730 € (35 %) |
| No tiene ahorros | Hipoteca nueva de 263.500 € (187.000 + 76.500) a 25 años; cabe en el 80 % de 340.000 € | 1.229 € | Unos 3.800 € (32 %) |
Si la vivienda era privativa o en separación de bienes y hay que extinguir el condominio, súmale el AJD: sobre la mitad adquirida (170.000 €), 1.275 € al 0,75 % de Madrid o 2.550 € al 1,5 %.
¿Quién paga la hipoteca mientras tanto?
El Tribunal Supremo (sentencias de 28 de marzo de 2011 y 516/2016, de 21 de julio) ha dejado claro que las cuotas de la hipoteca de la vivienda familiar no son carga del matrimonio: las pagan los titulares según su porcentaje de propiedad, normalmente al 50 %, aunque el uso se haya atribuido a uno de ellos y a los hijos. El juez no puede cambiar ese reparto para compensar la pensión de alimentos. Los gastos de conservación sí se consideran gastos familiares. Si uno deja de pagar, el banco puede reclamar la cuota completa a cualquiera de los dos; el que paga de más puede reclamárselo después a su ex.
Impuestos al quedarte con la vivienda
| Impuesto | Vivienda ganancial | Separación de bienes o comprada antes de casarse (proindiviso) |
|---|---|---|
| AJD | Exenta (art. 45.I.B.3 del TRLITPAJD) | Sí: entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad, solo sobre la parte que adquieres (normalmente el 50 %) |
| ITP | No | No, salvo excesos de adjudicación evitables |
| IRPF del que cede su parte | No hay ganancia | Hay ganancia si se actualiza el valor en la escritura y es positiva (Supremo, 2022); si se mantienen los valores de compra, se aplaza a la venta futura |
| Plusvalía municipal | No sujeta | No sujeta (art. 104.3 TRLRHL); al vender más adelante, los años se cuentan desde la compra original |
| AJD de liberar al titular en la hipoteca | Sí, lo paga quien pide la escritura (normalmente el que se queda) | Igual |
La novación para liberar a un titular también tiene costes: la comisión que prevea la escritura (0,1–1 %), notaría y registro, y en algunos casos tasación. Todo el detalle en novación de hipoteca.
Pasos recomendados
- Pedid una tasación o valoración de la vivienda para saber el patrimonio neto real.
- Habla con el banco antes de firmar el convenio: pregunta si aceptaría liberar al otro titular y con qué condiciones.
- Compara con otros bancos: una hipoteca nueva puede ser más fácil de conseguir que la novación (subrogar o cambiar de banco; o con ayuda de un bróker).
- Incluye en el convenio quién se queda la vivienda, la compensación y quién paga la hipoteca hasta la novación.
- Firma ante notario la adjudicación o extinción de condominio y la novación el mismo día, y presenta los impuestos en plazo.
- Si vendéis, revisa vender una casa con hipoteca.
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