La cuota de casi todas las hipotecas españolas se calcula con el sistema francés: Cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n), donde C es el capital, i el tipo de interés anual dividido entre 12 y n el número de meses. Ejemplo: 180.000 € al 2,85 % a 30 años dan una cuota de 744,40 € al mes; en total pagas 267.985 €, de los que 87.985 € son intereses. En Excel o Google Sheets basta con =PAGO(2,85%/12;360;-180000). Y como atajo, cada 10.000 € a 30 años al 3 % cuestan 42,16 € al mes.
- Fórmula: Cuota = C × i / (1 − (1 + i)^−n), con i = TIN / 12 y n = años × 12.
- En Excel: =PAGO(tipo/12; meses; −capital). Con 180.000 €, 2,85 % y 30 años: 744,40 €.
- Al principio pagas sobre todo intereses: en el primer mes del ejemplo, 427,50 € de intereses y solo 316,90 € de capital.
- Atajo: multiplica la cuota por cada 10.000 € de la tabla por el número de decenas de miles de tu préstamo.
- En variables y mixtas, la cuota se recalcula en cada revisión con el capital pendiente, los meses que quedan y el tipo nuevo.
Saber calcular la cuota de la hipoteca te permite comprobar las ofertas del banco, comparar plazos y anticipar cuánto subirá una variable sin depender de ningún simulador. Solo necesitas tres datos y una fórmula. Aquí la tienes explicada paso a paso, con la versión de Excel, una tabla rápida y la calculadora para hacerlo en un clic.
La fórmula de la cuota (sistema francés)
Cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n)
- C: capital prestado (lo que pides al banco, no el precio de la casa).
- i: tipo de interés mensual = TIN anual / 12 / 100. Ojo: se usa el TIN, no la TAE.
- n: número de cuotas = años × 12.
El sistema francés mantiene la cuota constante mientras no cambie el tipo: cada mes pagas los intereses del capital pendiente y el resto amortiza deuda. Por eso al principio pagas casi todo intereses y al final casi todo capital. Más detalle en el cuadro de amortización.
Ejemplo paso a paso: 180.000 € al 2,85 % a 30 años
- Tipo mensual: i = 2,85 / 12 / 100 = 0,002375.
- Número de cuotas: n = 30 × 12 = 360.
- (1 + i)−n = 1,002375−360 = 0,425715.
- Denominador: 1 − 0,425715 = 0,574285.
- Numerador: 180.000 × 0,002375 = 427,50.
- Cuota = 427,50 / 0,574285 = 744,40 €.
| Mes | Cuota | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 744,40 € | 427,50 € | 316,90 € | 179.683,10 € |
| 2 | 744,40 € | 426,75 € | 317,66 € | 179.365,44 € |
| 3 | 744,40 € | 425,99 € | 318,41 € | 179.047,03 € |
| Año | Intereses pagados ese año | Capital amortizado ese año | Capital pendiente al final |
|---|---|---|---|
| 1 | 5.079,93 € | 3.852,91 € | 176.147,09 € |
| 15 | 3.193,43 € | 5.739,40 € | 108.927,98 € |
| 30 | 136,39 € | 8.796,45 € | 0 € |
En total pagas 360 × 744,40 = 267.985 €: 180.000 € de capital y 87.985 € de intereses. Fíjate en que a mitad del plazo (año 15) todavía debes más del 60 % del capital: por eso amortizar en los primeros años ahorra tantos intereses (cuándo compensa amortizar).
Cómo calcularla en Excel o Google Sheets
- Cuota: =PAGO(2,85%/12; 30*12; -180000) → 744,40 €. En Excel en inglés, =PMT(…).
- Intereses de un mes concreto: =PAGOINT(2,85%/12; 1; 360; -180000) → 427,50 € (mes 1).
- Capital de un mes: =PAGOPRIN(2,85%/12; 1; 360; -180000) → 316,90 €.
- Capital pendiente tras k meses: =VA(2,85%/12; 360-k; -744,40).
Tabla rápida: cuota por cada 10.000 € prestados
| TIN | 15 años | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 2,00 % | 64,35 € | 50,59 € | 42,39 € | 36,96 € |
| 2,50 % | 66,68 € | 52,99 € | 44,86 € | 39,51 € |
| 3,00 % | 69,06 € | 55,46 € | 47,42 € | 42,16 € |
| 3,50 % | 71,49 € | 58,00 € | 50,06 € | 44,90 € |
| 4,00 % | 73,97 € | 60,60 € | 52,78 € | 47,74 € |
| 4,50 % | 76,50 € | 63,26 € | 55,58 € | 50,67 € |
Ejemplo: 200.000 € al 3 % a 25 años → 20 × 47,42 = 948 € al mes. Para importes concretos tienes las páginas de hipoteca de 150.000 €, 200.000 € o 300.000 €.
Variables y mixtas: cómo se recalcula la cuota
En una hipoteca variable, en cada revisión (anual o semestral) el banco aplica la misma fórmula con tres datos nuevos: el capital pendiente, los meses que quedan y el tipo nuevo (euríbor de referencia + diferencial). En una mixta, la cuota es fija durante el tramo inicial y después se recalcula igual. Ejemplo y tabla por nivel de euríbor en cuánto subirá mi hipoteca.
Errores frecuentes al calcular la cuota
- Usar la TAE en vez del TIN: la TAE incluye comisiones y seguros y sirve para comparar, no para calcular la cuota.
- Olvidar dividir entre 12 el tipo o multiplicar por 12 el plazo.
- Calcular sobre el precio de la vivienda en vez de sobre el capital prestado.
- No contar los seguros vinculados, que no van en la cuota pero sí en tu gasto mensual.
- Olvidar la carencia, si la hay: durante ella solo pagas intereses.
Si prefieres no hacer cuentas, la calculadora de hipotecas te da la cuota, los intereses y el cuadro de amortización completo, y la tienes aquí abajo.
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