Hipoteca para comprar y reformar: cómo financiar la reforma dentro de la hipoteca

Comprar un piso para reformar es, muchas veces, la forma de acceder a una zona que de otro modo no podrías pagar. El problema es que el banco financia el 80 % de lo que vale hoy, no de lo que valdrá reformado, y la obra hay que pagarla antes de disfrutarla. Esta guía explica cómo meter la reforma en la hipoteca, qué alternativas hay si ya tienes la casa y cuál compensa en cada caso, con las condiciones reales de octubre de 2026.

Opción 1: hipoteca de compra + reforma

Es la vía para quien compra una vivienda que necesita obra. Funciona así:

1. Pides al banco que la tasación se haga con hipótesis de reforma: el tasador valora la vivienda tal como quedará, a partir del presupuesto de la obra y, si hace falta, del proyecto.
2. El banco financia hasta el 80 % del menor valor entre ese valor reformado y la suma de precio de compra más presupuesto. En la práctica, la reforma no suele pasar del 20–30 % del valor de la vivienda.
3. El día de la firma recibes la parte de la compra. La parte de la reforma se libera por fases (normalmente en 2–3 disposiciones: inicio, mitad y fin de obra) contra presupuesto, facturas o certificaciones, con una segunda tasación al terminar.
4. Algunos bancos conceden carencia de 6–12 meses mientras dura la obra.

Ejemplo: piso de 180.000 € que necesita 40.000 € de reforma. Sin reforma, el banco financiaría 144.000 € (80 % de 180.000). Con tasación con hipótesis de reforma de 240.000 €, puede financiar hasta 176.000 € (80 % del menor entre 240.000 € y 220.000 €): cubre el 80 % de la compra y el 80 % de la obra. Tú aportas 44.000 € más los gastos de la compra.

En octubre de 2026 el producto más definido es la Hipoteca Eficiente de CaixaBank, para compra y/o reforma que mejore la eficiencia energética: financia el 80 % del menor entre el presupuesto sin IVA y el incremento de valor que aporte la reforma, exige que la obra la haga una empresa especializada y que reduzca al menos un 7 % la demanda de calefacción o un 30 % el consumo de energía no renovable, con agente rehabilitador y certificados (unos 605 €), a un 2,80 % TIN fijo bonificado (3,80 % sin bonificar). Santander, BBVA, Ibercaja, Kutxabank, Unicaja o Sabadell estudian la compra con reforma caso a caso, normalmente con el esquema de tasación con hipótesis de reforma y disposiciones por fases; no tienen ficha pública. Un bróker sabe qué oficinas la trabajan.

Opción 2: ampliar la hipoteca que ya tienes (novación)

Si la reforma es de tu vivienda actual y tienes hipoteca, lo primero es pedir a tu banco una ampliación de capital. Ventajas: mantienes el tipo (si es bueno), no hay AJD y los gastos son los de una novación (tasación nueva, registro y gestoría, y a veces parte de la notaría; la comisión por novación solo si tu escritura la prevé). El banco vuelve a estudiar tu solvencia y exige que la deuda total no supere el 80 % del nuevo valor de tasación. Suele ser la opción más barata para reformas de 20.000 a 60.000 €. Si tu banco dice que no, otro puede hacerlo por subrogación con ampliación.

Opción 3: hipoteca sobre una vivienda ya pagada

Si no tienes hipoteca, puedes constituir una nueva sobre la vivienda para financiar la obra. Los bancos la llaman «hipoteca para otras finalidades» o «de liquidez»: financian entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación (Santander, por ejemplo, hasta el 70 % en vivienda habitual y el 60 % en segunda residencia), a plazos de 15–20 años y con tipos algo superiores a los de compra. Interesa para reformas integrales (50.000 € o más) donde el préstamo personal se queda corto o caro; para importes pequeños, los gastos de constituir la hipoteca (tasación, y el tiempo) no compensan.

Opción 4: préstamo personal para reforma

Rápido (días), sin tasación ni notario, pero más caro en tipo y con plazos cortos. En octubre de 2026 las TAE van desde el 4,5 % (Fintonic) y el 5,8 % (Santander, hasta 100.000 € a 7 años) hasta el 7–9 % (Cofidis, Cetelem), con plazos máximos de 8–10 años. Es la opción natural para reformas de menos de 20.000–30.000 €: la diferencia de intereses con una hipoteca es pequeña y te ahorras trámites.

Cuál compensa: comparación con números

Fíjate en que la hipoteca a 20 años paga más intereses totales que el préstamo a 8 años aunque el tipo sea la mitad, porque el dinero está prestado más tiempo. La hipoteca gana cuando reduces plazo (a 10 años: cuota de 290 € y 4.800 € de intereses) o cuando el importe es grande.

Reformas energéticas: deducciones y tipos bonificados

• Deducción en el IRPF por obras de mejora energética en la vivienda habitual (o alquilada): el 20 % de lo invertido (base máxima 5.000 €) si reduces al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración; el 40 % (base 7.500 €) si reduces un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o alcanzas la clase A o B; para obras terminadas hasta el 31 de diciembre de 2026. Y el 60 % (base acumulada 15.000 €) en obras de rehabilitación de edificios residenciales hasta el 31 de diciembre de 2027. Hace falta certificado energético antes y después.
• Hipotecas verdes: varios bancos bonifican el tipo si la vivienda (reformada o no) tiene certificado A o B: Ibercaja hasta 0,25 puntos, Mediolanum 0,14, ING, Abanca y Unicaja 0,10. Si tu reforma lleva la vivienda a A o B, pregúntalo al negociar.
• Ayudas públicas a la rehabilitación (fondos europeos gestionados por las comunidades): se tramitan en las oficinas de rehabilitación autonómicas y a través de la comunidad de propietarios en obras de edificio.

Qué documentación necesitas para financiar la reforma

• Presupuesto detallado de una empresa (con CIF), desglosado por partidas y con IVA.
• Proyecto técnico y licencia si la obra lo requiere (obra mayor: estructura, fachada, cambios de distribución importantes).
• Certificado energético actual y, si buscas bonificación o deducción, el previsto tras la obra.
• Tasación con hipótesis de reforma (la encarga el banco o tú con una tasadora homologada; cómo funciona la tasación).
• Tu documentación habitual de solvencia (requisitos y documentación).

Errores frecuentes

• Firmar las arras de un piso «para reformar» sin haber consultado antes si el banco financiará la obra: luego faltan 30.000 € y no hay cláusula que los cubra (cómo blindar las arras).
• Presupuestar sin margen: las reformas se desvían un 15–20 %; el banco no amplía a mitad de obra.
• Meter en una hipoteca a 30 años una reforma de 15.000 €: pagarás intereses por una cocina durante tres décadas.
• Hacer la obra «en negro» para ahorrar el IVA: sin facturas no hay financiación por fases ni deducción fiscal.

Preguntas frecuentes