La hipoteca inversa es un préstamo con garantía de tu vivienda para mayores de 65 años (o personas en situación de dependencia) que te paga una renta mensual o una cantidad única y que no se devuelve en vida: la deuda se salda al fallecer, cuando los herederos eligen entre pagarla (y quedarse la casa) o vender. Lo que se cobra no tributa en el IRPF y la escritura está exenta de AJD. En 2026 la ofrecen Santander con Mapfre (renta media de unos 1.500 € al mes, edad media de 84 años), CaixaBank (Generación+), Caja de Ingenieros (desde 70 años, 4,55 % TAE) y EBN Banco (pago único de hasta el 39 % del valor). Según la edad, se obtiene entre el 20 % y el 60 % del valor de la vivienda.
- Requisitos: 65 años o más (o dependencia), vivienda habitual en propiedad y libre de cargas; muchas entidades piden un valor mínimo de 150.000 €.
- Cuanto mayor eres, más cobras: a los 70 años la renta es mucho menor que a los 85.
- Los herederos no pierden la casa automáticamente: pueden pagar la deuda (Santander da 9 meses sin intereses; EBN, 12) o vender y quedarse la diferencia.
- Si los herederos no pagan, el banco solo cobra hasta el valor de la herencia: nunca les queda deuda personal.
- Asesoramiento independiente obligatorio. Compárala con la venta de la nuda propiedad y la renta vitalicia.
Muchas personas mayores tienen buena parte de su patrimonio en la vivienda y pensiones justas. La hipoteca inversa es una forma de convertir esa casa en ingresos sin venderla ni mudarse. En España tuvo un arranque lento, pero en 2025 y 2026 grandes entidades han vuelto a comercializarla. Te explico cómo funciona, cuánto da, qué cuesta y qué alternativas tienes.
Cómo funciona
- Tú sigues siendo el propietario y vives en la casa hasta el final.
- El banco te paga una renta mensual (temporal o vitalicia), una cantidad única o una combinación.
- La deuda crece con cada pago y con los intereses, pero no pagas cuotas.
- Al fallecer el titular (o el último beneficiario), los herederos pagan la deuda y conservan la vivienda, o la venden y se quedan lo que sobre.
- Si venden en vida la vivienda, el banco puede exigir la devolución salvo que se sustituya la garantía.
Está regulada por la disposición adicional primera de la Ley 41/2007: exige tasación, seguro de la vivienda y asesoramiento independiente, y fija aranceles notariales y registrales reducidos.
Qué entidades la ofrecen en 2026
| Entidad | Requisitos | Condiciones |
|---|---|---|
| Santander (con Mapfre) | Más de 65 años, máximo 2 titulares; vivienda habitual libre de cargas de más de 150.000 € | Renta mensual fija (también modalidad vitalicia). Más de 500 operaciones firmadas, edad media de 84 años y renta media de unos 1.500 €/mes. Herederos: 9 meses sin intereses para pagar |
| CaixaBank (Generación+) | Vivienda habitual libre de cargas | Renta mensual vitalicia; la deuda no puede superar el 80 % de la tasación |
| Caja de Ingenieros | Desde 70 años; domiciliar la pensión | Hasta el 60 % del valor; 4,50 % fijo y después euríbor + 3,00 (4,55 % TAE); apertura del 0,75 % |
| EBN Banco | Más de 65 años (60 con discapacidad del 33 %); vivienda de más de 150.000 € | Pago único de hasta el 39 % de la tasación al 6,5 % fijo; apertura del 1,5 %; paga notaría, registro y AJD; herederos con 12 meses |
Cuánto dinero da una hipoteca inversa
Depende de la edad, del valor de la vivienda, del tipo de interés y de si la renta es temporal o vitalicia. Como referencia, las entidades conceden entre el 20 % y el 60 % del valor de tasación, más cuanto mayor es el titular. Ejemplo real de Caja de Ingenieros: vivienda de 350.000 € y titular de 70 años, con un máximo de 210.000 € de deuda: 617,89 € al mes durante 18 años. Gastos de entrada en ese ejemplo: 1.575 € de apertura, 308,55 € de tasación y unos 485 € de asesoramiento, más el seguro de hogar.
Con 84 años de media, la renta media de Santander-Mapfre ronda los 1.500 € mensuales. Para una persona de 70 años la renta es bastante menor, porque se reparte en más años y los intereses se acumulan durante más tiempo.
Fiscalidad
- IRPF: las cantidades recibidas no tributan, porque son disposiciones de un préstamo, no ingresos.
- AJD: la escritura está exenta.
- Herencia: la deuda se resta del valor de la vivienda en el Impuesto de Sucesiones (heredar una casa con hipoteca).
Alternativas a la hipoteca inversa
| Opción | Cómo funciona | Lo que hay que saber |
|---|---|---|
| Venta de la nuda propiedad | Vendes la propiedad y te reservas el usufructo vitalicio: sigues viviendo | Fiscalmente, con 75 años la nuda propiedad vale el 86 %, pero en la práctica se cobra mucho menos (en una prueba de la OCU la mejor oferta fue el 57 % de ese valor). Mayores de 65 exentos de IRPF por la venta de la vivienda habitual; sí hay plusvalía municipal; los hijos pierden la reducción de Sucesiones |
| Renta vitalicia inmobiliaria | Vendes a cambio de una renta de por vida y sigues en la casa | Si tienes más de 70 años, solo tributa el 8 % de la renta cada año en el IRPF |
| Vender y reinvertir en una renta vitalicia asegurada | Vendes la vivienda y compras una renta vitalicia en 6 meses | Ganancia exenta para mayores de 65 hasta 240.000 € |
| Vender y quedarse de alquiler | Vendes por debajo de mercado y pagas un alquiler, a veces vitalicio | Dejas de pagar IBI y comunidad; pierdes la propiedad |
La OCU y la propia ley recomiendan asesoramiento independiente y hablarlo con la familia antes de firmar. Si lo que necesitas es liquidez puntual y aún tienes ingresos, una ampliación o una hipoteca convencional puede ser más barata; si tienes más de 50 o 60 años y quieres comprar, mira hipoteca para mayores de 50.
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