La novación es un acuerdo con tu propio banco para cambiar las condiciones de la hipoteca (tipo de interés, plazo, capital o titulares) sin cancelarla. El banco no está obligado a aceptar. Si solo cambias el tipo o el plazo, la escritura está exenta de AJD y la notaría y el registro se cobran con arancel reducido. La comisión máxima es del 0,05 % si pasas de variable a fija o mixta (los 3 primeros años; después, cero) y del 0,1 % si solo alargas el plazo; para el resto, lo que diga tu escritura (habitualmente entre el 0 % y el 1 %). Quitar a un titular, por ejemplo tras un divorcio, sí paga AJD.
- Novación = mismo banco, misma hipoteca, condiciones nuevas. Subrogación = otro banco. Cancelar y firmar otra = rehipotecar.
- Pasar de variable a fija o mixta: comisión máxima del 0,05 % los 3 primeros años y cero después, desde el RDL 8/2023.
- Ampliar el plazo: comisión máxima del 0,1 % del capital pendiente. Baja la cuota, pero sube mucho el total de intereses.
- AJD exento si solo cambian tipo y plazo; si se cambian otras cláusulas o se libera a un titular, tributa.
- La mejor herramienta para negociar una novación es una oferta de subrogación de otro banco.
Con el euríbor por encima del 3 %, muchos titulares de hipotecas variables quieren pasarse a fija, y otros necesitan bajar la cuota alargando el plazo. La vía más sencilla es pedírselo a tu propio banco: es la novación. Te explico qué puedes cambiar, cuánto cuesta en 2026 y cómo conseguir que el banco diga que sí.
Novación, subrogación o hipoteca nueva
| Novación | Subrogación | Cancelar y firmar otra | |
|---|---|---|---|
| Banco | El mismo | Otro | El mismo u otro |
| Hipoteca | Se modifica | Cambia de acreedor | Se cancela y se constituye otra |
| Coste habitual | Bajo: comisión pactada y arancel reducido | Tasación y comisión del banco actual | Cancelación, tasación, comisión de amortización y nueva constitución |
| AJD | Exento si solo cambian tipo y plazo | Exento | La nueva hipoteca lo paga el banco |
| Plazo | 2–6 semanas | 3–6 semanas | 6–10 semanas |
| Cuándo conviene | Si tu banco te ofrece algo razonable | Si otro banco mejora claramente | Si necesitas más capital o plazo y otro banco lo da |
Detalle de la subrogación y ofertas actuales en mejores hipotecas para subrogar.
Qué puedes cambiar con una novación
- El tipo de interés: pasar de variable a fija o mixta, rebajar el diferencial o cambiar el índice de referencia.
- El plazo: alargarlo para bajar la cuota o acortarlo.
- El capital: ampliar la hipoteca (ver ampliar la hipoteca).
- Los titulares: liberar a un codeudor, por ejemplo tras un divorcio, o incorporar a uno nuevo.
- Otras cláusulas: comisiones, vinculaciones o carencias.
Cuánto cuesta una novación en 2026
| Concepto | Importe | Notas |
|---|---|---|
| Comisión: de variable a fija o mixta | Máximo 0,05 % los 3 primeros años; 0 % después | Art. 23.6 de la Ley 5/2019 (RDL 8/2023) |
| Comisión: solo ampliar plazo | Máximo 0,1 % del capital pendiente | Art. 10 de la Ley 2/1994 |
| Comisión: otros cambios | Lo que diga la escritura (0–1 %) | Si la escritura no la prevé, no pueden cobrarla |
| Tasación | Unos 300 € | Normalmente solo si se amplía capital |
| Notaría | Arancel reducido: 30,05 € más folios, copias e IVA | Quién la paga es discutido: pide por escrito que la asuma el banco |
| Registro | Sobre el 10 % del capital pendiente (unos 34 € con 150.000 €) | Ídem |
| AJD | Exento si solo cambian tipo y plazo | Si cambian otras cláusulas, tributa por su contenido económico; lo paga el banco |
| Liberar a un titular | Tributa por AJD | Lo paga quien pide la escritura, normalmente el que se queda la vivienda |
Las medidas que dejaban gratis el paso de variable a fija (2022–2024) ya no están vigentes, pero el tope del 0,05 % se quedó de forma permanente: con 150.000 € pendientes, como mucho 75 €.
Ejemplos: qué cambia en tu cuota
De variable a fija. 150.000 € pendientes a 20 años con euríbor + 0,99 te cuestan hoy 926 € al mes (4,22 % con el euríbor de octubre). Si tu banco te acepta una novación a fijo al 2,75 %, la cuota baja a 813 € y queda fija hasta el final. Si te ofrece algo peor que las fijas de mercado (2,55–2,95 % bonificadas), enséñale una oferta de subrogación.
Alargar el plazo. 120.000 € al 3,8 %: a 15 años pagas 876 € al mes y 37.600 € de intereses; alargando a 25 años la cuota baja a 620 €, pero los intereses suben a 66.100 €. Es un alivio si lo necesitas, no un ahorro. Si tienes problemas para pagar, mira también qué hacer si no puedes pagar la hipoteca.
Cómo negociar la novación con tu banco
- Consigue antes una oferta de otro banco, aunque sea una preoferta de subrogación: es tu argumento principal.
- Pide por escrito la propuesta de novación con tipo, comisión y quién paga notaría y registro.
- Compara el coste total con la calculadora (calculadora de hipotecas), incluidas las vinculaciones nuevas que te pidan.
- Revisa la FEIN: en novaciones que cambian el tipo también tienes derecho a información y plazo de reflexión.
- Si no te iguala, subroga: tu banco tendrá 15 días para mejorar la oferta del otro.
Si dudas entre fija y mixta para la novación, aquí tienes la comparación con números: hipoteca fija o mixta.
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