Con 180.000 € a 30 años al 2,85 % fijo pagas 744,40 € al mes y 87.985 € de intereses. Si a los cinco años adelantas 20.000 €, reducir plazo te ahorra 17.953 € netos y reducir cuota, 7.587 €. El simulador hace esa cuenta con tus números.
- Cuota de 744,40 € en el ejemplo (180.000 €, 30 años, 2,85 % TIN fijo): devuelves 1,49 € por cada euro prestado.
- Reducir plazo ahorra más: 17.953 € netos frente a 7.587 € reduciendo cuota, con la misma comisión de 400 €.
- Reducir cuota libera 93,29 € al mes; reducir plazo acaba la hipoteca 4 años y 3 meses antes.
- Comisión máxima legal: 2 % en una fija los 10 primeros años y 1,5 % después; en una variable, 0,15 % (5 años) o 0,25 % (3 años) y nada después.
- En variables y mixtas el simulador mantiene el euríbor que pongas; con el de septiembre de 2026 (3,247 %) más un 0,60 %, la cuota sería de 843,55 €.
Este simulador te da en un solo sitio la cuota de tu hipoteca, el cuadro de amortización año a año o mes a mes y lo que ganas adelantando dinero, comparando si te conviene reducir la cuota o el plazo.
Funciona con hipotecas fijas, variables y mixtas. Cambia cualquier dato y todo se recalcula al momento.
Simula tu hipoteca
| Escenario | Cuota después | Plazo total | Intereses totales | Comisión | Ahorro neto |
|---|---|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 744,40 € | 30 años | 87.985 € | – | – |
| Reduciendo cuota | 651,11 € | 30 años | 79.998 € | 400 € | 7.587 € |
| Reduciendo plazo | 744,40 € | 25 años y 9 meses | 69.632 € | 400 € | 17.953 € |
Amortizando 20.000 € al final del año 5: si reduces cuota pagas 93,29 € menos al mes; si reduces plazo terminas 4 años y 3 meses antes y te ahorras 10.366 € más en intereses netos.
| Año | Cuotas pagadas | Intereses | Capital amortizado | Amortización extra | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 8.932,84 € | 5.079,93 € | 3.852,91 € | – | 176.147,09 € |
| 2 | 8.932,84 € | 4.968,68 € | 3.964,16 € | – | 172.182,93 € |
| 3 | 8.932,84 € | 4.854,21 € | 4.078,63 € | – | 168.104,30 € |
| 4 | 8.932,84 € | 4.736,44 € | 4.196,40 € | – | 163.907,90 € |
| 5 | 8.932,84 € | 4.615,27 € | 4.317,57 € | – | 159.590,32 € |
| 6 | 8.932,84 € | 4.490,60 € | 4.442,24 € | – | 155.148,08 € |
| 7 | 8.932,84 € | 4.362,32 € | 4.570,51 € | – | 150.577,57 € |
| 8 | 8.932,84 € | 4.230,35 € | 4.702,49 € | – | 145.875,08 € |
| 9 | 8.932,84 € | 4.094,56 € | 4.838,27 € | – | 141.036,80 € |
| 10 | 8.932,84 € | 3.954,86 € | 4.977,98 € | – | 136.058,82 € |
| 11 | 8.932,84 € | 3.811,12 € | 5.121,72 € | – | 130.937,10 € |
| 12 | 8.932,84 € | 3.663,23 € | 5.269,61 € | – | 125.667,49 € |
| 13 | 8.932,84 € | 3.511,07 € | 5.421,77 € | – | 120.245,71 € |
| 14 | 8.932,84 € | 3.354,51 € | 5.578,33 € | – | 114.667,38 € |
| 15 | 8.932,84 € | 3.193,43 € | 5.739,40 € | – | 108.927,98 € |
| 16 | 8.932,84 € | 3.027,71 € | 5.905,13 € | – | 103.022,85 € |
| 17 | 8.932,84 € | 2.857,20 € | 6.075,64 € | – | 96.947,20 € |
| 18 | 8.932,84 € | 2.681,76 € | 6.251,08 € | – | 90.696,12 € |
| 19 | 8.932,84 € | 2.501,26 € | 6.431,58 € | – | 84.264,54 € |
| 20 | 8.932,84 € | 2.315,55 € | 6.617,29 € | – | 77.647,25 € |
| 21 | 8.932,84 € | 2.124,47 € | 6.808,37 € | – | 70.838,88 € |
| 22 | 8.932,84 € | 1.927,88 € | 7.004,96 € | – | 63.833,91 € |
| 23 | 8.932,84 € | 1.725,61 € | 7.207,23 € | – | 56.626,68 € |
| 24 | 8.932,84 € | 1.517,50 € | 7.415,34 € | – | 49.211,34 € |
| 25 | 8.932,84 € | 1.303,38 € | 7.629,46 € | – | 41.581,87 € |
| 26 | 8.932,84 € | 1.083,07 € | 7.849,77 € | – | 33.732,11 € |
| 27 | 8.932,84 € | 856,41 € | 8.076,43 € | – | 25.655,68 € |
| 28 | 8.932,84 € | 623,20 € | 8.309,64 € | – | 17.346,04 € |
| 29 | 8.932,84 € | 383,26 € | 8.549,58 € | – | 8.796,45 € |
| 30 | 8.932,84 € | 136,39 € | 8.796,45 € | – | 0,00 € |
Cálculo con el sistema francés (cuota constante mientras no cambie el tipo). En variables y mixtas se supone que el euríbor se queda en el valor que pongas durante toda la vida del préstamo; en la realidad la cuota cambia en cada revisión. La comisión por amortización anticipada que propone el botón es el máximo de la Ley 5/2019; la de tu contrato puede ser menor (muchos bancos cobran 0 %). Es una simulación orientativa: no incluye seguros, gastos ni bonificaciones.
Cómo usar el simulador
- Importe y plazo: pon lo que te presta el banco, no el precio de la casa, y los años. Si aún no sabes cuánto te prestarán, empieza por qué casa te puedes permitir.
- Tipo de hipoteca: en la fija basta con el TIN; en la variable, el euríbor que quieras suponer y el diferencial; en la mixta, el tipo fijo, cuántos años dura y el diferencial que se aplica después.
- Amortización anticipada: el dinero que piensas adelantar y al final de qué año. La comisión se rellena sola con el máximo legal para tu caso; cámbiala por la de tu contrato.
- Cuadro de amortización: elige escenario y vista anual o mensual, y descárgalo en CSV para abrirlo en Excel o Google Sheets.
Reducir cuota o reducir plazo: qué te ahorra más
Es la duda más habitual al amortizar. Con el ejemplo del simulador (180.000 € a 30 años al 2,85 % fijo y 20.000 € adelantados al final del quinto año), la comparación queda así:
- Reducir plazo: 17.953 € de ahorro neto. Terminas la hipoteca 4 años y 3 meses antes y pagas 69.632 € de intereses en lugar de 87.985 €.
- Reducir cuota: 7.587 € de ahorro neto. La cuota baja de 744,40 € a 651,11 €, 93,29 € menos al mes, y mantienes los 30 años.
- La diferencia, 10.366 €, es lo que cuesta ganar liquidez cada mes: reducir cuota tiene sentido si necesitas margen en el presupuesto o vas a invertir esa diferencia.
- Cuanto antes amortices, más ahorras. En el sistema francés los primeros años se paga sobre todo interés (5.079,93 € de los 8.932,84 € del primer año), así que cada euro adelantado pronto evita más intereses.
- En una variable o una mixta, reducir cuota también suaviza las subidas del euríbor, porque cada revisión se calcula sobre menos capital.
Si quieres profundizar en cuándo compensa amortizar y cuándo es mejor invertir ese dinero, lo explicamos en amortizar la hipoteca anticipadamente: ¿cuota o plazo?.
Cuánto te pueden cobrar por amortizar
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario pone un límite a la comisión por amortización anticipada y, además, el banco nunca puede cobrar más que la pérdida financiera que le causes. Estos son los máximos:
| Tipo de hipoteca | Límite máximo | Durante |
|---|---|---|
| Fija | 2 % del capital amortizado | Los 10 primeros años |
| Fija | 1,5 % del capital amortizado | Desde el año 11 |
| Variable (opción A) | 0,15 % | Los 5 primeros años |
| Variable (opción B) | 0,25 % | Los 3 primeros años |
| Variable | 0 % | Después de esos plazos |
| Mixta | Según contrato | Muchos bancos aplican el límite de la fija en el tramo fijo y el de la variable después |
El contrato elige una de las dos opciones de las variables. Muchas ofertas actuales cobran menos que el máximo o nada: lo tienes en la FEIN. Si lo que quieres es saldar la hipoteca entera, mira también los costes de cancelar la hipoteca.
Fija, variable o mixta: lo que cambia en el simulador
- Fija al 2,85 %: 744,40 € al mes durante 30 años y 87.985 € de intereses por 180.000 €.
- Variable con euríbor al 3,247 % y diferencial del 0,60 %: 843,55 € al mes y 123.677 € de intereses si el euríbor no se moviera. El 3,247 % es el euríbor de septiembre de 2026.
- Mixta con el mismo 2,85 % diez años y después euríbor + 0,60 %: 744,40 € los diez primeros años y 813,56 € a partir del undécimo, con 104.583 € de intereses.
- El simulador deja el euríbor quieto. Para ver qué pasa si sube o baja, usa cuánto subirá mi hipoteca y, si dudas entre las dos, hipoteca fija o mixta.
Cómo se lee el cuadro de amortización
Cada fila te dice cuánto pagas, qué parte se va en intereses, qué parte reduce la deuda y cuánto debes al terminar el periodo. Al principio casi toda la cuota son intereses y al final casi todo es capital. Lo explicamos línea a línea en el cuadro de amortización de una hipoteca, y la fórmula de la cuota en cómo calcular la cuota de la hipoteca.
Si tienes ya ofertas de varios bancos y quieres ponerlas una al lado de otra, usa la calculadora de hipotecas. Y si prefieres que comparemos por ti, déjanos tus datos más abajo: no te cobramos nada.
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