Una vivienda de protección oficial (VPO) se financia con una hipoteca normal, sin tipo especial: lo que cambia es que la tasación no puede superar el precio máximo legal (metros útiles por el módulo de tu zona), así que el banco financia el 80 % de ese precio y no puedes financiar sobreprecios (además, pagarlos es ilegal). Con el aval ICO puede llegar al 95–100 % si cumples sus requisitos; confírmalo con el banco. En 2026, por ejemplo, el precio máximo es de 2.591,64 €/m² útil en la zona A de Madrid: un piso de 80 m² cuesta como máximo 207.331 € y la hipoteca al 80 % serían unos 686 € al mes. A cambio, durante el periodo de protección solo puedes venderla a precio tasado, con autorización y con derecho de tanteo de la Administración.
- Tasación = el menor entre el valor de mercado y el precio máximo legal: financias el 80 % de ese precio.
- No hay hipotecas con tipo especial para VPO; el antiguo préstamo convenido estatal desapareció. Algunas comunidades tienen convenios con bancos.
- Para comprar necesitas estar inscrito en el registro de demandantes, no tener otra vivienda y no superar los ingresos máximos en veces el IPREM (en Madrid, 5,5 veces en VPPB).
- Impuestos: IVA del 4 % en VPO de régimen especial (10 % en el resto) y exenciones o rebajas de AJD e ITP en muchas comunidades.
- Venta: durante la protección, solo a precio máximo, con autorización y derecho de tanteo y retracto de la Administración; las nuevas viviendas del Plan Estatal 2026-2030 tienen protección permanente.
Con los precios libres disparados, la vivienda protegida vuelve a ser la vía más realista para muchas familias. Pero comprar una VPO tiene reglas propias: precios topados, requisitos de ingresos y limitaciones para vender. Te explico cómo se financia, cuánto puedes pedir y qué debes saber antes de firmar.
Cómo se financia una VPO
- Hipoteca normal: los bancos aplican sus productos de siempre; no hay un tipo oficial para VPO. Compara como en cualquier compra (las hipotecas más baratas).
- Tasación limitada: debe reflejar el menor entre el valor de mercado y el valor máximo legal (superficie útil por el módulo de la zona).
- 80 % del precio máximo: es lo habitual. Si el vendedor pide dinero «fuera del precio», ni se financia ni es legal.
- Aval ICO: sus bases no excluyen la VPO; si cumples los requisitos (35 años o menos o hijos a cargo, ingresos y precio máximo), el banco puede llegar al 95–100 %. Confírmalo antes (hipoteca sin entrada).
- Convenios autonómicos: algunas comunidades tienen acuerdos con entidades; pregunta en tu consejería de vivienda.
Precios máximos de VPO en 2026
| Comunidad | Precio máximo por m² útil | Piso de 80 m² |
|---|---|---|
| Madrid, zona A (VPO de régimen general y especial, VPPB) | 2.591,64 € | 207.331 € |
| Madrid, zona A (VPPL) | 2.983,03 € | 238.642 € |
| Andalucía, grupo 1, régimen general (módulo 920,29 € × coeficientes) | 2.346,74 € | 187.739 € |
| Comunitat Valenciana (módulo desde agosto de 2026) | 2.568 € | 205.440 € |
Garajes y trasteros tienen su propio precio máximo (en Madrid, 1.554,98 €/m²). Cada comunidad actualiza sus módulos y puede aplicar coeficientes por zona; consulta el de tu municipio.
Ejemplo de hipoteca
| Concepto | Importe |
|---|---|
| VPO de 80 m² en la zona A de Madrid | 207.331 € |
| Hipoteca al 80 % | 165.865 € |
| Cuota a 30 años al 2,85 % | 686 €/mes |
| Ingresos netos para no pasar del 35 % | Unos 1.960 €/mes |
| Entrada (20 %) | 41.466 € |
| IVA si es nueva (4 % en régimen especial / 10 % en el resto) | 8.293 € / 20.733 € |
Requisitos para comprar una VPO
- Inscripción en el registro de demandantes de vivienda protegida de tu comunidad (rechazar varias adjudicaciones sin causa puede sacarte del registro).
- No tener otra vivienda en propiedad (con excepciones).
- Destinarla a residencia habitual y permanente.
- Ingresos máximos en veces el IPREM (600 € al mes; 8.400 € al año en 14 pagas en 2026). En Madrid, hasta 5,5 veces en VPPB (unos 46.200 €) y 7,5 veces en VPPL (unos 63.000 €).
- Empadronamiento o trabajo previo en la comunidad o el municipio, en muchos casos.
Impuestos de la compra
- Obra nueva: IVA del 4 % en VPO de régimen especial o promoción pública y del 10 % en el resto; la primera transmisión con calificación definitiva suele estar exenta de AJD.
- Segunda mano: ITP, con tipos reducidos para VPO en varias comunidades (gastos e ITP por comunidad).
Vender una VPO: protección, descalificación y tanteo
- Periodo de protección: lo fija cada comunidad en la calificación (habitualmente entre 10 y 30 años; en Madrid, 15 años en venta para VPPB y VPPL). Las viviendas promovidas con el Plan Estatal 2026-2030 tienen protección permanente.
- Venta durante la protección: solo al precio máximo vigente, con autorización administrativa y por causas como traslado laboral, aumento de la familia o discapacidad; si recibiste ayudas, hay que devolverlas.
- Tanteo y retracto: la Administración tiene preferencia para comprar. Debes notificarle la venta y suele tener 60 días para responder; si vendes sin avisar, puede quedarse la vivienda en las mismas condiciones.
- Descalificación: algunas comunidades la permiten devolviendo las ayudas con intereses; las de protección permanente no se pueden descalificar.
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