Subrogar es llevar tu hipoteca a otro banco sin cancelarla: el nuevo paga la deuda al antiguo y se queda con tu préstamo con condiciones nuevas. En octubre de 2026 las mejores ofertas públicas para cambiar de banco están en fijas del 2,75 % (Sabadell) y 2,85 % (CaixaBank) bonificadas, el 2,86 % de Openbank y el 3,40 % sin vinculaciones de MyInvestor, que además paga todos los gastos y la comisión del banco actual; a través de bróker hay fijas del 2,10 %. Tú pagas la tasación (200–450 €) y la comisión del banco actual: como máximo el 0,05 % si pasas de variable a fija o mixta. Compensa con una rebaja de 0,5 puntos o más, más de 80.000 € pendientes y al menos 5–10 años por delante.
- Con el euríbor de octubre en el 3,229 %, una variable a euríbor + 0,99 paga un 4,22 %: pasarla a una fija del 2,75 % ahorra más de 100 € al mes por cada 150.000 €.
- Al pasar de variable a fija o mixta, tu banco actual solo puede cobrarte el 0,05 % del capital los 3 primeros años y nada después.
- El nuevo banco paga notaría, registro y gestoría; tú, la tasación y la comisión. La escritura de subrogación no paga AJD.
- Tu banco tiene 15 días para igualar la oferta (enervación): úsalo para negociar sin cambiarte.
- MyInvestor asume todos los gastos, incluida la comisión del banco actual, pero exige 70.000 € pendientes y 4.000 € de ingresos.
Si firmaste una variable con diferencial alto, o una fija cara en 2023, este otoño es buen momento para revisar tu hipoteca: el euríbor ha subido un punto en el año y hay bancos que siguen ofreciendo fijas por debajo del 3 % para captar clientes con buen historial. Estas son las ofertas de subrogación de octubre de 2026, lo que cuesta cambiarse y la cuenta para saber si te compensa. El proceso paso a paso está en la lección cambiar la hipoteca de banco.
Ofertas para cambiar de banco (octubre 2026)
| Banco | Tipo | TIN bonificado / sin bonificar | TAE | Condiciones destacadas |
|---|---|---|---|---|
| Banco Sabadell | Fija | 2,75 % / 3,75 % | 3,58 % | Hasta 30 años; nómina, hogar, vida y protección de pagos |
| CaixaBank (Casa Fácil) | Fija | 2,85 % / 3,85 % | 4,26 % | Nómina, recibos y tarjeta (−0,35), vida (−0,35), hogar y alarma |
| Openbank | Fija | 2,86 % (a 25 años) | 3,42 % | Paga tasación, notaría, gestoría y registro; la comisión del banco actual la pagas tú (financiable). Mínimo 30.000 € y 1 año pagado |
| Caixa d’Enginyers | Fija | 2,95 % / 3,95 % | 3,71 % | Nómina, recibos, tarjeta, hogar, vida y protección de pagos |
| MyInvestor | Fija | 3,40 % sin vinculaciones | 3,61 % | Asume todos los gastos y la comisión del banco actual; mínimo 70.000 € pendientes e ingresos de 4.000 € |
| Kutxabank | Variable | Euríbor + 0,49 / + 1,49 | 4,11 % | Puede financiar la comisión de subrogación; nómina de 3.000 €, hogar y EPSV |
| Banco Sabadell | Variable | 1,50 % el 1.er año; después euríbor + 0,50 | 3,98 % | Vinculaciones habituales |
| BBVA | Variable | Euríbor + 0,60 / + 1,60 | 4,50 % | Nómina, hogar y seguro de amortización |
| ING | Mixta | 3,85 % / 4,35 % y después euríbor + 1,04 | 4,83 % | Hasta 40 años; sin comisiones |
| Vía bróker | Fija | Desde 2,10 % / 2,80 % | 2,35 % | Nómina, hogar y tarjeta; condiciones negociadas |
Las ofertas de subrogación cambian cada pocas semanas y algunas (Openbank, por ejemplo) entran y salen de catálogo: confírmalas en la oferta vinculante. Si buscas la hipoteca más barata en general, compara también con las hipotecas más baratas y con un bróker hipotecario.
Cuánto cuesta subrogar y quién paga
| Concepto | Quién paga | Importe |
|---|---|---|
| Tasación | Tú (salvo Openbank o MyInvestor) | 200–450 € |
| Comisión del banco actual | Tú (salvo MyInvestor) | Según la tabla de abajo |
| Notaría | Banco nuevo | Arancel reducido (documento sin cuantía) |
| Registro | Banco nuevo | Sobre el 10 % del capital pendiente |
| Gestoría | Banco nuevo | 300–500 € |
| Impuesto de AJD | Nadie | Exento (art. 7 de la Ley 2/1994) |
| Tu hipoteca | Comisión máxima por subrogación |
|---|---|
| De variable a fija o mixta (al menos 3 años fijos), cualquier fecha | 0,05 % los 3 primeros años; 0 % después |
| Variable a variable, firmada desde el 16-6-2019 | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros; 0 % después |
| Fija, firmada desde el 16-6-2019 | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después, con el límite de la pérdida financiera |
| Firmada entre diciembre de 2007 y junio de 2019 | 0,5 % los 5 primeros años y 0,25 % después |
| Firmada antes de diciembre de 2007 | 0,5 % (1 % si es anterior a abril de 2003) |
Si tu hipoteca es fija y la firmaste cuando los tipos estaban más bajos que hoy, el banco no tiene pérdida financiera al devolverle el dinero y la compensación debería ser cero; aunque, en ese caso, tampoco suele compensar cambiarse. Más detalle en cancelar la hipoteca.
Cuándo compensa: la cuenta
Ejemplo 1, de variable a fija: te quedan 150.000 € a 20 años con euríbor + 0,99. Con el euríbor de octubre (3,229 %) pagas un 4,22 %: 926 € al mes. Con una fija al 2,75 % pagarías 813 €: 113 € menos al mes y unos 27.100 € menos de intereses en 20 años (72.300 € frente a 45.200 €), y además la cuota deja de depender del euríbor. Los costes para ti: tasación de 300 € y una comisión de 75 € (0,05 %).
Ejemplo 2, de fija a fija: 150.000 € a 20 años al 3,5 % (870 €) frente al 2,8 % (817 €): 53 € al mes y 12.700 € de intereses menos. Si tu fija es de después de 2019 y tiene menos de 10 años, la comisión puede llegar al 2 % (3.000 €), así que pide el cálculo de la pérdida financiera antes de decidir.
- Regla práctica: rebaja de al menos 0,5 puntos en el tipo efectivo (o un diferencial actual por encima de 0,70–0,80 en variables), más de 80.000 € pendientes y más de 5–10 años por delante.
- Cuenta las vinculaciones: si el banco nuevo te exige seguros más caros, réstalos del ahorro (cómo calcularlo).
- Compara con la novación: a veces tu banco te mejora el tipo sin cambiarte (novación de hipoteca).
Cómo es el proceso
- Pide ofertas a dos o tres bancos con tu última escritura, recibos y nóminas.
- El banco elegido te da una oferta vinculante con el detalle de costes y notifica a tu banco actual.
- Tu banco tiene 7 días naturales para certificar la deuda y 15 días para igualar o mejorar la oferta (enervación).
- Recibes la FEIN al menos 10 días antes de firmar.
- Firmas ante notario: el banco nuevo paga al antiguo y la hipoteca sigue inscrita, ahora a su nombre.
En total, entre 3 y 6 semanas. Si en el proceso tu banco te iguala la oferta, puedes quedarte sin coste adicional.
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