No hay una edad legal máxima para pedir una hipoteca: la pone cada banco como edad al terminar de pagar. En 2026 la mayoría fija 75 años (BBVA, CaixaBank e imagin, Sabadell, Bankinter, ING, Ibercaja, Unicaja, Kutxabank, Abanca, Pibank), y Santander, Openbank, Cajamar y Mediolanum llegan a 80; Globalcaja se queda en 70. Con 60 años y tope de 75, el plazo máximo es de 15 años: 150.000 € al 2,85 % suponen 1.025 € al mes, un 65 % más que a 30 años, y unos ingresos de casi 2.930 € netos. La pensión cuenta como ingreso igual que una nómina; el reto suele ser el plazo, no la edad.
- La edad que cuenta es la del titular al terminar el préstamo (con dos titulares, normalmente la del más joven; Bankinter exige que ninguno pase de 75).
- Bancos hasta 80 años: Santander, Openbank, Cajamar y Mediolanum; con ellos, a los 60 puedes llegar a 20 años de plazo.
- Si te jubilas antes de terminar de pagar, el banco calcula con la pensión prevista: pide la estimación a la Seguridad Social.
- El seguro de vida se encarece mucho a partir de los 50 y casi no se contrata después de los 70–74: compáralo fuera del banco.
- Un cotitular más joven (hijo o pareja) puede alargar el plazo y sumar ingresos, pero responde de toda la deuda.
La edad media del comprador de vivienda en España ya es de 48 años según el Notariado, y en Castilla-La Mancha, Asturias o La Rioja llega a 50. Comprar después de los 50, por un cambio de casa, un divorcio o una inversión, es habitual, pero la hipoteca funciona con otras reglas: plazos más cortos, cuotas más altas y más atención a la jubilación. Te explico qué banco da más plazo y cómo prepararte.
Edad máxima al terminar la hipoteca por banco
| Banco | Edad máxima al vencimiento | Plazo máximo con 60 años |
|---|---|---|
| Banco Santander | 80 | 20 años |
| Openbank | 80 | 20 años |
| Cajamar | 80 | 20 años |
| Banco Mediolanum | 80 (o 30 años, lo que llegue antes) | 20 años |
| BBVA | 75 (titular más joven) | 15 años |
| CaixaBank / imagin | 75 (algunas fuentes indican 80 en CasaFácil) | 15 años |
| Sabadell, Ibercaja, Unicaja, Kutxabank, Abanca, ING, Pibank | 75 | 15 años |
| Bankinter | 75 (ningún titular puede superarla) | 15 años |
| Globalcaja | 70 | 10 años |
Son los límites habituales; en perfiles muy solventes, algunos bancos negocian excepciones. Las condiciones de precio de cada uno están en mejores hipotecas fijas.
Cuánto pagarás según tu edad
Hipoteca de 150.000 € a tipo fijo del 2,85 %, con tope de 75 años al vencimiento:
| Edad al firmar | Plazo máximo | Cuota mensual | Ingresos netos necesarios (35 %) | Intereses totales |
|---|---|---|---|---|
| 35–45 | 30 años | 620 € | 1.772 € | 73.300 € |
| 50 | 25 años | 700 € | 2.000 € | 59.900 € |
| 55 | 20 años | 821 € | 2.345 € | 47.000 € |
| 60 | 15 años | 1.025 € | 2.929 € | 34.500 € |
| 65 | 10 años | 1.438 € | 4.109 € | 22.600 € |
Con un banco que llega a 80 años (por ejemplo, Santander a 2,96 %), una persona de 60 años podría pedir 20 años y pagar 829 € (ingresos de unos 2.370 €), y una de 65, 15 años y 1.033 €. El lado bueno de los plazos cortos: se pagan muchos menos intereses.
Qué mira el banco a partir de los 50
- Pensión: cuenta como ingreso igual que una nómina; se acredita con el certificado de la Seguridad Social. Algunos bancos bonifican domiciliarla (BBVA, con pensiones de más de 300 €).
- Jubilación durante el préstamo: si te jubilas antes de terminar, el banco calcula la cuota sobre tu pensión prevista, no sobre tu sueldo actual.
- Entrada: con más de 50 conviene aportar el 30–40 % para reducir plazo y cuota.
- Seguro de vida: el banco puede exigirlo, pero debe aceptar uno equivalente de otra aseguradora. Muchas solo lo contratan hasta los 65–74 años y la cobertura de invalidez suele terminar a los 65–67.
- Otras deudas: el total de cuotas no debe superar el 30–35 % de los ingresos (cuánto hay que ganar).
Estrategias para conseguirla
- Elige un banco con tope de 80 años si necesitas más plazo.
- Añade un cotitular más joven (hijo o pareja): algunos bancos calculan el plazo con su edad y suman sus ingresos, aunque responde solidariamente (cotitulares y avalistas).
- Usa el patrimonio: vender la vivienda actual o aportar ahorro para pedir menos.
- Si es un cambio de casa, valora una hipoteca puente o vender antes de comprar (vender una casa con hipoteca).
- Compara el seguro de vida fuera del banco antes de aceptar la bonificación.
Si ya eres propietario, tienes más de 65 años y lo que necesitas son ingresos, no comprar, la herramienta es otra: la hipoteca inversa.
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