Para comprar una vivienda y alquilarla, los bancos financian normalmente entre el 60 % y el 70 % del precio (ING llega al 75 % y Mediolanum al 80 %), a plazos de 20–25 años y con condiciones parecidas o algo peores que las de la vivienda habitual. Necesitarás alrededor del 40 % del precio ahorrado (30 % de entrada y 10 % de gastos). No todos los bancos cuentan el alquiler como ingreso, y los que lo hacen solo computan el 60–70 % y cuando ya aparece en tu declaración. Casi ninguno financia vivienda turística. En el IRPF, los intereses y el 3 % de amortización se restan del alquiler y el rendimiento neto tiene una reducción de entre el 50 % y el 90 % según el contrato.
- Financiación habitual: 70 % en Santander, BBVA, Unicaja y Laboral Kutxa; 75 % en ING; 60 % en Abanca o Bankinter; 80 % en Mediolanum.
- Ahorro necesario: unos 60.000 € para un piso de 150.000 € (30 % de entrada y 10 % de gastos).
- Los ingresos del alquiler solo cuentan para la solvencia al 60–70 % y si ya figuran en tu renta; el banco mira sobre todo tu nómina.
- La hipoteca de inversión de una persona física con garantía de una vivienda está protegida por la Ley 5/2019; si compras a través de sociedad, no.
- Fiscalidad en cambio: el decreto de vivienda de octubre de 2026 modifica las reducciones del alquiler desde el 1 de diciembre, pendiente de convalidación.
Con los alquileres en máximos, muchos ahorradores se plantean comprar un piso para alquilar con hipoteca. La palanca funciona, pero los bancos financian menos que en la vivienda habitual y los números tienen que cuadrar con impuestos, gastos y meses vacíos. Te explico qué financiación puedes esperar, un ejemplo completo de rentabilidad y la fiscalidad del alquiler en 2026.
Cuánto financian los bancos una vivienda para alquilar
| Banco | Financiación máxima (vivienda no habitual) | Plazo |
|---|---|---|
| Banco Mediolanum (Freedom) | 80 % | 30 años |
| ING | 75 % (menos para no clientes) | 25 años |
| Santander, BBVA, Unicaja, Laboral Kutxa | 70 % | 25 años |
| Abanca, Bankinter | 60 % | 25–30 años |
| Otros | 60–70 % o no financian inversión | 20–25 años |
El tipo suele ser el mismo o algo superior al de la vivienda habitual. Una diferencia de 0,3 puntos en 100.000 € a 25 años son unos 15 € al mes y 4.600 € de intereses. Tienes más detalle de bancos en hipoteca para segunda vivienda y la mixta de Mediolanum, que admite inversión, en su ficha.
Requisitos y cómo cuenta el alquiler
- Solvencia: la suma de cuotas (incluida la de tu vivienda) no debe superar el 30–35 % de tus ingresos.
- Ingresos por alquiler: no todos los bancos los computan; los que lo hacen cuentan el 60–70 % y piden que aparezcan en tu declaración de la renta, así que un alquiler recién firmado puede no contar hasta el año siguiente.
- Alquiler turístico: la mayoría de bancos no financia viviendas inscritas como turísticas; si lo intentas, necesitarás licencia, normativa municipal favorable y estatutos de la comunidad que lo permitan.
- Varias viviendas: cada nueva hipoteca reduce tu margen; a partir de la segunda o tercera, los bancos piden más entrada.
- Doble garantía: si tu vivienda habitual está pagada o casi, puede servir de garantía adicional para financiar más.
Ejemplo de rentabilidad con hipoteca
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del piso | 150.000 € |
| Gastos de compra (10 %) | 15.000 € |
| Hipoteca (70 %) al 3 % a 25 años | 105.000 € · cuota de 498 €/mes |
| Ahorro necesario | 60.000 € |
| Alquiler | 800 €/mes (9.600 €/año) |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) | 1.800 € |
| Rentabilidad bruta | 6,4 % |
| Rentabilidad neta sin hipoteca (sobre 165.000 €) | 4,7 % |
| Flujo de caja mensual (alquiler − gastos − cuota) | +152 € |
| Rendimiento sobre tu ahorro (flujo anual / 60.000 €) | 3,0 %, más el capital que amortizas cada mes |
Los números cambian mucho con un mes vacío al año (−800 €), una derrama o un impago, y con el tipo de la hipoteca: si el euríbor sube y tu hipoteca es variable, el flujo positivo puede desaparecer. Si dudas entre fija y mixta para una inversión, mira hipoteca fija o mixta.
Fiscalidad del alquiler
- Gastos deducibles del alquiler: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros (incluido el de vida vinculado a la hipoteca si bonifica el tipo, según el TEAC desde junio de 2026), reparaciones y conservación, y una amortización del 3 % anual sobre el valor de la construcción (sin el suelo).
- Ejemplo: en el primer año, 9.600 € de alquiler − 1.800 € de gastos − 3.111 € de intereses − 3.150 € de amortización = 1.539 € de rendimiento neto. Con la reducción del 50 % tributarían 770 €.
- Reducción por alquiler de vivienda habitual (contratos desde el 26-5-2023, Ley 12/2023): 50 % general; 60 % si se rehabilitó; 70 % en zona tensionada para jóvenes; 90 % si se rebaja la renta más de un 5 % en zona tensionada. Contratos anteriores: 60 %.
- Cambios previstos: el Real Decreto-ley 29/2026 establece reducciones de entre el 15 % y el 100 % según la evolución de la renta para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026, y aplica IVA del 10 % al alquiler amueblado de hasta 30 noches. Está pendiente de convalidación en el Congreso; si decae, seguirá el régimen actual.
- Alquiler a familiares: no puedes declarar menos que la imputación de rentas (1,1 % o 2 % del valor catastral).
- Venta: la ganancia tributa en la base del ahorro (19–30 %), sin exención por reinversión.
¿A tu nombre o a través de sociedad?
Si compras como persona física con garantía de una vivienda, la hipoteca está protegida por la Ley 5/2019 (comisiones limitadas, gastos de constitución a cargo del banco), aunque sea para invertir. Si compras a través de una sociedad y ningún socio persona física avala, la ley no se aplica: comisiones libres y gastos negociables, y el banco pedirá cuentas anuales y, normalmente, avales de los socios. La sociedad tiene sentido fiscal a partir de varias viviendas; consúltalo con un asesor.
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