Hipoteca con ASNEF o deudas: ¿es posible?, cómo salir del fichero y qué mira la CIRBE

Una factura del móvil olvidada o un préstamo rápido que se complicó pueden bloquear la compra de una casa años después. Los bancos consultan los ficheros de morosos y la CIRBE antes de aprobar cualquier hipoteca. Te explico qué ven, por qué te pueden decir que no y cómo limpiar tu historial antes de pedirla.

¿Se puede conseguir una hipoteca estando en ASNEF?

Con un banco tradicional, prácticamente no. Aunque la deuda sea de unos pocos cientos de euros, aparecer en ASNEF (Equifax) o Badexcug (Experian) indica que hay un impago sin resolver, y el análisis de riesgo lo descarta casi de forma automática. Tampoco suele valer que la persona en el fichero sea avalista. Y el aval ICO para jóvenes exige expresamente no tener deudas impagadas en la CIRBE. Por eso lo primero es salir del fichero.

Cuándo pueden incluirte en un fichero de morosos

• La deuda debe ser cierta, vencida y exigible, y no estar discutida por ti en vía administrativa o judicial.
• El acreedor debe haberte requerido el pago antes e informado de la posible inclusión (el Supremo exige ese requerimiento previo).
• No se incluyen deudas de menos de 50 € de principal.
• El fichero debe notificarte la inclusión y darte 30 días para ejercer tus derechos.
• Los datos se conservan mientras dura el impago y como máximo 5 años desde el vencimiento (art. 20 de la Ley Orgánica 3/2018).

Cómo salir de ASNEF paso a paso

1. Ejerce el derecho de acceso (gratuito) ante el fichero para saber quién te ha incluido, por qué deuda y desde cuándo.
2. Si la deuda es real, págala y pide al acreedor que comunique la baja; guarda el justificante y comprueba después que has salido.
3. Si la inclusión es indebida (sin requerimiento previo, deuda discutida, inferior a 50 € o con más de 5 años), pide la supresión al acreedor y al fichero.
4. Si no te responden en el plazo legal (un mes), reclama ante la Agencia Española de Protección de Datos. Una inclusión indebida puede dar derecho a indemnización.
5. Ley de Segunda Oportunidad: si tienes deudas que no puedes pagar, las deudas exoneradas también desaparecen de los ficheros.

La CIRBE: qué es y cómo consultarla

• Qué es: la Central de Información de Riesgos del Banco de España, una base de datos con los préstamos, créditos, avales y garantías que tienes con cada entidad, su importe, plazo y situación. No es un fichero de morosos, pero sí muestra los impagos.
• Umbral: las entidades reciben la información de quienes tienen al menos 1.000 € de riesgo con una entidad (desde 2021; antes eran 9.000 €).
• Consulta gratis: solicita el informe de riesgos del titular en la sede electrónica del Banco de España. Muestra la última declaración mensual y la de hace seis meses; cada mes se actualiza hacia el día 21 del mes siguiente.
• Rectificación: si hay un error, pídelo a la entidad que lo declaró o al Banco de España; la entidad debe responder en 15 días hábiles.
• Antes de pedir la hipoteca: revisa que no haya deudas que hayas olvidado (tarjetas, préstamos al consumo, avales a familiares). Todo suma en tu endeudamiento.

Tengo deudas, pero no estoy en ASNEF

Puedes conseguir la hipoteca si la suma de cuotas (préstamos, tarjetas y la futura hipoteca) no supera el 30–35 % de tus ingresos. Si tus deudas al consumo te dejan sin margen, valora cancelarlas antes o reunificarlas.

Reunificar deudas con la hipoteca: cuidado

• Cómo funciona: se amplía la hipoteca para cancelar préstamos y tarjetas caros (al 20–25 % TAE en revolving) y pagar una sola cuota a tipo hipotecario (ampliar la hipoteca).
• Lo bueno: baja mucho la cuota mensual.
• Lo malo: alargas deudas cortas a 20 o 30 años y el coste total puede multiplicarse; si el problema es de ingresos, solo lo aplazas.
• Requisitos: deuda total por debajo del 80 % de la tasación, cuota por debajo del 35–40 % de tus ingresos y ficheros limpios.

Evita el capital privado: los prestamistas privados que dan «hipotecas» a personas en ASNEF cobran intereses del 8 % al 16 %, comisiones de apertura o intermediación del 2 % al 10 % y prestan hasta el 50 % del valor de la casa. Con esas condiciones, la TAE puede superar el 20 % y hay riesgo real de perder la vivienda. Si aun así lo consideras, el prestamista debe estar registrado y la escritura conviene revisarla con el notario a solas. Si tienes problemas para pagar tu hipoteca actual, consulta antes qué hacer si no puedes pagar la hipoteca.

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