La hipoteca puente une en un solo préstamo la deuda de tu casa actual y la compra de la nueva, con las dos viviendas como garantía y un periodo de carencia (normalmente de 12 a 24 meses) en el que solo pagas intereses mientras vendes. Cuando vendes, amortizas con el dinero de la venta y la cuota se recalcula sobre lo que queda. El límite habitual es el 100 % de la vivienda nueva sin superar el 80 % de la tasación de las dos. En 2026 solo Santander publica un producto (Hipoteca Cambia de Casa: hasta 12 meses de carencia, 30 años, fija o variable); el resto de bancos la estudia caso a caso. El gran riesgo: no vender a tiempo o vender por menos de lo previsto.
- Funciona en tres fases: unificación de las dos deudas, carencia mientras vendes y amortización con el dinero de la venta.
- Ejemplo: debes 89.000 € y compras por 280.000 €: préstamo de 369.000 €, 876 € al mes de intereses durante la carencia y 742 € al mes tras vender por 210.000 €.
- Cada mes extra sin vender cuesta unos 876 € en el ejemplo, y al acabar la carencia la cuota salta si no has vendido.
- Santander Cambia de Casa: hasta 12 meses de carencia y 100 % del precio; variable a euríbor + 0,84 bonificado (TAE 4,42 % según HelpMyCash).
- Consigue la aprobación en firme, con las dos tasaciones hechas, antes de firmar arras de la casa nueva.
Encontrar la casa que buscas antes de haber vendido la tuya es muy habitual, y casi nadie tiene ahorros para pagar la nueva sin el dinero de la venta. La hipoteca puente está pensada para ese hueco, pero tiene costes y riesgos que conviene conocer antes de firmar arras. Te explico cómo funciona, quién la da y qué alternativas tienes.
Cómo funciona una hipoteca puente
- Unificación: el banco cancela tu hipoteca actual y te presta para ella y para la compra nueva en un único préstamo, con las dos viviendas como garantía.
- Carencia: durante el plazo pactado para vender (habitualmente 12–24 meses; algunos bancos hablan de hasta 2–5 años) pagas solo intereses o una cuota reducida.
- Venta y amortización: al vender, ingresas el dinero en el préstamo, se libera la garantía de la vivienda vendida y la cuota se recalcula sobre la deuda restante.
La financiación suele llegar al 100 % de la casa nueva (sin gastos ni impuestos) siempre que el total no pase del 80 % del valor de tasación de las dos viviendas. Por eso te pedirán haber amortizado una parte de la hipoteca actual y que la cuota final no supere el 30–35 % de tus ingresos.
Ejemplo con números
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Hipoteca pendiente de tu vivienda actual (vale 210.000 €) | 89.000 € |
| Precio de la vivienda nueva (gastos con ahorro propio) | 280.000 € |
| Hipoteca puente (75 % de las dos tasaciones, 490.000 €) | 369.000 € |
| Cuota durante la carencia (solo intereses, 2,85 %) | 876 €/mes |
| Tras vender por 210.000 € y amortizar | Quedan 159.000 € → 742 €/mes a 25 años |
| Coste de cada 6 meses más sin vender | Unos 5.250 € de intereses |
| Si no vendes y vence la carencia | Cuota sobre 369.000 € a 30 años: 1.526 €/mes |
Súmale los costes propios del puente: doble tasación, doble seguro de hogar y, si la hay, comisión de apertura. La notaría, el registro y la gestoría del préstamo los paga el banco.
Qué bancos ofrecen hipoteca puente en 2026
| Banco | Producto | Condiciones publicadas |
|---|---|---|
| Banco Santander | Hipoteca Cambia de Casa | Hasta 12 meses de carencia de capital; hasta el 100 % del precio de la vivienda nueva; 30 años; edad + plazo ≤ 80; fija o variable. Variable: euríbor + 0,84 bonificado / + 1,84 sin bonificar (TAE 4,42 % / 4,92 %, según HelpMyCash) |
| BBVA | Caso a caso | Hasta el 100 % de la vivienda nueva sin superar el 80 % de las dos tasaciones; carencia, cuota reducida o normal |
| CaixaBank | Caso a caso | Suele valorarla para clientes vinculados |
| Sabadell, Bankinter, Unicaja, Ibercaja, Kutxabank, Abanca, ING | Caso a caso | Sin condiciones publicadas |
Al no haber producto de catálogo en casi ningún banco, la negociación pesa mucho; un bróker hipotecario puede ahorrarte rechazos.
Riesgos y motivos de rechazo
- No vender a tiempo: al terminar la carencia pagas la cuota completa sobre las dos deudas; si no puedes, el banco puede ejecutar ambas viviendas.
- Vender por menos de lo previsto: quedará más deuda y una cuota mayor.
- Tasación baja de tu vivienda actual: dispara el porcentaje financiado y puede tumbar la operación.
- Cambio de trabajo entre el estudio y la firma, o endeudamiento por encima del 30–35 %.
- Piso actual sin vender o con precio fuera de mercado: el banco querrá ver que la venta es realista.
Alternativas a la hipoteca puente
| Alternativa | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|
| Vender primero y alquilar temporalmente | Sin doble deuda ni riesgo | Doble mudanza y coste del alquiler |
| Arras con condición suspensiva | Si no consigues financiación (o vender, si se pacta), recuperas la señal | Hay que redactarla bien con abogado o notario |
| Dos hipotecas independientes | No juntas las dos casas en una garantía | Necesitas ingresos para las dos cuotas |
| Ampliar la hipoteca actual o un préstamo corto | Rápido para importes pequeños | Más caro (ampliar la hipoteca) |
| Alquiler con opción a compra | Da tiempo para vender | Depende del vendedor |
Si al final vendes antes de comprar, revisa vender una casa con hipoteca y los plazos de cuánto tarda una hipoteca.
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