Una hipoteca tarda entre 4 y 8 semanas desde que entregas la documentación hasta la firma en notaría; con el banco y el expediente bien preparados se puede cerrar en 3–4 semanas, y en casos con avales, tasaciones complicadas o bancos lentos se va a 10–12. Las fases: preaprobación (2–10 días), estudio de riesgos (1–3 semanas), tasación (3–8 días), oferta vinculante o FEIN y los 10 días naturales mínimos de reflexión que marca la ley (14 en Cataluña), acta notarial previa (al menos 24 horas antes) y firma. Después, la inscripción en el Registro tarda unas 2–3 semanas más, pero ya tienes las llaves.
- Cuenta 6 semanas como escenario normal y pide 8–10 en las arras: la penalización por no llegar es perder la señal.
- La documentación completa el primer día es lo que más acorta el proceso; cada papel que falta son 2–5 días de retraso.
- Los 10 días entre la FEIN y la firma son legales e incomprimibles; úsalos para que otros bancos mejoren la oferta.
- La tasación la puedes encargar tú a una tasadora homologada antes de elegir banco: vale para todos durante 6 meses.
- Bancos online y algunos grandes (Sabadell, Openbank) prometen 20–25 días; la media del sector está en 40–50.
Has encontrado la casa, has firmado unas arras con 60 días para escriturar y ahora toca la hipoteca. La pregunta inmediata es cuánto tarda, porque el reloj de las arras corre en tu contra. Aquí tienes los plazos reales de cada fase en 2026, por qué se alargan y qué está en tu mano para acortarlos.
Plazos de cada fase
| Fase | Plazo habitual | De qué depende |
|---|---|---|
| 1. Preaprobación (viabilidad) | 2–10 días | De que presentes ingresos, ahorro y la operación completos; online suele ser en 48 h |
| 2. Entrega de documentación | 3–14 días | De ti: nóminas, IRPF, vida laboral, contrato de arras, extractos, nota simple |
| 3. Estudio de riesgos y aprobación | 1–3 semanas (Sabadell 10–15 días) | Del banco y del perfil; autónomos, avales o segundas garantías añaden una semana |
| 4. Tasación | 3–8 días (hasta 2 semanas en zonas con pocos tasadores) | Del tasador; puedes encargarla tú antes |
| 5. Aprobación definitiva y FEIN | 3–7 días tras la tasación | El banco ajusta importe y tipo al valor de tasación |
| 6. Plazo legal de reflexión | 10 días naturales mínimo (14 en Cataluña) | Ley 5/2019; incomprimible |
| 7. Acta notarial previa | Como mínimo 1 día antes de la firma | Agenda del notario; ve en cuanto tengas la FEIN |
| 8. Firma de compraventa e hipoteca | 1 día | Coordinación de vendedor, banco, gestoría y notaría |
| 9. Inscripción en el Registro | 2–3 semanas después | Gestoría del banco; no afecta a la entrega de llaves |
Sumando: 3–4 semanas en el mejor caso, 6 de media, 8–12 cuando algo se tuerce. Cada paso está explicado en la lección pasos para pedir una hipoteca.
Cuánto tarda cada banco
| Entidad | Plazo que anuncia o cumple | Observaciones |
|---|---|---|
| Banco Sabadell | Objetivo de 20 días hasta la firma (2026) | Estudio de riesgos en 10–15 días en perfiles estándar |
| Openbank | «Desde 25 días»; mínimo 11 días desde la FEIN | Proceso 100 % online; la tasación la encarga el banco |
| ING, Coinc, MyInvestor, Pibank | Preaprobación en 24–72 h; total 4–6 semanas | Sin oficina: todo depende de subir bien la documentación |
| CaixaBank, BBVA, Santander | 4–8 semanas | Varía mucho por oficina; las de banca personal suelen ser más rápidas |
| Bankinter, Unicaja, Ibercaja, Abanca, Kutxabank | 4–7 semanas | Más ágiles si ya eres cliente |
| Vía bróker | 3–6 semanas | Presenta a varios bancos a la vez (bróker hipotecario) |
Qué retrasa una hipoteca
- Documentación incompleta o desordenada: la causa número uno. Cada requerimiento son días de ida y vuelta.
- Perfiles que requieren más análisis: autónomos (dos ejercicios de renta y modelos trimestrales), contratos temporales, avalistas, no residentes.
- La tasación: tasadores saturados en verano y en ciudades grandes; tasaciones que salen por debajo del precio y obligan a rehacer el estudio; tasaciones caducadas (6 meses).
- El banco: oficinas con pocos recursos, cambios de gestor, campañas con mucha demanda.
- Avales públicos (ICO, autonómicos): comprobaciones adicionales que añaden una o dos semanas (hipoteca sin entrada).
- La notaría: agenda, acta previa y coordinación con vendedor y cancelación de la hipoteca anterior del vendedor.
- Operaciones especiales: autopromotor, compra con reforma, herencias sin inscribir, cargas en la nota simple.
Cómo acortar el plazo
- Pide la preaprobación antes de buscar casa: con ella sabes tu presupuesto y el banco ya tiene medio expediente (qué casa me puedo permitir).
- Prepara la carpeta completa el día uno: DNI, 3 últimas nóminas, contrato, vida laboral, última renta, extractos de 6 meses, recibos de otros préstamos, justificante del ahorro, nota simple y arras.
- Encarga la tasación tú a una tasadora homologada por el Banco de España en cuanto tengas las arras: vale en cualquier banco durante 6 meses y te ahorras una semana.
- Trabaja con 2–3 bancos a la vez, no en serie. Si uno se atasca, no has perdido el tiempo.
- Firma arras con 60–90 días, nunca con 30, y con cláusula de devolución si no hay financiación.
- Reserva notario en cuanto tengas la FEIN y ve al acta previa el primer día posible.
- Responde el mismo día a cada requerimiento del banco.
Un calendario realista
| Semana | Qué pasa |
|---|---|
| Semana 1 | Arras firmadas; documentación entregada a 2–3 bancos; preaprobaciones en 2–5 días |
| Semanas 2–3 | Estudio de riesgos; tasación encargada y entregada |
| Semana 4 | Aprobaciones definitivas; FEIN de cada banco; eliges y negocias con las otras en la mano |
| Semana 5 | Plazo de reflexión de 10 días; acta notarial previa |
| Semana 6 | Firma de compraventa e hipoteca; llaves |
| Semanas 7–9 | Inscripción en el Registro y liquidación de impuestos por la gestoría |
Si tu caso es especial (autopromotor, segunda vivienda, no residente), suma dos o tres semanas. Y si algo no cuadra con los plazos que te da el banco, pregunta: a veces el expediente lleva días parado por un papel que nadie te ha pedido.
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