El último IRPH Entidades publicado es el de septiembre de 2026: 3,189 % (BOE del 20 de octubre), frente al 2,762 % de enero y el 2,695 % de septiembre de 2025. Por primera vez este año queda por debajo del euríbor (3,247 %), porque el IRPH es una media de préstamos ya concedidos y reacciona con retraso. Judicialmente, el Tribunal Supremo (sentencias de pleno de 11 de noviembre de 2025) hace muy difícil anularlo: basta con que la escritura cite la Circular 5/1994 y solo sería abusivo con una desproporción «muy evidente» frente al mercado de la fecha de firma. La salida práctica suele ser novar o subrogar a tipo fijo, con una comisión máxima del 0,05 % (cero si el préstamo tiene más de 3 años).
- IRPH de septiembre de 2026: 3,189 %. Sube desde el 2,762 % de enero; el de octubre se publicará en noviembre.
- El IRPH ya lleva el margen bancario dentro: compara IRPH + tu diferencial con euríbor + el diferencial de una hipoteca nueva, no los índices a secas.
- Supremo 2025–2026: la falta de transparencia no anula automáticamente el IRPH; hace falta probar una desproporción «muy evidente» con el mercado de la fecha de firma.
- Excepción: quien se subrogó en el préstamo del promotor sin información se queda con el préstamo sin intereses (STS 161/2026).
- Cambiar a fijo por novación o subrogación: comisión máxima del 0,05 % los 3 primeros años y cero después.
El IRPH fue durante años el índice «alternativo» al euríbor en muchas hipotecas, sobre todo de cajas y promotoras. Hoy hay cientos de miles de préstamos referenciados a él y una batalla judicial que se ha inclinado del lado de los bancos. Aquí tienes el último valor, la evolución mensual, la situación legal y las opciones reales si tu hipoteca lo usa.
Valor del IRPH Entidades en 2026
| Mes | IRPH Entidades | Euríbor 12 meses | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Enero | 2,762 % | 2,245 % | +0,517 |
| Febrero | 2,819 % | 2,221 % | +0,598 |
| Marzo | 2,840 % | 2,565 % | +0,275 |
| Abril | 2,882 % | 2,747 % | +0,135 |
| Mayo | 2,986 % | 2,804 % | +0,182 |
| Junio | 3,049 % | 2,798 % | +0,251 |
| Julio | 3,077 % | 2,855 % | +0,222 |
| Agosto | 3,134 % | 2,954 % | +0,180 |
| Septiembre | 3,189 % | 3,247 % | −0,058 |
| Octubre | Se publica en noviembre | 3,229 % (provisional) | — |
El IRPH Entidades es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para vivienda libre del conjunto de entidades. Lo publica el Banco de España en el BOE con un mes de retraso. La evolución del euríbor está en todo sobre el euríbor.
Valor del IRPH en 2025
| Mes 2025 | IRPH | Euríbor |
|---|---|---|
| Enero | 2,960 % | 2,525 % |
| Febrero | 2,872 % | 2,407 % |
| Marzo | 2,923 % | 2,398 % |
| Abril | 2,851 % | 2,143 % |
| Mayo | 2,852 % | 2,081 % |
| Junio | 2,802 % | 2,081 % |
| Julio | 2,748 % | 2,079 % |
| Agosto | 2,791 % | 2,114 % |
| Septiembre | 2,695 % | 2,172 % |
| Octubre | 2,796 % | 2,187 % |
| Noviembre | 2,807 % | 2,217 % |
| Diciembre | 2,788 % | 2,267 % |
Medias anuales del IRPH: 2,06 % en 2022, 3,99 % en 2023, 3,67 % en 2024 y 2,82 % en 2025. En un año (septiembre a septiembre) el IRPH ha subido 0,49 puntos y el euríbor 1,08: por eso este otoño el IRPH ha dejado de ser más caro que el euríbor.
¿Cuánto pagas con IRPH?
Con 120.000 € pendientes a 18 años e IRPH sin diferencial, la revisión con el dato de septiembre (3,189 %) deja la cuota en 731 € (706 € con el IRPH de enero). Con IRPH + 0,25, 746 €. Una fija al 2,85 % dejaría la cuota en 711 €, 20 € menos al mes y unos 4.300 € menos en el resto del préstamo, y además estable. Para tu caso, usa la calculadora de hipotecas con el capital pendiente y los años que quedan.
Situación judicial del IRPH (2025–2026)
- TJUE: el índice puede someterse a control de transparencia (Gómez del Moral, 2020) y que sea oficial no exime al banco de informar (2023 y C-300/23, de diciembre de 2024). No ha habido sentencias del TJUE sobre el IRPH en 2025 ni en 2026.
- Supremo, pleno de 11-11-2025 (STS 1590 y 1591/2025): basta con que la escritura cite la Circular 5/1994 y el índice se publique en el BOE para superar la transparencia; y aunque no la supere, solo sería abusivo si hay una desproporción «muy evidente» con los tipos de mercado de la fecha de firma, sin compararlo con el euríbor. Lo reiteran las sentencias 18/2026 y 486/2026.
- Excepción relevante (STS 161/2026): el comprador que se subrogó en el préstamo del promotor sin recibir información se queda con el préstamo sin intereses y el banco paga las costas.
- Riesgo de costas: la STS 851/2026 condenó en costas a un consumidor que mantuvo su recurso.
- Pendiente: juzgados de Palma (abril de 2026) y San Sebastián (julio de 2026) han planteado nuevas preguntas al TJUE; habrá que esperar su respuesta.
Qué puedes hacer si tienes IRPH
| Opción | Qué consigues | Coste |
|---|---|---|
| Novación a fijo con tu banco | Salir del IRPH sin cambiar de banco | Comisión máxima del 0,05 % si el préstamo tiene menos de 3 años; 0 % después. Notaría y registro con arancel reducido; AJD exento |
| Subrogación a otro banco | Mejor tipo y salir del IRPH | Tasación y, como máximo, el mismo 0,05 %/0 % si pasas a fijo |
| Cancelar y firmar otra hipoteca | Más capital o plazo | Cancelación, tasación y comisión del contrato |
| Reclamar | Anulación del índice (difícil) o recuperar los gastos de constitución (más fácil) | Reclamación previa obligatoria al banco; riesgo de costas si se pierde |
Con los tipos de octubre, pasar de IRPH a una fija del 2,55–2,95 % suele compensar si te quedan más de 8–10 años. Las ofertas de cambio de banco están en mejores hipotecas para subrogar y el proceso con tu banco en novación de hipoteca. Si quieres reclamar, empieza por los gastos: reclamar los gastos de la hipoteca.
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