Cancelar una hipoteca tiene dos partes. La cancelación económica es pagar toda la deuda: si lo haces antes de tiempo, el banco puede cobrar como máximo el 0,25 % (3 primeros años) o el 0,15 % (5 primeros) en una variable firmada desde junio de 2019, y el 2 % (10 primeros años) o el 1,5 % en una fija, nunca más que su pérdida financiera. La cancelación registral es borrar la carga del Registro de la Propiedad: no es automática, la paga el titular y por arancel cuesta unos 80 € (unos 51 € de notaría y 28 € de Registro), aunque con gestoría y minutas reales la factura suele ir de 300 a 1.000 €. El impuesto de AJD está exento.
- Pagar la última cuota no borra la hipoteca del Registro: hasta que no la canceles, la carga sigue apareciendo en la nota simple.
- La comisión de cero por amortizar variables o pasarlas a fija terminó el 31 de diciembre de 2024; desde 2025 rigen los topes de la Ley 5/2019.
- En fijas, el tope del 2 % o 1,5 % está limitado por la pérdida financiera del banco: con los tipos actuales, si firmaste barato en 2020–2022 la compensación debería ser cero.
- La cancelación registral cuesta por arancel unos 80 €; la gestoría es opcional y el banco no puede cobrarte la firma de su apoderado.
- Si la hipoteca venció hace más de 21 años, puedes cancelarla por caducidad con una simple instancia al registrador (unos 28 €).
Terminar de pagar la hipoteca, o pagarla de golpe con una herencia o con la venta de la casa, es un gran momento. Pero hay dos trámites que conviene hacer bien para no pagar de más: la comisión por devolver antes de tiempo y la cancelación en el Registro, que mucha gente olvida hasta que va a vender. Aquí tienes los costes reales en 2026, los pasos y una calculadora.
Cancelación económica y cancelación registral
| Cancelación económica | Cancelación registral | |
|---|---|---|
| Qué es | Dejar la deuda a cero: con la última cuota o amortizando todo de una vez | Borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad |
| Es automática | Sí, al pagar | No: necesita escritura notarial e inscripción |
| Qué cuesta | Comisión por amortización anticipada (si pagas antes del final) | Unos 80 € por arancel; 300–1.000 € con gestoría y minutas reales |
| Quién paga | Tú | Tú (titular de la hipoteca) |
| Documento clave | Certificado de deuda cero (gratis) | Escritura de cancelación y modelo de AJD (exento) |
La cancelación registral no es obligatoria, pero la necesitarás para vender la vivienda sin cargas o para pedir otra hipoteca sobre ella, y es más fácil hacerla ahora que dentro de veinte años con un banco fusionado. Si vas a vender, mira también vender una casa con hipoteca.
Cuánto cobra el banco por cancelar antes de tiempo
| Hipoteca | Tope legal de la comisión | Desde cuándo es cero |
|---|---|---|
| Variable firmada desde el 16-6-2019 | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros (lo dice tu escritura) | Desde el año 4 o el 6 |
| Fija firmada desde el 16-6-2019 | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después, con el límite de la pérdida financiera | Nunca por ley, pero es 0 si el banco no pierde dinero |
| Variable anterior a junio de 2019 | 0,5 % los 5 primeros años y 0,25 % después (o lo pactado si es menos) | Según escritura |
| Fija anterior a junio de 2019 | Compensación por riesgo de tipo pactada, solo si hay pérdida | Según escritura |
| Paso de variable a fija o mixta (novación o subrogación) | 0,05 % los 3 primeros años | Desde el año 4 |
La pérdida financiera en las fijas: el banco compara lo que le debes con lo que valdrían hoy tus cuotas pendientes descontadas a los tipos de mercado. Si firmaste en 2021 al 1,5 % y hoy los tipos están por encima del 3 %, tu préstamo vale menos que el capital pendiente: no hay pérdida y la compensación debería ser cero. Ejemplo: 120.000 € pendientes a 20 años al 1,5 % (cuota de 579 €) valen unos 101.600 € descontados al 3,3 %; el banco gana, no pierde, si los devuelves. Exige el cálculo por escrito antes de pagar nada.
Las medidas temporales que dejaban la comisión a cero para amortizar variables o pasarlas a fija se aplicaron entre noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 y no se han prorrogado. Para amortizar solo una parte, usa la calculadora de amortización anticipada y lee cuándo compensa amortizar.
Cuánto cuesta la cancelación registral
| Concepto | Arancel legal | Lo que se ve en la práctica |
|---|---|---|
| Notaría | Documento sin cuantía: 30,05 € más folios, copia e IVA (unos 51 €) | Medias de 450–500 € en comparadores; reclama si te cobran sobre el importe original |
| Registro de la Propiedad | Sobre el 10 % del capital pendiente; con deuda cero, el mínimo: unos 28 € con IVA | Medias de unos 250 € |
| Gestoría | Opcional | 100 € independiente; 300–500 € la del banco (con provisión de fondos de 800–1.500 €) |
| Impuesto de AJD | Exento (presentas el modelo con cuota 0 €) | 0 € |
| Certificado de deuda cero | Gratis | Gratis |
| Total | Unos 80 € | De 300 a 1.000 € |
La diferencia entre el arancel y las facturas reales se explica porque muchas notarías calculan sobre el importe original del préstamo en vez de aplicar la rebaja de la Ley 2/1994, o suman copias y suplidos. Pide presupuesto antes y, si la minuta no cuadra, puedes impugnarla ante el Colegio Notarial.
Pasos para cancelar la hipoteca en el Registro
- Pide al banco el certificado de deuda cero. Es gratuito.
- Decide si lo haces tú o con gestoría. Si lo encargas al banco, debe informarte antes de lo que cobrará.
- Firma la escritura de cancelación en la notaría que elijas. Comparece un apoderado del banco; no pueden cobrarte su firma ni su desplazamiento.
- Presenta el modelo de AJD en tu comunidad autónoma, con cuota cero por exención.
- Lleva al Registro la escritura, el certificado y el justificante del impuesto. En unas semanas la carga desaparece; compruébalo con una nota simple.
Con gestoría, todo el proceso tarda entre 1,5 y 3 meses. Haciéndolo tú, puede quedar en un mes.
Cancelación por caducidad: hipotecas muy antiguas
Si la hipoteca terminó hace más de 21 años (20 de prescripción más 1) contados desde el vencimiento que figura en el Registro, y en ese tiempo no consta ninguna reclamación, puedes pedir que se cancele por caducidad (art. 82.5 de la Ley Hipotecaria) con una instancia privada dirigida al registrador, sin notario ni banco. Cuesta unos 28 €. Ejemplo: una hipoteca de 1990 a 25 años venció en 2015 y podrá cancelarse así a partir de 2036. Si el Registro no recoge el vencimiento, los plazos son de 20 años desde la última reclamación o 40 desde el último asiento.
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