Heredar una casa con hipoteca: qué hacer con la deuda, el banco y los impuestos

Al dolor de perder a un familiar se suma, a menudo, la duda sobre qué hacer con su casa y la hipoteca que quedaba por pagar. La buena noticia es que hay tiempo para decidir y que el banco no puede quedarse la vivienda solo porque el titular haya fallecido. Te explico las opciones, qué hacer con el banco y cómo afecta la hipoteca a los impuestos de la herencia.

Antes de nada: ¿había un seguro que pague la hipoteca?

Muchas hipotecas tienen un seguro de vida o de amortización vinculado con el banco como beneficiario. Si existe, la aseguradora paga la deuda pendiente y los herederos reciben la vivienda sin cargas. Para saberlo:

• Pide el Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento del Ministerio de Justicia, a partir de 15 días hábiles tras la defunción (tasa modelo 790; por internet tarda de 24 horas a 3 días).
• Revisa los recibos y extractos del fallecido y pregunta directamente al banco.
• El certificado no incluye todos los seguros (por ejemplo, los colectivos de empresa), así que comprueba también por esas vías.

Las tres opciones del heredero

No hay un plazo legal corto para aceptar, pero cualquier interesado (por ejemplo, el banco) puede pedir al notario que te requiera, y entonces tienes 30 días naturales para decidir; si no contestas, se entiende que aceptas. Si tienes la herencia en tu poder y quieres el beneficio de inventario, comunícalo en 30 días.

Qué hacer con el banco

1. Comunica el fallecimiento y pide un certificado de la deuda pendiente.
2. Sigue pagando las cuotas desde la cuenta del préstamo o la que acuerdes: el banco solo puede dar por vencida la hipoteca por impagos (en la primera mitad del plazo, cuotas impagadas por el 3 % del capital o 12 meses; en la segunda, el 7 % o 15 meses), no por la muerte del titular.
3. Cambia el titular una vez aceptada la herencia: el banco actualiza el préstamo a nombre del heredero (subrogación del deudor o novación) con la escritura de herencia.
4. Si queréis que uno solo asuma la hipoteca entre varios herederos, el banco tiene que aceptarlo, igual que en una novación.
5. Si vais a vender, la hipoteca se cancela con el precio: vender una casa con hipoteca.

Impuestos y gastos de heredar una vivienda hipotecada

Un matiz del Supremo (sentencia de 15 de septiembre de 2021): la reducción del 95 % se calcula sobre el valor bruto de la vivienda, sin restar la hipoteca; la deuda se resta después, al calcular lo que hereda cada uno. Para el cálculo exacto en tu comunidad, consulta con un gestor o asesor fiscal.

Varios herederos: quién se queda la casa

Si heredan varios hermanos, lo habitual es que uno se quede la vivienda y compense a los demás, o que se venda y se repartan el dinero y la deuda. Si quien se la queda necesita financiar esa compensación, puede pedir una hipoteca nueva o una ampliación, siempre que la deuda total no pase del 80 % del valor de tasación y la cuota encaje con sus ingresos.

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