Un local comercial, una nave o un terreno se financian peor que una vivienda: los bancos suelen dar entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación (BBVA y Santander publican hasta el 70 %; Bankinter, el 60 %), con plazos de 15 a 20 años y tipos por encima de las hipotecas de vivienda. Los terrenos urbanos se financian hasta el 50 % (70 % con proyecto de construcción) y los rústicos casi nunca pasan del 50 %. Necesitarás un plan de negocio o justificar ingresos, y ahorro para un 30–50 % de entrada más los impuestos: IVA del 21 % si es primera entrega o ITP si es de segunda mano. Si compras como empresa o para tu actividad, la Ley 5/2019 no te protege.
- Local o nave: 50–70 % y hasta 20 años; terreno urbano: hasta el 50 % (70 % con proyecto); rústico: 50 % como mucho y pocas entidades.
- No hay tipos publicados: se negocian caso a caso y están por encima de la vivienda. Con un 4,5 % a 15 años, 72.000 € suponen 551 € al mes.
- Productos de referencia: BBVA Hipoteca Negocios (70 %, 20 años, hasta 24 meses de carencia), Santander Otras Finalidades (60 % en inmuebles que no son vivienda, 15 años), Bankinter Empresas (60 %), Cajamar (80 % de la inversión, 15 años).
- Impuestos: local nuevo, IVA del 21 % más AJD; segunda mano, ITP del 6 % a más del 11 % según la comunidad; entre empresarios se puede renunciar a la exención de IVA.
- Ley 5/2019: solo protege al consumidor; un autónomo o una sociedad que compran para su negocio tienen comisiones y gastos libres.
Comprar el local de tu negocio en vez de alquilarlo, una nave para tu empresa o un solar para construir son operaciones que los bancos estudian con lupa, porque estos inmuebles son más difíciles de vender si algo sale mal. Te explico cuánto financian, qué productos hay, qué requisitos piden y qué impuestos tendrás que pagar.
Cuánto financian los bancos según el inmueble
| Inmueble | Financiación habitual | Plazo | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Local comercial | 50–70 % de la tasación | Hasta 20 años; carencia de hasta 2 años | Más fácil si es para tu propio negocio y la actividad es solvente |
| Nave industrial | 50–70 % | Hasta 20 años | Depende mucho de la ubicación y la polivalencia de la nave |
| Terreno urbano | Hasta 50 %; 70 % con proyecto de construcción | Unos 20 años | Para construir tu casa, mejor la hipoteca autopromotor (80 % de obra y terreno) |
| Terreno rústico | Rara vez más del 50 % | Variable | Pocas entidades lo financian; las cajas rurales son la opción habitual |
Productos de los bancos
| Banco | Producto | Condiciones publicadas |
|---|---|---|
| BBVA | Hipoteca Negocios | 70 % de la tasación, hasta 20 años, carencia de capital de hasta 24 meses |
| Banco Santander | Hipoteca otras finalidades / adquisición de local | Hasta el 60 % en inmuebles que no son vivienda habitual (70 % si lo es), libres de cargas, 15 años |
| Bankinter | Hipoteca Empresas | 60 % del valor del activo; combinable con líneas ICO |
| Cajamar | Préstamo para inversiones | Hasta el 80 % de la inversión, 15 años con garantía hipotecaria |
| CaixaBank | Hipoteca para locales | Hasta 15 años; fijo, variable o mixto |
| Ibercaja | Financiación para profesionales y comercios | Anuncia hasta el 100 % de la inversión, sujeto a aprobación |
| Sabadell | Hipoteca empresas | Condiciones personalizadas |
Ninguno publica el tipo de interés: se fija según tu perfil, el inmueble y el porcentaje financiado, y suele estar claramente por encima de las hipotecas de vivienda (a cuánto están las hipotecas). Un bróker puede ser útil porque estas operaciones se negocian caso a caso.
Requisitos
- Si eres autónomo o empresa: plan de negocio o estudio de viabilidad, últimas declaraciones (IRPF o Impuesto de Sociedades), cuentas anuales, CIRBE y previsión de tesorería.
- Si eres particular e inviertes: tus ingresos y, si el local está alquilado, el contrato y la solvencia del inquilino.
- Ahorro: entre el 30 % y el 50 % del precio, más impuestos y gastos.
- Tasación específica del inmueble.
- Garantías adicionales: avales de los socios o una segunda garantía si el porcentaje es alto.
Ejemplo
Local de 120.000 € para tu negocio, financiado al 60 % (72.000 €) a 15 años. Si el banco te ofrece un 4,5 %, la cuota sería de 551 € al mes y pagarías unos 27.100 € de intereses. Necesitarías 48.000 € de entrada, más los impuestos: si es un local nuevo, 25.200 € de IVA (deducible si tienes actividad con IVA) más el AJD; si es de segunda mano, el ITP de tu comunidad. Calcula tu caso en la calculadora de hipotecas.
Impuestos de la compra
| Operación | Impuesto |
|---|---|
| Local o nave nuevos (primera entrega) | IVA del 21 % + AJD (tipo autonómico) |
| Local o nave de segunda mano | ITP autonómico (del 6 % a más del 11 %) |
| Segunda mano entre empresarios con derecho a deducir el IVA | Se puede renunciar a la exención: IVA del 21 % por inversión del sujeto pasivo + AJD (a menudo a tipo incrementado) |
| Terreno rústico o no edificable | Exento de IVA: ITP |
| Solar o terreno urbanizable vendido por empresario | Normalmente IVA del 21 %; confírmalo con tu asesor |
La Ley 5/2019 no siempre te protege
La ley hipotecaria de 2019 se aplica siempre a las viviendas cuando el prestatario o un avalista es persona física, pero en locales, naves y terrenos solo cuando el comprador es consumidor, es decir, cuando no compra para su actividad empresarial o profesional. Un autónomo que compra el local de su negocio o una sociedad quedan fuera: las comisiones por amortización son libres y los gastos de constitución se reparten según lo pactado. Negócialo antes de firmar.
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