Curso de hipotecas · Situaciones especiales
Situación especial
Comprar en España desde fuera: lo que piden los bancos
Cada año miles de personas que viven en otro país compran una vivienda en España, como segunda residencia, para alquilar o pensando en mudarse. Los bancos españoles les dan hipotecas, pero con reglas propias: menos porcentaje, más documentación y atención al tipo de cambio. Esta lección resume qué puedes esperar como no residente y qué cambia si eres extranjero pero ya vives aquí.
- La diferencia entre no residente y extranjero residente, y por qué importa
- Porcentaje de financiación, plazo y tipos habituales para no residentes
- La documentación completa (y traducida) y el NIE
- Impuestos, cuenta bancaria, representante y el riesgo de moneda
- Para el banco, no residente es quien tributa fuera de España (más de 183 días al año en otro país), sea extranjero o español. Un extranjero con residencia fiscal en España se trata como cualquier residente, con NIE y permiso de trabajo.
- A no residentes los bancos financian como norma el 60–70 % del menor entre precio y tasación (hasta el 80 % en casos excepcionales de la UE con ingresos altos). Necesitas el 30–40 % más gastos ahorrado.
- Hace falta NIE, cuenta bancaria en España, documentación de ingresos traducida (jurada en muchos bancos) y, si tus ingresos son en otra moneda, el banco aplica la normativa de préstamos en moneda extranjera.
- Los plazos son más cortos (20–25 años habituales, 30 en algunos bancos) y el tipo suele ser algo mayor que para residentes.
No residente, residente extranjero y nacionalidad
Lo que determina el tratamiento no es el pasaporte sino la residencia fiscal. Un alemán que vive y tributa en Múnich es no residente; un colombiano con permiso de residencia y trabajo que vive en Valencia es residente, igual que un español, y accede a las mismas hipotecas (con el matiz de que algunos bancos piden más antigüedad en el permiso o en el empleo). Un español que vive en Londres y compra en Málaga es no residente para el banco, aunque tenga DNI.
Dentro de los no residentes, el banco distingue por el país: la Unión Europea, Reino Unido, Suiza, Noruega, Estados Unidos y Canadá son los perfiles más sencillos; países con restricciones de capitales, sin convenio de doble imposición o en listas de riesgo exigen más comprobaciones (origen de fondos) y algunos bancos directamente no operan con ellos.
Condiciones habituales para no residentes (2026)
| Aspecto | Residente | No residente |
|---|---|---|
| Financiación máxima | 80 % (hasta 100 % con avales) | 60–70 % del menor entre precio y tasación; algunos bancos 80 % para UE con ingresos altos |
| Plazo máximo | 30 años (35 en algunos casos) | 20–25 años; 30 en algunos bancos |
| Tipo de interés | Según oferta general | Suele ser 0,25–0,75 puntos superior; predominan las fijas y mixtas |
| Ratio de endeudamiento | Hasta el 35 % | Hasta el 30–35 %, contando las deudas en el país de origen (hipoteca de tu vivienda principal incluida) |
| Vinculaciones | Nómina, seguros… | Seguro de hogar y de vida con más frecuencia obligatorios; sin nómina, cuenta con saldo o domiciliación de las cuotas |
| Tiempo de tramitación | 4–8 semanas | 6–12 semanas (documentación, traducciones, NIE, poderes) |
Una pareja residente en Francia compra un apartamento de 250.000 € en Alicante. El banco financia el 70 % (175.000 €). Necesitan 75.000 € de entrada más el ITP de la Comunidad Valenciana (9 %, 22.500 €) y unos 2.000 € de notaría, registro, gestoría y tasación: alrededor de 100.000 € de fondos propios. A 25 años y a tipo fijo del 3,25 %, la cuota es de unos 853 € al mes.
Documentación: la lista completa
- NIE (Número de Identidad de Extranjero): imprescindible para comprar y firmar la hipoteca. Se solicita en el consulado español de tu país o en una comisaría en España; tarda de días a semanas según el lugar. Pídelo antes de buscar casa.
- Pasaporte en vigor.
- Justificante de residencia fiscal (certificado de la autoridad fiscal de tu país) y última declaración de la renta en tu país.
- Ingresos: contrato de trabajo y últimas 3–6 nóminas; o cuentas y declaraciones de dos años si eres autónomo; o certificado de pensión. Con traducción jurada al español (o al inglés en algunos bancos).
- Extractos bancarios de 6–12 meses de tus cuentas principales.
- Informe de crédito de tu país (Schufa en Alemania, Experian/Equifax en Reino Unido, etc.) y declaración de deudas vigentes.
- Justificante del ahorro y de su origen (venta, ahorro, herencia): los controles de prevención de blanqueo son estrictos para fondos del extranjero.
- Sobre la vivienda: nota simple, arras o reserva, y tasación (lección 10).
Cuenta y poder notarial. Necesitarás una cuenta en un banco español (para la provisión de fondos y las cuotas) y, si no puedes viajar para la firma, un poder notarial a favor de un abogado o persona de confianza, otorgado ante notario español o ante notario de tu país con apostilla de La Haya y traducción. El acta de transparencia (lección 15) puede firmarse también por apoderado, aunque algunos notarios prefieren videoconferencia o presencia.
Ingresos en otra moneda: el préstamo «en moneda extranjera»
Si cobras en libras, francos suizos, dólares o cualquier divisa distinta del euro, la Ley 5/2019 considera tu hipoteca un préstamo en moneda extranjera aunque esté en euros, porque la moneda de tus ingresos es otra. Eso te da derechos: el banco debe advertirte del riesgo de tipo de cambio, informarte periódicamente si la variación supera el 20 % y permitirte convertir el préstamo a la moneda de tus ingresos. En la práctica, muchos bancos limitan más el porcentaje de financiación o piden que las cuotas se domicilien desde una cuenta en euros. Conviene mantener un colchón en euros equivalente a varios meses de cuota para absorber oscilaciones.
Impuestos y obligaciones del no residente propietario
- Al comprar: los mismos que un residente: ITP en segunda mano o IVA + AJD en obra nueva (lección 8). No hay tipos reducidos por ser no residente, y algunos reducidos (jóvenes, vivienda habitual) no se aplican porque la vivienda no será habitual.
- Cada año: el IRNR (impuesto de no residentes): si la vivienda está vacía o es de uso propio, se tributa por una renta imputada (el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, al 19 % para residentes en la UE/EEE y al 24 % para el resto); si se alquila, por las rentas obtenidas. Más el IBI y, si procede, la tasa de basuras.
- Representante fiscal: obligatorio para residentes fuera de la UE/EEE en algunos supuestos; recomendable en todos.
- Al vender: el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta del IRNR del vendedor no residente, y el no residente paga la plusvalía municipal (el comprador es responsable subsidiario).
Cuidado con los plazos de las arras. Entre el NIE, las traducciones, el envío de documentos y los poderes, una hipoteca de no residente rara vez se cierra en menos de dos meses. Firma arras con 90 días y cláusula de financiación (lección 7), y empieza con el banco antes de reservar.
Qué bancos trabajan con no residentes
La mayoría de grandes entidades tienen departamentos o productos específicos para no residentes, con condiciones que varían mucho según el país de origen y el perfil. Las cajas y bancos de zonas con mucha compra extranjera (Costa del Sol, Comunidad Valenciana, Baleares, Canarias) tienen equipos acostumbrados y suelen ser más ágiles. Un bróker con experiencia en no residentes ahorra semanas: sabe qué banco acepta qué país, qué documentos exige cada uno y cómo presentar ingresos en divisa (lección 9).
Lista de comprobación
- Tengo claro si soy no residente (tributo fuera de España) o residente extranjero
- He solicitado el NIE antes de buscar vivienda
- Cuento con el 30–40 % del precio más los gastos (7–13 %) en fondos propios y puedo justificar su origen
- Tengo la documentación de ingresos y residencia fiscal traducida (jurada si el banco lo exige)
- He abierto cuenta en un banco español y, si no viajaré, he previsto un poder notarial apostillado
- Si cobro en otra moneda, he previsto un colchón en euros y conozco mis derechos sobre el tipo de cambio
- Las arras tienen al menos 90 días y cláusula de financiación
Preguntas frecuentes
¿Puede un no residente pedir una hipoteca en España?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, normalmente por el 60–70 % del menor entre precio y tasación, a plazos de 20–25 años y con documentación de ingresos y residencia fiscal traducida. Hace falta NIE y una cuenta en España.
¿Qué porcentaje financian los bancos a los no residentes?
Entre el 60 % y el 70 % como norma; algunos bancos llegan al 80 % para residentes en la UE con ingresos altos y buen historial. El resto del precio y los gastos (7–13 %) deben aportarse con fondos propios y justificar su origen.
¿Qué documentación necesita un no residente para una hipoteca?
NIE, pasaporte, certificado de residencia fiscal, última declaración de la renta de su país, contrato y nóminas (o cuentas si es autónomo), extractos bancarios de 6–12 meses, informe de crédito de su país y justificante del ahorro y su origen, todo traducido al español (traducción jurada en muchos bancos).
¿Qué diferencia hay entre no residente y extranjero residente?
La residencia fiscal. Un extranjero que vive y tributa en España (más de 183 días al año) con permiso de residencia es residente y accede a las mismas hipotecas que un español. Un no residente, sea extranjero o español que vive fuera, tiene condiciones más restrictivas.
¿Qué pasa si cobro en libras o dólares y la hipoteca es en euros?
La ley la considera un préstamo en moneda extranjera: el banco debe advertirte del riesgo de cambio, informarte si la variación supera el 20 % y permitirte convertir el préstamo a la moneda de tus ingresos. Conviene mantener un colchón en euros para las cuotas.
¿Qué impuestos paga un no residente por tener una vivienda en España?
Al comprar, los mismos que un residente (ITP o IVA + AJD). Cada año, el impuesto de no residentes por la renta imputada de la vivienda (o por los alquileres si la alquila) y el IBI. Al vender, el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta del impuesto del vendedor.
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