¿Cuánto hay que ganar para que te den una hipoteca? Sueldo necesario por importe

«¿Cuánto hay que ganar para que te den una hipoteca?» no tiene una cifra única, pero sí una regla que aplican todos los bancos y que puedes calcular tú en un minuto. Aquí tienes la tabla por importes, cómo cuenta el banco cada tipo de ingreso y las palancas para llegar si te quedas corto. Si lo que quieres es saber el precio máximo de vivienda, está en qué casa me puedo permitir con mi sueldo.

La regla del 35 %

El departamento de riesgos calcula tu ratio de endeudamiento: la suma de la cuota de la hipoteca y de cualquier otro préstamo que ya pagues, dividida entre tus ingresos netos mensuales. El límite habitual es el 35 %; con ingresos altos o muy estables (funcionarios, grandes empresas) algunos bancos aceptan el 40 %, y con ingresos variables (autónomos, comisiones) lo recortan al 30–33 %. El Banco de España recomienda no superar el 30–35 % de esfuerzo, y nosotros, por experiencia, el 30 %: es lo que permite absorber una subida del euríbor o un bache sin sufrir.

Tabla: sueldo necesario según el importe de la hipoteca

Hipoteca a tipo fijo del 3 % (referencia de las buenas ofertas en octubre de 2026), sin otros préstamos. «Neto» es lo que ingresas en la cuenta cada mes entre todos los titulares; el bruto anual es aproximado (14 pagas, retención media).

Con un tipo del 2,5 % las cifras bajan un 6 %; con el 3,5 %, suben un 6 %; con el 4 %, un 13 %. Y si tienes un préstamo del coche de 250 € al mes, para una hipoteca de 200.000 € ya no necesitas 2.409 € sino 3.123 € netos: por eso conviene cancelar deudas pequeñas antes de pedirla.

Qué cuenta como ingreso para el banco

Ejemplos reales

• Sueldo de 1.500 € netos, sin deudas: cuota máxima de 525 € → hipoteca de unos 124.000 € a 30 años (vivienda de 155.000 € con el 80 %).
• Pareja con 1.800 € + 1.600 € y un préstamo del coche de 200 €: cuota máxima (3.400 × 0,35 − 200) = 990 € → hipoteca de unos 235.000 €.
• Autónomo con 40.000 € de rendimiento neto (unos 2.600 € netos al mes tras IRPF) y recorte del 15 %: ingresos computables de 2.210 € → cuota máxima de 773 € → hipoteca de unos 183.000 €.
• Funcionario con 2.800 € netos en un banco que acepta el 40 %: cuota de 1.120 € → hipoteca de 265.000 €, y en algunas entidades con financiación del 90–100 % (hipoteca para funcionarios).

Si no llegas al sueldo necesario

1. Alarga el plazo: de 25 a 30 años el importe máximo sube un 12 %. Si tienes menos de 35 años, algunos bancos llegan a 35 o 40 años.
2. Añade un cotitular (pareja, familiar): se suman ingresos.
3. Cancela préstamos al consumo antes de pedirla: cada 100 € de cuota liberan unos 24.000 € de hipoteca.
4. Baja el importe aportando más entrada, si tienes ahorro.
5. Negocia el tipo: medio punto menos equivale a un 5–6 % más de importe con la misma cuota.
6. Espera a consolidar ingresos: un indefinido con un año de antigüedad o un segundo ejercicio de autónomo cambian la respuesta del banco.

Y una advertencia: que el banco acepte el 35 % o el 40 % no significa que te convenga. Con la cuota en el 30 % de tus ingresos tienes margen para subidas de tipos, para un hijo o para un cambio de trabajo; en el 40 %, no. Lo tratamos en la lección 1 del curso de hipotecas.

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