¿Qué casa me puedo permitir con mi sueldo? Tabla por ingresos y por ahorro

«¿Qué casa me puedo permitir?» es la primera pregunta de cualquiera que empieza a mirar pisos, y la respuesta tiene dos partes que casi nadie junta: lo que te deja pedir tu sueldo y lo que te deja comprar tu ahorro. Aquí tienes las dos tablas, un ejemplo y las palancas para subir el techo si no llegas. Si prefieres meter tus números, abajo tienes la calculadora de qué piso me puedo permitir.

La regla del 35 %: lo que te deja pedir tu sueldo

Todos los bancos aplican una versión de la misma regla: la cuota de la hipoteca, sumada a cualquier otro préstamo que ya pagues (coche, tarjetas, préstamos personales), no debe superar el 35 % de los ingresos netos mensuales de los titulares. Algunos llegan al 40 % con perfiles muy estables (funcionarios, ingresos altos) y otros recortan a un 30–33 % con ingresos variables. Para vivir tranquilo, nuestra recomendación es quedarse en el 30 %.

De esa cuota máxima sale el importe máximo de hipoteca. A 30 años y a un tipo fijo del 3 % (la referencia de las buenas ofertas en octubre de 2026), cada 100.000 € de préstamo cuestan unos 422 € al mes; a 25 años, 474 €. Y como el banco financia como norma el 80 % del precio, la vivienda máxima es la hipoteca dividida entre 0,8.

Tabla: qué casa te puedes permitir según tu sueldo

Ingresos netos mensuales de todos los titulares (si compráis dos, sumad las nóminas), sin otros préstamos, hipoteca a 30 años al 3 % y financiación del 80 %. La última columna es el ahorro que necesitas para llegar a ese precio.

Dos ajustes rápidos: si ya pagas 200 € al mes de otro préstamo, réstalos de la cuota máxima antes de mirar la tabla (con 2.000 € netos pasarías de 700 € a 500 € de cuota, y de 166.000 € a 118.000 € de hipoteca). Y si el tipo que te ofrecen es del 2,5 % en lugar del 3 %, el importe sube un 7 %; si es del 3,5 %, baja un 6 %.

Tabla: qué casa te puedes permitir según tu ahorro

El segundo límite es el que de verdad frena a la mayoría. Para comprar necesitas la entrada (el 20 % que el banco no financia) más los impuestos y gastos de la compra, que van del 7 % al 13 % según la comunidad autónoma (aquí tienes el detalle por comunidad). En total, alrededor del 30 % del precio; un 27 % en comunidades con ITP bajo como Madrid, País Vasco o Canarias. Y conviene no quedarse a cero: reserva un colchón de 3 a 6 meses de gastos.

Si tienes menos de 36 años (o hijos menores a cargo) y entras en el aval ICO o en el aval de tu comunidad, el banco puede financiar hasta el 100 % del precio y el ahorro necesario se queda en los impuestos y gastos (7–13 %). Esa es la única forma habitual de que el límite pase a ser el sueldo y no la entrada.

Tu precio real es el menor de los dos

Ejemplo: pareja con 3.200 € netos entre los dos y 55.000 € ahorrados (quieren guardar 7.000 € de colchón), en Valencia. Por sueldo: 3.200 × 0,35 = 1.120 € de cuota, unos 265.000 € de hipoteca a 30 años al 3 % y un precio máximo de 331.000 €. Por ahorro: 48.000 € disponibles entre 0,30 (el ITP valenciano es del 9 %) = 160.000 €. Su precio real es 160.000 €. Les sobra capacidad de pago y les falta entrada, que es la situación más frecuente que vemos.

La solución no es «pedir más hipoteca»: el banco no va a financiar el 90 % porque sobren ingresos. Las salidas son esperar y ahorrar, un aval público, ayuda familiar para la entrada (donación o préstamo documentado), una vivienda más barata o, en algunos perfiles, la doble garantía con la vivienda de los padres. Las explicamos en la lección sobre hipotecas al 100 %.

Lo que también mira el banco (y puede bajar tu techo)

• Estabilidad: contrato indefinido con antigüedad, o 2–3 años de actividad si eres autónomo. Un contrato temporal o un periodo de prueba frenan la operación.
• Edad y plazo: la hipoteca debe terminar antes de los 75 años (en algunos bancos, 70 u 80). Con 50 años el plazo máximo será de 25 y la cuota, mayor: con 2.500 € netos pasas de 208.000 € a 185.000 € de hipoteca.
• Historial: impagos en ASNEF, descubiertos frecuentes o varios préstamos al consumo recientes pesan más que un buen sueldo.
• Ingresos variables: comisiones, horas extra o rendimientos de autónomo se cuentan con recorte (10–20 %) o por la media de dos años.
• La vivienda: si la tasación sale por debajo del precio, el 80 % se calcula sobre la tasación y necesitarás más ahorro.

Cómo subir el techo

1. Comprar en pareja o con un cotitular: se suman los ingresos y el límite por sueldo se duplica. Cómo repartir propiedad y deuda lo explicamos en hipoteca en pareja, cotitulares y avalistas.
2. Cancelar préstamos pequeños antes de pedir la hipoteca: cada 100 € de cuota que eliminas son unos 24.000 € más de hipoteca.
3. Alargar el plazo de 25 a 30 años sube el importe un 12 %; pagarás más intereses, pero puedes amortizar después.
4. Negociar el tipo: medio punto menos de interés equivale a un 5–6 % más de importe máximo con la misma cuota.
5. Avales públicos si tienes menos de 36 años: eliminan el límite del ahorro.
6. Un bróker conoce qué bancos aceptan el 40 % de ratio o cuentan mejor los ingresos variables; es lo que hacemos en Economía Responsable sin coste para ti.

Calcula tu caso

Introduce tus ingresos, tu ahorro, tu comunidad y el plazo en la calculadora de qué piso me puedo permitir y verás tu precio máximo y cuál de los dos límites te frena. Y si quieres el cálculo completo con los criterios reales de cada banco, en la lección 1 del curso de hipotecas lo explicamos paso a paso.

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