La hipoteca autopromotor financia hasta el 80 % del coste de construcción (del menor valor entre el presupuesto de ejecución y la tasación con la obra terminada), se entrega por fases a medida que avanza la obra y suele tener una carencia de 12 a 24 meses en la que solo pagas intereses de lo dispuesto. Necesitas el terreno urbano a tu nombre, el proyecto visado, la licencia de obras y el presupuesto de la constructora, y tener ahorrado el 20 % del coste más el IVA de la obra y los honorarios: para un presupuesto de 300.000 €, unos 105.000 €.
- Financiación: hasta el 80 % del menor entre presupuesto y tasación de obra terminada. Si el terreno entra en la operación, 80 % del total; si no, 80 % solo de la construcción.
- Se dispone por certificaciones: un primer tramo del 20–50 % al firmar (terreno, proyecto y licencia), varios tramos intermedios según avanza la obra y el último al obtener la licencia de primera ocupación.
- Carencia de capital de 12 a 24 meses durante la obra; después, cuota normal hasta 30 años.
- Es entre 0,20 y 0,50 puntos más cara que una hipoteca estándar y lleva varias tasaciones (1.500–3.000 € en total).
- Bancos con producto específico: Santander, Bankinter (Credichalet), Unicaja, Kutxabank, Sabadell, Abanca y BBVA; cajas rurales y CaixaBank caso a caso.
Construir tu propia casa es, en muchas zonas, más barato que comprarla hecha, pero el banco no financia un solar y un proyecto igual que un piso terminado. La hipoteca autopromotor tiene su propia mecánica (dinero por fases, carencia, varias tasaciones) y sus propios requisitos. Esta guía te explica cómo funciona, qué te van a pedir, cuánto ahorro necesitas y qué ofrece cada banco en octubre de 2026.
Cómo funciona la hipoteca autopromotor
A diferencia de una hipoteca normal, el banco no te entrega todo el dinero el día de la firma: lo va liberando conforme la casa existe, porque su garantía es la obra. El esquema habitual:
- Tasación «con hipótesis de edificio terminado»: un tasador valora cuánto valdrá la casa cuando esté acabada, a partir del proyecto. Sobre el menor valor entre esa tasación y el presupuesto de ejecución, el banco financia hasta el 80 %.
- Primer tramo al firmar (entre el 20 % y el 50 % según el banco): necesitas tener el terreno escriturado a tu nombre, el proyecto visado y la licencia de obras.
- Tramos intermedios por certificaciones de obra: cada vez que el arquitecto certifica un avance (cimentación, estructura, cerramientos…), el tasador lo verifica y el banco libera el siguiente tramo. Suelen ser 2–4 disposiciones.
- Último tramo (10–20 %) con el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación.
- Carencia: durante la construcción (12, 18 o 24 meses) solo pagas intereses del capital dispuesto. Al terminar, la hipoteca pasa a cuota normal (capital e intereses) por el plazo pactado, hasta 30 años.
Si el terreno lo compras con la misma operación, algunos bancos lo incluyen (80 % del total terreno más construcción); otros, como Santander, lo dejan fuera y financian solo la obra. Y si ya tienes una vivienda libre de cargas, algunos bancos permiten hipotecarla para cubrir el solar o la parte que falta.
Requisitos: qué te va a pedir el banco
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Terreno | Urbano o urbanizable, inscrito a tu nombre y libre de cargas. En suelo rústico prácticamente ningún banco financia. |
| Proyecto | Proyecto básico y de ejecución visado por el Colegio de Arquitectos, con presupuesto de ejecución material. |
| Licencia | Licencia municipal de obras concedida (sin ella no hay primer tramo). Algunos bancos aprueban la operación con la licencia solicitada, pero no desembolsan. |
| Constructora | Contrato o presupuesto cerrado con una empresa constructora. La autoconstrucción «por gremios» es más difícil de financiar. |
| Seguros | Seguro Todo Riesgo Construcción durante la obra (obligatorio en varios bancos). El seguro decenal no es obligatorio para el autopromotor que construye para uso propio, salvo que venda antes de 10 años. |
| Certificado de eficiencia energética | Del proyecto; cada vez más bancos lo piden y algunos bonifican el tipo si es A o B. |
| Solvencia | Lo habitual: cuota (en la fase final) por debajo del 30–35 % de los ingresos, contrato estable y sin impagos. Bankinter, por ejemplo, exige ingresos de 2.000–2.500 € mensuales y un proyecto de al menos 60.000 €. |
| Ahorro | Como mínimo el 20 % del coste más el IVA de la obra, los honorarios y las licencias. BBVA pide entre el 30 % y el 40 % de recursos propios. |
Cuánto ahorro necesitas
Es la parte que más sorprende. El banco financia como mucho el 80 % del presupuesto de ejecución, pero hay una serie de costes que no entran en ese presupuesto y que salen de tu bolsillo:
| Concepto | Cuánto | Lo financia el banco |
|---|---|---|
| Entrada (20 % del presupuesto) | 60.000 € en una obra de 300.000 € | No |
| IVA de la construcción | 10 % del presupuesto (30.000 €) si contratas directamente con la constructora | No, salvo excepciones |
| Honorarios de arquitecto y dirección de obra | 4–12 % del presupuesto, más IVA del 21 % | No |
| Licencia de obras e ICIO | ICIO del 2–4 % del presupuesto de ejecución material, más la tasa de licencia | No |
| Proyecto visado, geotécnico, topográfico | 1.500–4.000 € | No |
| Tasaciones (inicial y por fases) | 1.500–3.000 € en total | No |
| AJD de la declaración de obra nueva | 0,5–1,5 % del valor de la edificación, según comunidad | No |
| Seguro Todo Riesgo Construcción | 0,3–1 % del presupuesto | No |
| Notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo | — | Sí, los paga el banco (Ley 5/2019) |
Con un presupuesto de 300.000 € y el terreno ya en propiedad, entre la entrada, el IVA y el resto de gastos necesitas tener disponibles entre 105.000 € y 110.000 €. Si además tienes que comprar el solar, súmalo (y su ITP). Por eso la mayoría de autopromotores tienen el terreno pagado o heredado antes de empezar.
Qué bancos ofrecen hipoteca autopromotor (octubre de 2026)
| Banco | Financiación | Carencia | Plazo | Condiciones publicadas |
|---|---|---|---|---|
| Banco Santander | Hasta el 100 % del presupuesto de ejecución, con tope del 70 % del valor de reposición; terreno no incluido | Hasta 2 años | 30 años (25 en segunda vivienda); hasta 80 años de edad al vencimiento | Variable: 1,84 % 6 meses y luego euríbor + 0,84 % bonificado (+1,84 % sin bonificar) |
| Bankinter (Credichalet) | 80 % (60 % en segunda vivienda); proyecto mínimo 60.000 € | 18–24 meses | 30 años | Fija 3,60 % TIN / 4,30 % TAE bonificada; variable 2,30 % 36 meses y luego euríbor + 0,50 %; comisión de apertura 500 € |
| Unicaja | 80 % del menor entre tasación y presupuesto | Hasta 2 años | 30 años | 2,95 % los 6 primeros meses, luego 2,85 % bonificado (4,15 % sin bonificar); apertura 0,15 % |
| Kutxabank | Hasta el 80 %; primer tramo de hasta el 50 % | Según obra | 30 años | Variable: 1,50 % el primer año y luego euríbor + 0,49 % con bonificaciones; fijo negociable; sin apertura |
| Banco Sabadell | Hasta el 80 % de tasación; ~50 % al inicio y ~20 % al final | Solo intereses durante la obra | 30 años | Fijo o variable, personalizado; sin apertura; admite casas modulares |
| Abanca (Hipoteca Mari Carmen) | Hasta el 80 % | — | 30 años | Personalizado |
| BBVA | No publica porcentaje; exige 30–40 % de recursos propios | Durante toda la obra | — | Personalizado |
| CaixaBank, Ibercaja, ING, cajas rurales | Estudio caso a caso | — | — | Caja Rural del Sur tiene producto propio a tipo fijo con bonificación de hasta 1 punto |
Los tipos son algo más altos que en una hipoteca de compra (entre 0,20 y 0,50 puntos) por el riesgo de obra. Un truco habitual: una vez terminada la casa e inscrita, puedes novar o subrogar la hipoteca a una de compra normal con mejores condiciones (cómo cambiar la hipoteca de banco).
Casas prefabricadas y modulares
Se financian con hipoteca autopromotor solo si son bienes inmuebles: cimentación fija, terreno urbano, licencia de obra mayor, proyecto visado, cumplimiento del Código Técnico e inscripción en el Registro. Una casa móvil o sin anclaje no es hipotecable y solo admite préstamo personal. Bankinter y Sabadell aceptan modulares; BBVA no; el resto estudia caso a caso. El importe mínimo suele rondar los 50.000 €.
Paso a paso: de la idea a las llaves
- Terreno: comprueba en el ayuntamiento que es urbano y qué se puede construir (edificabilidad, retranqueos). Nota simple y Catastro (cómo leer la nota simple).
- Arquitecto y proyecto básico con presupuesto estimado: es lo que necesitas para una preaprobación.
- Preaprobación bancaria con tus ingresos, tu ahorro y el presupuesto: así sabes hasta dónde llegas antes de encargar el proyecto de ejecución.
- Proyecto de ejecución visado, licencia de obras y presupuesto de la constructora.
- Tasación de obra terminada y aprobación definitiva. FEIN, 10 días de reflexión, acta de transparencia y firma (la FEIN explicada).
- Obra por fases: cada certificación, una visita del tasador y un tramo liberado. Lleva control de desviaciones: las obras se van de presupuesto un 10–20 % con facilidad y ese exceso lo pagas tú.
- Fin de obra: certificado final, licencia de primera ocupación, escritura de obra nueva (AJD) e inscripción. Último tramo y fin de la carencia.
Errores que vemos a menudo
- Pedir la hipoteca sin licencia concedida y firmar con la constructora contando con un dinero que no llega hasta meses después.
- No reservar colchón para desviaciones de obra: el banco no amplía el préstamo a mitad de construcción sin volver a estudiarlo todo.
- Olvidar el IVA del 10 % y los honorarios en el presupuesto: son 40.000–50.000 € en una obra de 300.000 €.
- Elegir una prefabricada sin comprobar que es hipotecable.
- No negociar: la autopromotor tiene menos competencia, pero con terreno pagado y un 30 % de ahorro eres un perfil muy bueno. Un bróker que conozca qué entidades la trabajan ahorra meses (es parte de lo que hacemos en Economía Responsable, sin coste para ti).
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