Ampliar la hipoteca es pedir a tu banco más capital sobre la hipoteca que ya tienes, mediante una novación. El límite habitual es que la deuda total no supere el 80 % del valor de tasación (60–70 % si no es tu vivienda habitual): con una casa tasada en 200.000 € y 100.000 € pendientes, podrías ampliar hasta 60.000 €. Necesitas una tasación nueva (unos 300 €), estar al día, que todas tus cuotas no pasen del 30–35 % de tus ingresos y pagar la comisión que fije tu escritura (0–1 %). El AJD de la parte ampliada lo paga el banco. Frente a un préstamo personal, el tipo es mucho menor, pero al alargar el plazo puedes acabar pagando más intereses.
- Límite: deuda pendiente más ampliación hasta el 80 % de la nueva tasación en vivienda habitual.
- Costes para ti: tasación (unos 300 €) y comisión de novación (0–1 % según escritura; solo 0,1 % si únicamente amplías plazo).
- El impuesto de AJD de la ampliación lo paga el banco desde 2018; en Madrid es el 0,75 % del importe ampliado, en Cataluña el 2 %.
- 30.000 € más en la hipoteca al 2,9 % a 20 años: 164 € más de cuota y 9.600 € de intereses. Con un préstamo personal al 6,5 % a 8 años: 402 € de cuota y 8.600 € de intereses.
- Si tu banco no amplía, puedes subrogar con ampliación a otro banco o rehipotecar, con más gastos.
Una reforma, la entrada de un coche o reunificar deudas caras: hay muchos motivos para querer sacar dinero de la vivienda que ya estás pagando. La ampliación de hipoteca suele ser la forma más barata de financiarlo, pero no siempre. Aquí tienes los requisitos, los costes de 2026 y la comparación honesta con un préstamo personal.
Cómo funciona una ampliación de hipoteca
Es una novación en la que tu banco aumenta el capital del préstamo, y a menudo también el plazo, sobre la misma hipoteca inscrita. Se firma ante notario, se inscribe en el Registro y desde ese momento pagas una sola cuota por todo. El banco no está obligado a aceptarla: estudiará tu solvencia como si fuera una hipoteca nueva.
Requisitos
- Margen sobre la tasación: deuda pendiente más ampliación, hasta el 80 % del valor de tasación actual en vivienda habitual (60–70 % en segunda residencia o inversión).
- Solvencia: ingresos estables y que el total de tus cuotas, con la ampliada, no pase del 30–35 % de los ingresos netos (cuánto hay que ganar).
- Historial: estar al día en los pagos y, preferiblemente, llevar varios años pagando.
- Tasación nueva: unos 300 €, válida 6 meses (la tasación).
- Edad: la mayoría de bancos no pasa de 75 años al terminar el préstamo, así que alargar el plazo puede no ser posible.
- Finalidad: algunos bancos la piden (reforma, por ejemplo).
Cuánto puedes ampliar: ejemplos
| Tasación actual | Deuda pendiente | 80 % de la tasación | Ampliación máxima |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 100.000 € | 160.000 € | 60.000 € |
| 250.000 € | 150.000 € | 200.000 € | 50.000 € |
| 300.000 € | 120.000 € | 240.000 € | 120.000 € |
| 180.000 € | 140.000 € | 144.000 € | 4.000 € (no compensa) |
Cuánto cuesta ampliar la hipoteca
| Concepto | Quién paga | Importe |
|---|---|---|
| Tasación | Tú | Unos 300 € |
| Comisión de novación | Tú | Lo que diga la escritura: 0–1 %; si solo amplías plazo, máximo 0,1 % |
| Impuesto de AJD sobre lo ampliado | El banco | Madrid 0,75 %; Andalucía 1,2 %; C. Valenciana 1,4 %; Cataluña 2 % |
| Notaría y registro | Discutido: pide que lo asuma el banco | Variable; en la parte de capital nuevo no se aplica el arancel reducido |
| Gestoría | Normalmente el banco | 300–500 € |
Ojo: si ya hay cargas inscritas después de tu hipoteca (un embargo, por ejemplo), la parte ampliada puede quedar por detrás en rango, y el banco puede negarse.
Ampliar la hipoteca o pedir un préstamo personal
Ejemplo con 30.000 € para una reforma. Te quedan 100.000 € a 20 años al 2,9 % (550 € al mes).
| Ampliar la hipoteca (2,9 %, 20 años) | Préstamo personal (6,5 % TAE aprox., 8 años) | |
|---|---|---|
| Cuota adicional | +164 € (pasas a 714 €) | 402 € |
| Intereses de esos 30.000 € | Unos 9.600 € | Unos 8.600 € |
| Gastos de entrada | Tasación + comisión (300–600 €) | Apertura 0–2 % |
| Garantía | Tu casa | Tu patrimonio personal |
| Plazo de tramitación | 4–8 semanas | Días |
La ampliación da una cuota mucho más baja, pero repartir 30.000 € en 20 años hace que pagues más intereses que con un préstamo a 8 años, aunque el tipo sea menos de la mitad. Si puedes asumir la cuota del préstamo, o vas a amortizar la ampliación en pocos años, la diferencia se reduce mucho. Para reformas, mira también las opciones de hipoteca para reforma; para comparar préstamos, la calculadora de préstamos personales.
Si tu banco no quiere ampliar
- Subrogación con ampliación: otro banco se queda tu hipoteca y te da más capital o plazo a la vez (mejores hipotecas para subrogar).
- Rehipotecar: cancelar y firmar una hipoteca nueva. Permite más dinero, pero sumas cancelación, comisión de amortización y una nueva tasación; tarda 6–10 semanas.
- Hipoteca sobre otra vivienda libre de cargas, con financiación del 60–70 %.
- Hipoteca abierta: casi ningún banco la comercializa ya en España.
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